Mercato immobiliare, ecco a quanto ammontano tempi di vendita

IIl mercato immobiliare italiano, sebbene in continua evoluzione, sta attraversando un periodo di ripresa lenta e progressiva. Questo recupero non si limita esclusivamente all’aumento delle compravendite o alla stabilizzazione delle locazioni, ma si riflette anche nei cosiddetti indicatori di liquidità, come i tempi medi di vendita e di locazione degli immobili, nonché negli sconti praticati sugli immobili al momento della conclusione delle trattative.

La tendenza al recupero dei tempi di vendita

Uno degli indicatori più significativi di questo miglioramento progressivo è il rallentamento dei tempi di vendita degli immobili. La riduzione dei tempi medi di vendita è cominciata lentamente a partire dal 2014 per le abitazioni e dal 2015 per i negozi e gli uffici. Questo fenomeno ha segnato un punto di svolta importante nella congiuntura del mercato immobiliare, con i tempi di vendita che, seppur progressivamente ridotti, non sono ancora tornati ai livelli precedenti alla crisi economico-finanziaria che ha pesato duramente sul settore.

Secondo i dati di Nomisma, ad oggi i tempi medi di vendita per un’abitazione si attestano sui 6,5 mesi, mentre per un affitto bastano circa 3 mesi. Questo dato segnala una netta riduzione rispetto al passato, ma è ancora lontano dalla rapidità che caratterizzava il mercato pre-crisi. Sebbene i tempi di locazione si siano mantenuti abbastanza stabili nel corso degli anni, il mercato delle compravendite continua a presentare difficoltà, nonostante il miglioramento. [Leggi i tempi medi di vendita del 2017]

L’influenza della crisi sui tempi di vendita

L'allungamento dei tempi di vendita degli immobili, che si è verificato principalmente durante gli anni più critici della crisi, ha lasciato il segno anche nel medio-lungo periodo. Fino al 2007, i tempi medi di vendita si aggiravano intorno ai 5 mesi, ma con l’esplosione della crisi finanziaria, si è assistito a un progressivo allungamento delle trattative. Ancora oggi, i tempi di vendita degli immobili sono più lunghi di circa 1,5 mesi rispetto ai livelli del periodo pre-crisi. Questo riflette una ripresa del mercato che, pur positiva, non riesce ancora a ritornare ai livelli di efficienza del passato.

Nonostante questa difficoltà, la riduzione graduale dei tempi di vendita è un segno evidente che la domanda sta riprendendo slancio, sebbene con ritmi differenti rispetto al passato. In particolare, la maggiore richiesta di acquisto, unita a un’offerta immobiliare che si adatta meglio alle esigenze del mercato, sta contribuendo alla riduzione dei tempi necessari per finalizzare una transazione.

Il settore commerciale: tempi di vendita più lunghi

Per quanto riguarda il mercato degli immobili commerciali, i tempi di vendita si mantengono ancora più elevati rispetto alle abitazioni. Gli uffici e i negozi, infatti, richiedono tempi di assorbimento medi più lunghi. Gli uffici, in media, impiegano circa 9 mesi per essere venduti, mentre i negozi necessitano di circa 9,5 mesi. Anche in questo caso, nonostante una certa riduzione dei tempi rispetto agli anni più critici, i valori odierni sono ancora lontani dai minimi registrati nel corso del decennio precedente.

Questa differenza è dovuta principalmente alla diversa domanda per ciascuna tipologia di immobile. Il settore commerciale, sebbene in ripresa, ha mostrato segni di debolezza legati alla crescente domanda di spazi più flessibili e alla transizione verso il commercio online, che ha messo in difficoltà il tradizionale mercato delle superfici ad uso commerciale. La domanda di uffici, soprattutto nelle grandi città, sta subendo cambiamenti strutturali, con una preferenza per immobili moderni, situati in zone strategiche e con soluzioni a basso impatto ambientale.

Sconti praticati nelle trattative

Un altro elemento che riflette la condizione del mercato immobiliare è rappresentato dagli sconti praticati sugli immobili al momento della conclusione delle trattative. Sebbene la tendenza sia quella di ridurre gli sconti rispetto ai periodi di crisi più acuta, è comunque frequente che i prezzi iniziali vengano ridotti durante le negoziazioni. Questi sconti, che in alcuni casi possono superare il 10% del prezzo richiesto, sono una chiara testimonianza della cautela degli acquirenti e della necessità di venire incontro alle aspettative di mercato.

Tuttavia, anche questo fenomeno sta diminuendo, poiché la stabilizzazione dei prezzi e la ripresa dell’attività di compravendita consentono una maggiore sicurezza nelle transazioni, limitando la necessità di abbassamenti significativi dei prezzi. Gli sconti si concentrano principalmente sulle abitazioni e, in misura minore, sugli immobili commerciali, dove la concorrenza tra venditori è ancora un fattore determinante.