Investimenti immobiliari globali, come è andato il 2018?

I volumi delle transazioni immobiliari nel corso del 2018 sono stati in grado di raggiungere dei livelli record, toccando 1,55 trilioni di euro, con una crescita del 4% rispetto all'anno precedente e superando così i massimi di 1,49 trilioni di euro rilevati nel corso del 2017, stando a quanto suggeriscono i nuovi dati della società di servizi immobiliari Cushman & Wakefield.

L'azienda prevede che gli investimenti immobiliari globali manterranno livelli record nel 2019, nell'ordine di 1,55 trilioni di euro, in quanto gli investitori sembrano essere intenzionati a puntare l’attenzione verso una più ampia gamma di mercati al fine di trovare nuove opportunità, e un numero maggiore di venditori si sta affacciando, nel momento in cui le strategie immobiliari si adeguano all'evoluzione della politica monetaria, alle tensioni geopolitiche e ai cambiamenti strutturali.

Il report Global Investment Atlas 2019 afferma inoltre che i prezzi dovrebbero essere in crescita, ma questo sarà trainato da rendimenti stabili e da una crescita costante degli affitti per gli asset migliori piuttosto che dalla compressione dei rendimenti che ha caratterizzato gli ultimi anni.

Le opinioni di Cushman & Wakefield

David Hutchings, responsabile della strategia d'investimento EMEA Capital Markets di Cushman & Wakefield, autore del report, afferma in tal proposito che il contesto economico è più debole di quanto ci si aspettasse solo pochi mesi fa, ma anche le prospettive di inflazione su base globale lo sono.

Di conseguenza, afferma l’esperto, il rischio è in aumento. Il 2019 è destinato a vedere un'ulteriore estensione del ciclo immobiliare, offrendo agli investitori un'altra possibilità di mettere in forma il proprio portafoglio prima di un periodo di crescita più lenta. Con un reddito stabile e un'esposizione alla crescita e all'inflazione, il settore immobiliare continua ad essere incredibilmente attraente e la domanda per il prodotto giusto rimane sostenuta – precisa il responsabile, per poi sottolineare come tuttavia, definire il giusto oggetto di investimento è diventato sempre più difficile in quanto i movimenti sul mercato sono rimodellati sulla base delle tendenze del commercio elettronico, dei cambiamenti sociali e commerciali, della bassa crescita e dei vincoli di accessibilità.

È anche per questo motivo che le allocazioni CRE in Europa, Medio Oriente e Africa (EMEA) e Asia-Pacifico (APAC) sono diminuite rispettivamente del 2% e dell'1% nel 2018, quest'ultimo principalmente a causa del minor numero di acquisti globali nel corso dell'anno. Le istituzioni europee e asiatiche, tuttavia, stanno aumentando gli stanziamenti per il settore immobiliare, ed entrambe le regioni vedranno probabilmente anche una maggiore domanda transfrontaliera in entrata, in particolare l'Europa nel breve termine, e l'Asia nel medio termine, dato che gli investitori seguono le tendenze demografiche.

I volumi degli investimenti

Il volume degli investimenti EMEA ha registrato nel 2018 un calo del 10,8% su base annua, a causa del ritiro da fonti sia globali che nazionali e della conclusione di alcune importanti operazioni di portafoglio.

Il retail europeo ha documentato il suo terzo anno consecutivo di flessione (49,7 miliardi di euro), con volumi inferiori in gran parte della regione. Anche le operazioni industriali e di ufficio hanno registrato una contrazione rispettivamente del -24,7% e del -9,7% a/a, ma probabilmente a causa della carenza di titoli investibili. Il volume degli investimenti EMEA nel 2019, secondo le previsioni, dovrebbe raggiungere i 300,8 miliardi di euro, con un aumento del 2,5% rispetto ai livelli del 2018, trainato dall'aumento della domanda in una gamma crescente di città di secondo livello e di nuovi settori.

Carlo Barel di Sant'Albano, Amministratore Delegato di Cushman & Wakefield's Global Capital Markets & Investor Services, ha dichiarato che i flussi internazionali di capitali stanno diventando sempre più dinamici, sempre più transfrontalieri e sempre più orientati a bilanciare la qualità con la quantità, sia che si tratti di azioni, rendimenti, talenti o standard di vita.

L'abbondanza di capitali continuerà a guidare il mercato e a sostenere i prezzi nel 2019, ma le forze strutturali, come il commercio elettronico, guideranno le aree di sovraperformance anche quando il ciclo rallenterà. Pertanto, l’amministratore sostiene che vi sia una reale necessità di guardare oltre le medie di mercato per scorgere nel mercato locale l'affare, il venditore, il finanziatore e, soprattutto, l'utente.

Stati Uniti e Canada

Infine, il report sostiene che mentre gli Stati Uniti sono stati il primo obiettivo per gli investimenti globali CRE (39,9 miliardi di euro), l'EMEA ha mantenuto la sua posizione storica di destinazione più ambita per i capitali internazionali, con il maggior numero di città tra i primi dieci obiettivi di investimento transfrontaliero e attirando il 53% (78 miliardi di euro) degli investimenti globali.

Gli Stati Uniti e il Canada sono stati le principali fonti di investimenti transfrontalieri, tanto che insieme hanno rappresentato il 40% di tutti gli investimenti internazionali dello scorso anno (110,8 miliardi di euro).

È infine interessante notare che, nonostante i gestori di investimenti britannici abbiano rafforzato i loro portafogli continentali, i flussi di investimenti transfrontalieri francesi abbiano superato per la prima volta il Regno Unito. Anche la composizione degli investimenti transfrontalieri provenienti dall'Asia-Pacifico è cambiata, con la Cina continentale e Hong Kong in calo, mentre Singapore e la Corea del Sud hanno guadagnato posizioni.