Proprietà indivisa: gestione, divisione e vendita

In questo articolo parleremo della proprietà indivisa facendo luce sulla possibilità di vendita, sulle modalità di divisione e forniremo dei consigli utili sulla comproprietà di un immobile.

Cosa significa proprietà indivisa?

Proprietà indivisa è un termine giuridico che indica un bene di cui due o più persone ne sono titolari; in questo articolo andremo ad analizzare la proprietà indivisa di un immobile ma, questo termine, si può riferire ad ogni tipo di bene, da un automobile ad un conto in banca; quando ad esempio marito e moglie cointestano un conto stanno disponendo di una proprietà indivisa, di cui entrambi ne sono proprietari senza specificare quale parte del bene. 

Anche per un immobile di proprietà indivisa vige la stessa regola, la titolarità dell’immobile spetta a tutti i comproprietari; i comproprietari sono detti comunisti ed ognuno di loro non ha possesso di una parte specifica del bene ma semplicemente di una quota. 

Uno degli esempi più comuni di proprietà indivisa, è una casa ereditata da più figli; alla morte dei genitori, l’immobile andrà in eredità ai figli che diventeranno comunisti di una comproprietà indivisa. Se ad esempio i figli ereditieri sono due, la proprietà sarà al 50% di uno e al 50% di un altro; le due quote in questione però, non vengono identificate in una porzione specifica, ma nel complesso, per questo motivo ognuno di loro sarà proprietario dell’intero bene.

All’interno di una proprietà indivisa, i due o più comunisti, potranno abitare e far valere i propri diritti sull’immobile, rispettando però i diritti degli altri comproprietari. Attraverso una proprietà indivisa quindi si crea una situazione di contitolarità e si gestisce in modo analogo alla gestione delle parti comuni in un condominio.

Questo status dell’immobile può rimanere tale o in alternativa è possibile dividere la proprietà indivisa; se anche un solo comunista richiede la divisione del bene, gli altri dovranno obbligatoriamente accettare di dividere; ma come si divide una proprietà indivisa?

Divisione di una proprietà indivisa

Uno dei diritti di un comunista è quello di poter esigere in qualsiasi momento la divisione di una proprietà indivisa; ma qual è il procedimento corretto?

Nel caso in cui le parti trovino un accordo basterà rivolgersi ad un notaio per ufficializzare la divisione della proprietà indivisa (basterà fare rinuncia della propria quota dell’intero bene e ottenere la proprietà esclusiva di una porzione più piccola dell’immobile) o vendere la proprietà e dividere il ricavato tra le parti. Se, al contrario, le parti non trovano un accordo sulla divisione, bisognerà ricorrere all’intervento di un Giudice. Il Tribunale di riferimento dovrà constatare la fattibilità della divisione o, in caso contrario, procedere alla vendita all’asta dell’immobile e dividere tra le parti il ricavato della vendita.

È possibile poi che uno dei comunisti necessiti di mantenere la proprietà di quell’immobile (se ad esempio risulta prima casa); in tal caso il Giudice può decidere di assegnare l’immobile unicamente ad uno dei comunisti e stabilire una quota di liquidazione da versare agli altri comproprietari.

Esempio pratico:

Mario, Franco e Lucia ( fratelli e sorella) ereditano un immobile alla morte dei genitori; Mario ha sempre vissuto con i genitori e intende continuare a vivere in quell’immobile, mentre Franco e Lucia abitano in altre città e non hanno intenzione di mantenere la proprietà dell’immobile in questione. Se i tre non troveranno un accordo per dividere l’immobile, il giudice stabilirà una quota che Mario dovrà versare ai due fratelli per acquisire la piena proprietà dell’immobile.

Vendere una quota della proprietà indivisa

Cosa succede se solo una delle parti vuole vendere la propria quota? Nel caso in cui uno dei comunisti voglia vendere la sua quota sarebbe più giusto cederla all’altro (o agli altri) comunisti, ma se questo non fosse possibile egli potrà procedere alla vendita ad altre persone. Gli altri comproprietari, infatti, non godono di alcun diritto di prelazione né sarà necessario chiedere la loro autorizzazione per vendere la propria quota. Ogni comunista può agire autonomamente senza dover obbligatoriamente interpellare gli altri. Nonostante ciò è sempre consigliato trovare un accordo che vada bene a tutte le parti al fine di evitare lunghe e dispendiose procedure burocratiche.

Gestione della proprietà indivisa

La gestione della proprietà indivisa segue le regole che si applicano ad esempio sulle parti comuni del condominio, quindi vige la regola della maggioranza.

La maggioranza su una proprietà indivisa non viene calcolata sul numero di persone ma sul valore economico delle rispettive quote. L’unico aspetto per cui occorre l’unanimità è per gli atti di vendita del bene.

È anche importante ricordare che nel caso in cui un comunista esegua dei lavori apportando migliorie all’immobile, senza aver prima interpellato gli altri comunisti e aver ottenuto la maggioranza, non potrà richiedere il rimborso agli altri.