Quanti immobili ci sono in Italia? Analisi dettagliata dello stock immobiliare

Secondo l’ultimo report dell’Agenzia delle Entrate e il suo Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), il patrimonio immobiliare italiano censito ammonta complessivamente a 74,3 milioni di unità immobiliari o loro porzioni. Questa cifra rappresenta non solo le abitazioni ma l’insieme di tutte le categorie catastali, inclusi edifici produttivi, commerciali e le proprietà comuni. Le unità sono classificate in varie categorie catastali, ciascuna con caratteristiche e funzioni specifiche, che contribuiscono alla composizione del valore patrimoniale complessivo e alla rendita catastale su cui si basano le imposte immobiliari.

Dettaglio delle unità immobiliari censite

Di questi 74,3 milioni di immobili:

• Circa 64,5 milioni di unità rientrano nelle categorie catastali ordinarie e speciali e sono dotate di rendita catastale. Queste categorie includono sia gli immobili residenziali, come le abitazioni, sia le pertinenze (come box e cantine), e gli immobili con usi commerciali e produttivi.
• Oltre 3 milioni di unità sono incluse nel gruppo catastale F. Queste proprietà comprendono strutture temporaneamente non idonee a produrre reddito, come ruderi, edifici in corso di costruzione, aree urbane e lastrici solari. Sebbene non producano reddito, il gruppo F è essenziale per monitorare lo sviluppo urbanistico e le potenzialità immobiliari future.
• Infine, oltre 6 milioni di unità sono beni comuni non censibili. Questi includono spazi di proprietà collettiva, come ingressi condominiali e aree comuni, che non generano reddito individuale ma sono parte integrante del patrimonio immobiliare.

L’aggiornamento catastale, condotto con precisione, è utile per determinare la ripartizione della rendita catastale, essenziale ai fini fiscali, e per comprendere le variazioni del patrimonio immobiliare italiano.

Distribuzione delle unità per categorie catastali

Tra gli immobili con rendita catastale, i dati evidenziano che:

• Oltre il 55% delle unità immobiliari è censito nel gruppo A. Questo gruppo comprende principalmente le abitazioni residenziali, come appartamenti e case unifamiliari.
• Circa il 40% delle unità appartiene al gruppo C, che include non solo le attività commerciali (negozi, laboratori e magazzini) ma anche le pertinenze residenziali come cantine, soffitte, box e posti auto.

La restante parte, che rappresenta circa il 3% dello stock immobiliare totale, è distribuita tra:

• Gruppo D (2,4% del totale), destinato agli immobili di tipo produttivo come industrie e fabbriche.
• Gruppo E (0,2%), che comprende fabbricati ad uso particolare come stazioni ferroviarie, aeroporti e autostrade.
• Gruppo B (0,3%), che include edifici ad uso collettivo, quali scuole, ospedali e strutture di interesse pubblico.

Questa suddivisione permette di cogliere l'ampia varietà del patrimonio immobiliare italiano, che non si limita solo alle abitazioni ma include anche proprietà con destinazioni commerciali, produttive e di utilità pubblica.

Analisi della rendita catastale e delle sue variazioni

Dal punto di vista della rendita catastale, la maggior parte di questa si concentra nei gruppi A e C, che rappresentano insieme circa il 66% del totale della rendita catastale complessiva. Tuttavia, rispetto all'anno precedente, la quota di rendita associata a questi due gruppi ha subito una leggera flessione, in linea con l’andamento del mercato immobiliare e con il processo di adeguamento delle rendite a valori più recenti.

Gli immobili del gruppo D continuano invece a rappresentare una quota significativa della rendita catastale complessiva, pari a circa il 28%. Sebbene il gruppo D rappresenti solo il 2,4% delle unità immobiliari totali, il suo peso nella rendita complessiva è notevole. Questo perché include edifici produttivi e industriali con elevato valore commerciale, il cui potenziale di reddito è superiore rispetto agli immobili residenziali o di uso ordinario. Questa discrepanza tra quota numerica e quota di rendita sottolinea l’importanza economica delle strutture produttive e commerciali nel panorama immobiliare italiano.

Tendenze e implicazioni del mercato immobiliare italiano

La presenza di una vasta quantità di immobili non redditizi, come quelli del gruppo F e i beni comuni non censibili, mostra una caratteristica distintiva del mercato immobiliare italiano, evidenziando un grande potenziale di ristrutturazione e riqualificazione. La forte incidenza degli immobili residenziali conferma inoltre la vocazione abitativa e la struttura prevalentemente residenziale del mercato immobiliare italiano, con un significativo contributo di immobili commerciali e produttivi, che però rappresentano una porzione ridotta del totale.

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare ha reso disponibile il report completo, consultabile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, offrendo agli interessati uno strumento prezioso per analizzare l’evoluzione dello stock immobiliare italiano e delle sue diverse componenti. Il costante monitoraggio e l'aggiornamento periodico dei dati catastali sono fondamentali per comprendere il dinamismo del mercato immobiliare e le sue future potenzialità di sviluppo, soprattutto alla luce di eventuali riforme catastali che potrebbero ridistribuire il carico fiscale e ottimizzare il sistema di tassazione del patrimonio immobiliare.

Questo report fornisce inoltre spunti preziosi per gli investitori immobiliari e i professionisti del settore, per comprendere meglio le caratteristiche del patrimonio immobiliare italiano e per formulare strategie di investimento più informate e mirate ai diversi segmenti di mercato.