Luci e ombre dei fondi immobiliari chiusi: cosa dobbiamo sapere

I fondi immobiliari chiusi sono una particolare tipologia di fondi di investimento che si distinguono per investire prevalentemente in beni immobili o strumenti finanziari collegati a immobili. A differenza dei fondi comuni aperti, i fondi immobiliari chiusi hanno un numero limitato di quote disponibili, che non possono essere sottoscritte o riscattate liberamente una volta raggiunto il capitale previsto. In pratica, chi investe in un fondo chiuso acquista quote che rappresentano una partecipazione a un portafoglio immobiliare senza dover acquistare o gestire direttamente gli immobili. Il fondo ha una durata prefissata, e alla scadenza il portafoglio viene liquidato e i proventi distribuiti agli investitori.

Esistono diverse tipologie di fondi immobiliari chiusi: ordinari, in cui gli investitori sottoscrivono le quote in cambio di liquidità; ad apporto, in cui gli investitori conferiscono immobili al fondo in cambio di quote; e misti, che combinano entrambe le opzioni. Questi strumenti offrono un'opportunità di investimento immobiliare, mantenendo però un certo grado di distacco dalle responsabilità legate alla proprietà diretta di un immobile.

Come funzionano i fondi immobiliari chiusi: la normativa

La regolamentazione dei fondi immobiliari chiusi in Italia è stabilita dal Testo Unico della Finanza e dal Decreto n.22 del 1999. Questo quadro normativo prevede che i fondi investano almeno due terzi del loro patrimonio in beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari. I fondi possono anche includere nel portafoglio strumenti finanziari complessi, come obbligazioni garantite da ipoteca o operazioni di cartolarizzazione legate al settore immobiliare.

Le quote di questi fondi possono essere acquistate principalmente al momento del lancio, basandosi sul Net Asset Value (NAV), cioè il valore degli immobili del fondo diviso per il numero delle quote. Tuttavia, una volta in circolazione, le quote possono essere scambiate sul mercato, come avviene per le azioni, e il loro prezzo è influenzato da domanda e offerta.

Un aspetto critico del funzionamento dei fondi immobiliari chiusi è la scadenza prestabilita, alla quale gli immobili vengono venduti e il capitale restituito agli investitori. In alcuni casi, i fondi possono richiedere una proroga della scadenza, in particolare se le condizioni di mercato non sono favorevoli alla vendita degli immobili. Questa rigidità di disinvestimento rende i fondi chiusi meno flessibili rispetto ai fondi aperti, che permettono di riscattare le quote in qualsiasi momento.

Vantaggi e svantaggi dei fondi immobiliari chiusi

Vantaggi:

• Capitale d’ingresso contenuto: I fondi immobiliari chiusi permettono di investire nel settore immobiliare con un capitale iniziale molto più basso rispetto all'acquisto diretto di immobili. Mediamente, l’acquisto di quote può richiedere un investimento di circa 2.000 euro, rendendo questo strumento accessibile a un'ampia fascia di investitori.
• Possibilità di acquistare immobili a sconto: Uno dei principali vantaggi è la possibilità di acquistare immobili a un prezzo inferiore al loro valore di mercato, con la prospettiva di guadagnare dalla differenza tra prezzo di acquisto e di vendita. In media, questa differenza può arrivare fino al 30%.

Svantaggi:

• Oscillazioni di valore: Le quote dei fondi immobiliari chiusi possono subire forti oscillazioni, soprattutto verso la fine della vita del fondo, quando la vendita degli immobili è imminente. Questo rende l'investimento potenzialmente instabile per chi non è disposto a sopportare una certa volatilità.
• Mancanza di liquidità: A differenza dei fondi aperti, non è possibile riscattare le quote prima della scadenza. Se la data di scadenza coincide con una crisi economica o immobiliare, come accaduto nel 2008, gli investitori potrebbero subire perdite consistenti, specialmente se il fondo ha fatto uso di leva finanziaria per aumentare l’esposizione al mercato.

Fondi immobiliari chiusi e aperti a confronto

In Italia, la maggior parte dei fondi immobiliari è di tipo aperto, con oltre 600 prodotti disponibili. A differenza dei fondi chiusi, i fondi immobiliari aperti permettono di acquistare e riscattare le quote in qualsiasi momento, offrendo maggiore flessibilità. Tuttavia, mentre i fondi chiusi investono direttamente in immobili, quelli aperti detengono principalmente azioni di società immobiliari o di costruzione, senza possedere direttamente i beni.

Conclusioni: I fondi immobiliari chiusi rappresentano un'opportunità interessante per investire nel settore immobiliare senza dover acquistare fisicamente un immobile. Tuttavia, è importante valutare con attenzione i rischi legati alla liquidità, alle oscillazioni di valore e al potenziale utilizzo della leva finanziaria, affidandosi, se necessario, a consulenze professionali per prendere decisioni consapevoli.

Fondi immobiliari chiusi: luci ed ombre

Il mercato immobiliare italiano prevede, tra gli strumenti di partecipazione particolare e forse poco conosciuto tra i piccoli investitori, i cosiddetti fondi chiusi immobiliari. Lo scopo per chi ne usufruisce è quello di realizzare un profitto senza dover affrontare determinate responsabilità e oneri derivanti da una proprietà a tutti gli effetti. Annualmente vengono ottenuti tramite il fondo dei redditi grazie agli affitti riscossi fino a quando, ad una data prestabilita, il fondo viene venduto e quindi il ricavato viene suddiviso tra i titolari delle quote del fondo. Essendo dei fondi chiusi, come suggerisce la definizione, il numero delle quote è prefissato e quindi al valore che queste hanno nel mercato si aggiunge un plus valore noto come NAV (Net Asset Value) dato da una valutazione dell’immobile che viene eseguita periodicamente diviso il numero di quote. Uno degli aspetti più aleatori di questo meccanismo è sicuramente il dubbio e l’impossibilità di prevedere il valore esatto dell’immobile al momento della vendita. Va però da questa prospettiva notato che spesso il termine fissato per la vendita è molto breve(addirittura in alcuni casi inferiore ad un anno) e quindi questo strumento sembrerebbe essere particolarmente vantaggioso. Ma è presto per dirlo: il sospetto è che in caso di perizie non troppo scrupolose il valore effettivo dell’immobile al momento della vendita sia decisamente inferiore a quello preventivato. Inoltre si deve tener conto della possibilità da parte del fondo di usufruire di un certo periodo di tempo per vendere gli immobili e quindi dell’eventualità che si effettui una vendita nel periodo meno conveniente e a prezzi inferiori per favorire determinati acquirenti prescelti. Molte domande troveranno risposta dopo la scadenza del “BNL Portfolio Immobiliare”. Restate sempre aggiornati, in modo da capire come comportarvi in questi casi.

I fondi chiusi immobiliari rappresentano, quindi, un'opportunità per diversificare il portafoglio di investimento senza assumersi direttamente le responsabilità della gestione immobiliare. Tuttavia, è fondamentale tenere a mente che, nonostante i potenziali vantaggi, questi strumenti presentano alcune insidie legate alla trasparenza delle perizie e al timing delle vendite. In particolare, la valutazione degli immobili all'interno di questi fondi è un processo complesso e soggetto a variazioni legate alle condizioni del mercato immobiliare al momento della liquidazione del fondo. Di conseguenza, i piccoli investitori devono essere consapevoli del rischio che il valore effettivo dell'immobile possa essere inferiore rispetto alle aspettative iniziali, incidendo sui guadagni finali.

Inoltre, un aspetto da considerare è la liquidità di tali fondi: trattandosi di fondi chiusi, i partecipanti non possono vendere le proprie quote in qualsiasi momento, ma devono attendere la scadenza prefissata o cercare acquirenti nel mercato secondario, dove le quote potrebbero essere scambiate a valori inferiori rispetto al loro NAV. Questo rende i fondi chiusi immobiliari meno flessibili rispetto ad altre forme di investimento, come le azioni o i fondi aperti, in cui la liquidità è garantita su base quotidiana.

Per gli investitori meno esperti, è consigliabile consultare un consulente finanziario o immobiliare prima di partecipare a questo tipo di strumento, in modo da comprendere appieno i rischi e le potenzialità di rendimento. È importante restare sempre informati sulle dinamiche del fondo e sul mercato immobiliare, monitorando attentamente gli aggiornamenti riguardanti il NAV e le scadenze di vendita. Infine, la performance del "BNL Portfolio Immobiliare" sarà una cartina di tornasole per verificare l’efficacia di questo strumento di investimento in un contesto di mercato in continua evoluzione.