Immobiliare Polonia 2019, la situazione a Lodz

Tra le città europee che continuano a strizzare l’occhio con crescente convinzione ai potenziali acquirenti, la polacca Lodz è in grado di migliorare continuamente la sua posizione agli occhi del business polacco e internazionale. 

La crescente attrattiva degli investimenti di Lodz si riflette nelle eccellenti performance del mercato immobiliare della città, con un miglioramento dell’atmosfera che è tato certamente favorito dalla completa rivitalizzazione del centro città. Anche se la concorrenza di altre grandi aree metropolitane è feroce, Lodz non sembra perdere terreno, e a sostegno di questo fatto, ci si può facilmente ricordare che la città ospita oggi uno dei più interessanti progetti di rivitalizzazione della Polonia centrale - Monopolis - la riqualificazione di Monopol Wodczany, da ex distilleria di vodka in un vasto complesso ad uso misto.

Il mercato degli uffici

Passando al mercato degli uffici, si tenga conto che Lodz è il settimo mercato più grande in termini di moderni uffici e uno dei mercati in più rapido sviluppo in Polonia. Anche se la maggior parte dei mercati regionali al di fuori di Varsavia sono in crescita e attraggono nuovi investitori, Lodz sembra superare alcuni dei mercati tradizionalmente più grandi. Ciò è confermato dalle transazioni immobiliari per uffici sia da parte di sviluppatori polacchi che internazionali come Echo Investment, Ghelamco Poland, HB Reavis e Skanska Property Poland.

Il miglioramento della posizione di investimento della città ha altresì attirato una ricca gamma di società che hanno deciso di gestire le loro operazioni da Lodz, tra cui ABB, Accenture, Cybercom, Ericsson, Fujitsu Technology Solutions, Infosys e Nordea Bank e altri leader dei propri settori. In passato, l'attività di sviluppo a Lodz era piuttosto bassa, con una superficie tra i 20.000 e i 30.000 m² di nuovi uffici ogni anno. Nel 2014, l'attività è scesa a soli 2.600 m². Ma gli ultimi quattro anni sono stati caratterizzati da un aumento dell'attività di costruzione, che ha portato ad una serie di nuovi sviluppi sul mercato. Alla fine del terzo trimestre del 2018, lo stock totale di uffici a Lodz ammontava a 464.400 m², con una domanda di 32.600 m² e 31.600 m² di uffici moderni consegnati sul mercato. La stragrande maggioranza dei progetti in corso si trova nel Central Business Axis di Lodz, la più grande area uffici della città, dove finora sono stati sviluppati circa 120.000 m² di uffici. Nei prossimi anni, questa parte della città potrebbe crescere di altri 100.000 m².

Vale la pena ricordare che il Nowe Centrum Lodzi, che finora ha fornito 44.000 m², potrebbe generare 150.000 m² nei prossimi cinque anni. La crescente attrattiva commerciale di Lodz si riflette nel buon livello di spazi vuoti (alla fine del terzo trimestre del 2018 si attestava al 9,7%): ciò significa che le aziende alla ricerca di grandi spazi per uffici devono prendere in considerazione progetti in fase di sviluppo per trovare l’area giusta in città. Inoltre, Lodz è anche uno dei mercati più interessanti in termini di tariffe di affitto degli uffici: attualmente, le locazioni variano tra 11,5 e 13,5 €/mese.

Investimenti in logistica e magazzino

L'ottima posizione, un'infrastruttura di trasporto sviluppata (e ancora in via di miglioramento), prezzi competitivi per gli spazi industriali e la disponibilità di manodopera a basso costo sono fattori chiave di attrattiva per il mercato industriale polacco. Tutti questi fattori sono visibili nella regione della Polonia centrale, selezionata come sede di investimenti di giganti come Arvato, BSH, Castorama, Dell, FM Logistic, Gillette, Leroy Merlin, Media Expert, Sonoco, Unilever, Whirlpool e Zalando.

A costituire un polo attrattivo è tutta la macro area in questione, che con spazi per 2,4 milioni di m², è ggi uno dei cinque principali mercati della Polonia, insieme a Varsavia, Alta Slesia, Poznan e Breslavia. La maggior parte dei magazzini della regione sono situati vicino alle autostrade (in particolare presso gli svincoli autostradali) o in aree urbanizzate.

Tutti questi elementi hanno determinato una domanda molto elevata in tutta la Polonia centrale, culminata in quasi un milione di m² nel 2017 (lordo). Vale anche la pena di notare che questo non è stato sicuramente un evento unico per questo particolare mercato, ma parte di una tendenza che si sta sviluppando dal 2015. A metà del 2018, l'assorbimento lordo è stato di oltre 400.000 m².

Gli effetti di una domanda così importante si riflettono anche nel graduale calo dei tassi di offerta di posti vacanti. Alla fine del terzo trimestre 2018, il 2,6% dello spazio totale esistente nella Polonia centrale è rimasto inoccupato. I canoni di locazione dei titoli in questa regione sono tra i più bassi di tutti i mercati industriali della Polonia.

L’agglomerato di Lodz è uno dei maggiori mercati al dettaglio in Polonia. Attualmente, la superficie totale di vendita al dettaglio di questa regione è di oltre 650.000 m². I centri commerciali rappresentano quasi 527.000 m², seguiti da magazzini - 106.000 m², centri commerciali - 16.000 m² e parchi commerciali - 5 700 m².

Il livello di saturazione nel formato centro commerciale nell'area metropolitana di Łódź ha raggiunto i 549m²/1.000 abitanti ed è al centro delle otto grandi aree metropolitane a livello nazionale. Gli affitti dei centri commerciali di prim'ordine vanno da €50 /m²/mese a €55/m²/mese e la percentuale media di posti vacanti nei centri commerciali è del 3,8%.