Spese casa in affitto: chi paga? Conduttore o locatore?

Gli articoli 1609 e 1576 del Codice civile stabiliscono a chi spettano le spese relative ad una casa in affitto. Spesso chi cerca una casa in affitto o chi affitta un immobile non si pone immediatamente questa domanda ma in seguito potrebbero sorgere dei diverbi tra inquilino e proprietario dell’immobile sulle spese relative alla manutenzione, la riparazione e le spese dell’immobile in affitto.

 Gli articoli 1576 e 1609 cc regolano appunto le spese relative alla casa in affitto e se nel contratto di locazione non vengono specificati accordi diversi si tiene fede a quanto specificato nel Codice Civile. 

L’ art. 1609 cc stabilisce che gli interventi di piccola manutenzione e le riparazioni conseguenti all’uso sono a carico dell’inquilino, nel dettaglio si legge:

“Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito [ 1590, 1807 ].

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.”

Ciò che stabilisce l’art. 1609 cc è che l’inquilino dovrà farsi carico esclusivamente delle piccole riparazioni che scaturiscono dall’usura; non dovrà farsi carico di riparazioni in conseguenza ad un guasto a causa di eventi imprevedibili o che siano molto vecchi. L’art. 1609 vuole differenziare le piccole riparazioni a carico dell’inquilino dalle riparazioni a carico del locatore che sono specificate dall’art. 1576 cc. in quanto, il locatore è obbligato a mantenere l’immobile nello stesso valore e con le stesse funzioni dello stato iniziale.

L’art. 1576 cc stabilisce che: 

“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583], eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764]. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764]”.

È interesse del locatore che il conduttore goda integralmente dell’immobile e che tale situazione si protragga per per tutta la durata del contratto. 

Ovviamente in entrambi i casi si specifica che tali articoli sono validi in caso non vi siano ulteriori accordi scritti all’interno del contratto di locazione. In tal senso la legge distingue le riparazioni tra ordinarie e straordinarie affidando le prime a carico del locatore e le seconde a carico del conduttore.

Il locatore dovrà farsi carico delle spese rivolte alle mura, il tetto, l’impianto elettrico, idrico, la caldaia, ecc.. al fine di garantire la continuità nel godimento dell’immobile; la causa del guasto non è rilevante a patto che sia da ricondurre a un azione dolosa o colposa del conduttore; in tal caso la spesa dovrà essere sostenuta dal conduttore stesso.  Alla fine dell'articolo si fa riferimento alle conservazione e alla manutenzione ordinaria delle cose mobili locate che, in questo caso, sono da attribuire al conduttore poiché ne fa uso e godimento. 

Se volessimo fare una sintesi di ciò che stabiliscono gli articoli 1509 e 1576 cc in sostanza:

• sono a carico del locatore tutte le riparazioni necessarie a mantenere al conduttore lo stesso godimento iniziale dell’immobile a patto che non sia stato il conduttore stesso a causare il guasto  e tutte le spese di gestione straordinaria al fine di rinnovare, modificare o sostituire parti strutturali per un adeguamento a nuove disposizioni di legge;
• Sono a carico del conduttore invece tutte le spese ordinarie ossia quelle relative alle opere per mantenere in efficienza l’immobile e per la rimozione del deterioramento prodotto dall’uso.

Abbiamo creato un elenco di tutti i lavori ordinari e straordinari possibili in un’immobile assegnando l’onere della spesa al locatore o il conduttore secondo gli art. 1609 e 1576

• Installazione degli impianti idrici e sanitari - Locatore
• Manutenzione straordinaria degli impianti idrici e sanitari - Locatore
• Sostituzione della rubinetteria  - Locatore
• Manutenzione ordinaria delle rubinetterie dovute ad usura - Conduttore
• Installazione e sostituzione dei contatori acqua calda/fredda - Locatore
• Pulizia ordinaria dei contatori - Conduttore
• Sostituzione dei termosifoni - Locatore
• Pulizia annuale degli impianti e dei filtri - Conduttore
• Installazione e sostituzione dell'impianto elettrico  - Locatore
• Sostituzione di interruttori o prese di corrente - Conduttore
• Sostituzione degli impianti di citofono e videocitofono  - Locatore 
• Tinteggiatura di pareti e soffitti o installazione di carta da parati - Conduttore
• Verniciatura di elementi in legno o metallo - Conduttore
• Sostituzione integrale o riparazione di pavimenti e rivestimenti  - Locatore
• Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti - Conduttore 
• Sostituzione integrale di porte e telai - Locatore
• Riparazione porte e finestre o parti  come maniglie e serrature - Conduttore
• Verniciatura degli elementi esterni  - Locatore
• Verniciatura di serramenti interni - Conduttore

In merito al cortile invece:

• Installazione completa di recinzioni e cancelli  - Locatore
• Sostituzione di recinzioni e cancelli già esistenti  - Locatore
• Riparazione e verniciatura di cancelli o recinzioni  - Locatore 
• Installazione e riparazione sistemi di apertura automatica  - Locatore
• Manutenzione ordinaria dei sistemi di apertura automatizzata - Conduttore 
• Pavimentazione di cortili e marciapiedi   - Locatore
• Realizzazione di segnaletica per delimitare i posti auto   - Locatore
• Acquisto di alberi, siepi e prati o sua sostituzione  - Locatore
• Acquisto e riparazione delle attrezzature per il giardino  - Locatore
• Attività ordinaria di giardinaggio - Conduttore
• Installazione, sostituzione e riparazione dell'impianto di irrigazione - Locatore
• Installazione, sostituzione e riparazione di panchine e giochi  - Locatore
•  Installazione dell'impianto di illuminazione - Locatore
• Ordinaria manutenzione dell'impianto di illuminazione - Conduttore
•  Sostituzione lampadine - Conduttore
•  Consumi di energia elettrica - Conduttore
• Pulizia cortili, aree verdi e sgombero neve - Conduttore 

In merito alle parti comuni invece, se l’immobile si trova all’interno di un condominio:

• Installazione ascensore o riparazione della cabina, funi o motore  - Locatore
• Consumi elettrici dell’ascensore - Conduttore
• Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni dell’ascensore - Conduttore
• Eventuale messa a norma e rinnovo licenza di esercizio  - Locatore
• Installazione o sostituzione  dell’autoclave completa dell'impianto  - Locatore Sostituzione di componenti (pompa, serbatoio o elemento rotante) - Locatore
• Consumi elettrici per forza motrice - Conduttore
• Imposte e collaudo iniziale e periodico dell'impianto autoclave  - Locatore
• Ricarico pressione del serbatoio dell’autoclave - Conduttore
• Consumi idrici - Conduttore
• Pulizia e depurazione ordinaria autoclave - Conduttore
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• Pertinenza Allacciamento alla rete fognaria comunale - Locatore
• Rifacimento e riparazione della rete fognante  - Locatore
• Pulizia, spurgo dei pozzetti, delle fosse biologiche e dei pozzi neri - Conduttore
• Riparazione e sostituzione di elementi primari dell'impianto fognario  - Locatore Riparazione e pulizia ordinaria dei sifoni - Conduttore
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• Pertinenza Installazione, sostituzione e adeguamento degli impianti di riscaldamento e acqua calda  - Locatore
•  Sostituzione e riparazione di caldaia, bruciatore, canna fumaria e cisterne e apparecchiature  - Locatore
• Installazione, sostituzione e collaudo dell'impianto antincendio  - Locatore
• Ricarica estintori  - Conduttore
• Lettura dei contatori - Conduttore
• Consumi, costi di fornitura e acquisto di combustibile  - Conduttore
• Pulizia annuale ordinaria  - Conduttore
• Manutenzione dei depuratori d'acqua  - Conduttore