Rischi del comodato d'uso gratuito di un immobile

In questo articolo parleremo dei rischi del comodato d’uso gratuito di un immobile sia per il comodatario che per il comodante.

Quando si decide di cedere un immobile  in comodato d’uso gratuito è importante essere consapevoli dei rischi che si corrono e come comportarsi nelle diverse situazioni; per comprendere a pieno i pericoli che potrebbero figurarsi nella stipulazione di un contratto di comodato d’uso gratuito vediamo cosa prevede, gli obblighi, la ripartizione delle spese e la gestione.

Il comodato d’uso gratuito di un immobile è un contratto appartenente all’ordinamento italiano disciplinato dall’art.1803 del Codice Civile, il quale stabilisce che: “il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”

Ciò significa che attraverso questo contratto un soggetto è autorizzato ad usufruire di un immobile ad uso gratuito, ovvero senza pagare alcun corrispettivo per un determinato periodo di tempo; allo scadere del contratto, il comodatario dovrà restituire l’immobile.

Solitamente questa tipologia di contratto viene utilizzata tra parenti stretti come genitore-figlio o tra amici per usufruire di determinate agevolazioni; nonostante ciò è importante conoscere i rischi che si corrono con la stipulazione di questo contratto.

Obblighi delle parti nel comodato d’uso gratuito

Quando si stipula un contratto di comodato d’uso gratuito è importante che entrambe le parti siano a conoscenza degli obblighi che sono tenuti a rispettare:

Obblighi del  comodante:

• avvisare il comodatario di eventuali problematiche relative alla casa che possano mettere a rischio la salute di chi ci vive;
• affrontare tutte le spese straordinarie relative all’immobile

Obblighi del comodatario:

• conservare l’immobile con cura e attenzione;
• utilizzare l’immobile solo per le attività dichiarate nel contratto;
• non può concedere a terze parti il godimento della casa senza il consenso del proprietario.
• pagare le spese ordinarie (utenze e spese condominiali)

Uno degli obblighi più importanti però è quello di registrare il contratto di comodato d’uso; se questo non venisse registrato si potrebbe andare incontro ad altri rischi, vediamolo nel dettaglio.

Rischi della mancata registrazione del contratto di comodato d’uso

Il contratto di comodato d’uso gratuito può essere registrato sia in forma orale che in forma scritta; nonostante ciò è sempre consigliato di redigere un contratto in forma scritta in quanto rappresenta una garanzia ed una tutela per entrambe le parti; oltre al fatto che la stipulazione del contratto in forma scritta può comportare dei benefici fiscali.

La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate. Per registrare il contratto bisognerà consegnare:

• contratto in tre copie firmate su ogni pagina 
• marche da bollo da 16€ ogni 4 pagine del contratto
• modello 69 scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate;
• pagare un'imposta di registro di 200€

In merito ai tempi per poter registrare il contratto, questi variano in base al tipo di atto e sono da calcolare dalla data riportata sul contratto:

• 20 giorni per la scrittura privata non autenticata;
• 30 giorni se stipulato in forma notarile;
• 60 giorni se stipulato all’estero 

Quali sono i rischi se non registro il contratto di comodato ad uso gratuito?

L’omessa o ritardata registrazione del contratto può essere sempre sanata tramite ravvedimento operoso a meno che non vi sia la notifica di un atto impositivo.

Nel caso in cui questo contratto non venisse registrato si rischierebbero le seguenti sanzioni:

• Sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
• Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, allora la sanzione amministrativa ammonta dal 60% al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro.

Altri rischi della mancata registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito

La registrazione di un contratto scritto è una tutela per entrambe le parti; attraverso un contratto in cui si stabiliscono tempistiche e scadenze, la gestione del comodato sarà molto più semplice. 

Ciò che è importante sapere è che nel caso in cui il comodante avesse urgente bisogno dell’immobile, egli potrà esigere la restituzione in qualsiasi momento. Inoltre, nel caso in cui sul contratto non fosse stato stabilito alcun termine ultimo (contratto precario), il comodante potrà richiedere la restituzione senza alcun preavviso  appellandosi all’art.1810 del Codice Civile. 

È importante però precisare che per il contratto di comodato d’uso gratuito non si rischia lo sfratto; nel caso in cui il comodante avesse necessità o volesse cessare il contratto prima del termine stabilito potrà farlo solo intraprendendo un’azione di risoluzione per inadempimento.

L’inadempimento si configura nel caso in cui il comodante possa dimostrare che il beneficiario abbia provocato danni all’immobile volutamente o che non abbia rispettato gli accordi sulle spese relative all’immobile o ancora abbia utilizzato impropriamente l’immobile cedendolo ad altri o utilizzandolo per attività diverse da quelle stabilite nel contratto.

Nonostante i rischi del comodato d’uso gratuito è importante conoscere anche i benefici derivanti dalla registrazione di questo contratto: il comodante, infatti, potrà beneficiare della riduzione del 50% dell'IMU nel caso in cui l’immobile risultasse seconda casa e se tra le parti intercorre un rapporto di parentela di primo grado. Per poter beneficiare di questa detrazione fiscale è necessario che:

•  il contratto venga registrato all’Agenzia delle Entrate e comunicato al Comune dove si trova l’immobile;
• l’immobile non appartenga alla categoria catastale degli immobili di lusso;
• l’immobile deve essere utilizzato come abitazione principale