Quotazioni immobiliari OMI illegittime

Le Quotazioni OMI semplice ausilio

La V sezione civile (Tributaria ) della Cassazione con la sentenza n.21569/2016 , pubblicata il 26 ottobre, ha ribadito che relativamente alle quotazioni immobiliari ( cosiddette quotazioni OMI) desunte dal sito web dell'Agenzia delle entrate non costituiscono fonte tipica di prova ma mero strumenti di ausilio ed indirizzo.

Specificando che nel diritto la prova è una logica che da un fatto noto ricava l'esistenza di un evento o di un fatto avvenuto; per fonti di prova quindi , si intende tutto ciò che è idoneo a fornire dati e informazioni apprezzabili per una decisione.

Pertanto le stime dell' OMI sono valori presuntivi ed indiziari per le stime immobiliari, e citando testualmente : "Le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell'Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l'esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell'art. 115, comma 2, c.p.c., sono idonee solamente a "condurre ad indicazioni di valori di larga massima" (Cassazione Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 25707 del 21/12/2015).

Altresì la Corte di Cassazione premette che, “relativamente all'onere probatorio incombente sull'Ufficio in tema di imposte derivanti dalla compravendita di immobile, va considerato che l'accertamento da parte dell'Agenzia delle entrate del "valore venale in comune commercio", di cui all'art. 51, comma 2, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ai fini della determinazione della base imponibile di un contratto di compravendita immobiliare, deve tenere conto della natura, consistenza ed ubicazione dei beni in considerazione delle caratteristiche oggettive delle aree, tenuto conto della collocazione nello strumento urbanistico nonché dello stato delle opere di urbanizzazione, avendo riguardo ai trasferimenti avvenuti non oltre tre anni prima che abbiano avuto per oggetto immobili con analoghe caratteristiche e condizioni.”

I Motivi della Decisone

Per chiarezza e completezza di esposizione di seguito riportiamo i MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano violazione e falsa applicazione degli art. 51, commi 2 e 3, ed art. 52, comma 2 e 2-bis, d.P.R. 131 del 26 aprile 1986 testo unico dell'imposta di registro, art. 7 l. 212 del 27 luglio 2000 ed art. 3 l. 241/1990 in relazione all'art. 360, n. 3 e 5, c.p.c. in quanto all'avviso di accertamento non erano stati allegati i dati emergenti dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.), non accessibili liberamente a tutti ma solo dietro pagamento di 1.500,00 euro più iva a semestre ed in ogni caso tali dati non apparivano adeguati e congrui alla valutazione dell'immobile.

Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa la domanda di annullamento dell'avviso di rettifica; violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c. e 112, 113, 115 e 116 c.p.c. nonché art. 51, commi 2 e 3, d.P.R. 131 del 26 aprile 1986 Testo Unico dell'imposta di registro in riferimento all'art. 360, 1° comma, n. 3 e 5, c.p.c. in quanto il giudice di appello aveva ritenuto determinanti i dati emergenti dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) senza considerare che le stime dell'OMI, trattandosi di mere presunzioni, dovevano essere integrate da altri elementi probatori per essere considerate ragionevolmente attendibili. Inoltre la CTR aveva disatteso gli elementi probatori offerti dai contribuenti sulla congruità del prezzo e cioè ben 24 documenti fra i quali una perizia giurata e confermato così la valutazione dell'Ufficio pur non sostenuta da adeguata prova documentale.

Con il terzo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c. in riferimento all'art. 360, 1° comma, n. 3 e 5, c.p.c. in quanto il giudice di appello non aveva esaminato i motivi di impugnazione dell'avviso di rettifica e non aveva dato conto dell'iter logico seguito per ritenere congruo e giustificato il maggior valore venale del bene compravenduto e la sua rispondenza al valore di mercato, così come accertato dall'Agenzia del Territorio sulla base di una diversa valutazione degli elementi ex art. 51 d.P.R. 131/1986.

Il ricorso proposto è fondato e deve essere accolto in ordine a tutti i motivi da trattare congiuntamente in quanto connessi tra loro.

Necessaria la stima puntuale

Concludendo, come affermato peraltro, dalla stessa Agenzia delle Entrate, nell’ambito dei processi estimativi, perciò, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, poichè forniscono indicazioni di valore di larga massima. (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Documentazione/omi/Banche dati/Quotazioni immobiliari/)