Prezzi case di lusso: rallenta la crescita

Secondo quanto suggerisce l'ultimo Prime Global Cities Index fornito nel consueto aggiornamento dalla società di consulenza immobiliare internazionale Knight Frank, che segue l'andamento dei prezzi delle abitazioni di lusso in 45 città del mondo, il tasso di crescita annuale delle case di lusso si sarebbe sviluppato del più basso ritmo dall'ultimo trimestre del 2009 a questa parte. In altri termini, la crescita è stata ai minimi dal periodo in cui il mondo entrava nella peggiore crisi finanziaria del nuovo secolo.

Ma cosa è cambiato rispetto ad allora? Certo, anche se i prezzi sono ancora in crescita, il tasso di generazione di nuova ricchezza a livello globale ha rallentato drasticamente nel 2018 e negli ultimi sei mesi si sono intensificati i venti contrari politici ed economici. Sia sufficiente ricordare come nel primo trimestre del 2019 si profilava la minaccia di una guerra commerciale globale, come l'incertezza su Brexit abbia raggiunto il culmine e come il FMI prevedeva che il 70% delle economie mondiali avrebbe visto un rallentamento della crescita nel 2019.

A ciò si aggiunge l'aumento del costo del credito in alcune aree chiave del mondo. Se infatti è vero che in Italia i tassi sui mutui sono ai minimi storici, e che in Europa l’Euribor e il Tasso BCE non sono mai stati così convenienti, è anche vero che altrove la situazione è molto diversa. Anche in questo caso giova ad esempio rammentare come negli Stati Uniti i mutuatari abbiano assistito a nove aumenti dei tassi da dicembre 2015 ad oggi, influenzando il costo del denaro non solo gli Stati Uniti, ma anche i mutui in tutte quelle valute che risultano essere ancora al dollaro USA.

Tuttavia, ci sono pur sempre delle eccezioni alla regola. Come era stato previsto dagli analisti, infatti, le principali città europee continuano a sovraperformare l’indice, con sette delle prime dieci in classifica in questo trimestre che sono proprio mercati europei. Berlino (14%), Francoforte (10%), Edimburgo (8%) e Parigi (8%) sono in testa alla classifica, con tutte e quattro le città che condividono tre caratteristiche principali: forte domanda di affittuari, offerta limitata e accessibilità relativa. Anche Mosca (12%) è cresciuta in classifica. Nei distretti di primo piano come Ostozhenka, nella capitale russa, nel 2018 sono stati lanciati numerosi progetti di fascia alta che hanno spinto i prezzi più alti.

In Canada, il divario tra Toronto (3%) e la performance di Vancouver (-15%) continua ad aumentare, con quasi il 18% di punti percentuali che separa oggi le due città. Anche se entrambe le città prevedono all’interno del proprio territorio di riferimento una tassa a valere sulle operazioni poste in essere dagli acquirenti stranieri, Vancouver ha visto una raffica di misure aggiuntive volte a ridurre la speculazione e a contenere l'inflazione dei prezzi.

Miami è in testa alle quattro città statunitensi tracciate dall’indice Knight Frank, il cui appello è stato favorito dalla sentenza di deduzione delle imposte statali e locali, che ha innescato un aumento del numero di migranti fiscali statunitensi diretti in Florida, data l'assenza di imposte sul reddito e di imposte di successione, nonché di aliquote favorevoli per le imposte sulle società.

Ancora, New York (-5%) e Londra (-5,1%) confermano una flessione, anche se Londra è probabilmente più avanti nel suo ciclo di mercato, dato che le nuove operazioni di immatricolazione da parte degli acquirenti stanno iniziando a costruire. Dal 1° luglio, New York vedrà invece l'introduzione di una nuova Mansion Tax, applicabile sia ai residenti che ai non residenti: l'imposta sarà un prelievo graduale basato sul prezzo di acquisto.

Insomma, qualcosa sta cambiando nel mercato immobiliare internazionale, e a farne le spese potrebbero essere anche le case di lusso. Sebbene il trend per il momento sia piuttosto confortante, l’impressione è che l’euforia si stia gradualmente sgonfiando…