Il certificato di abitabilità immobiliare: un documento necessario

Quando si acquista o si vende un immobile, si entra in contatto con numerosi documenti e certificazioni. Uno dei più importanti è il certificato di abitabilità immobiliare. In questo articolo esploreremo cosa sia, come ottenerlo, cosa comporti non averlo e quanto possa costare. Inoltre, risponderemo a tutte le domande frequenti riguardanti questo certificato.

Come fare per avere il certificato di abitabilità?

Il certificato di abitabilità viene rilasciato dal comune di riferimento e certifica che l’immobile è adatto a essere abitato in sicurezza, rispettando i requisiti di igiene, salubrità e sicurezza previsti dalla legge. Per ottenerlo, è necessario seguire alcuni passaggi:

1. Preparare la documentazione – La richiesta per il certificato di abitabilità deve essere corredata da alcuni documenti fondamentali:

   • Permesso di costruire o altra autorizzazione edilizia,
   • Dichiarazione di conformità degli impianti,
   • Attestato di prestazione energetica (APE),
   • Certificato di collaudo statico dell’edificio,
   • Dichiarazione dell’ASL (Azienda Sanitaria Locale) per verificare le condizioni di salubrità.

2. Richiedere un tecnico abilitato – Un tecnico come un architetto, un ingegnere o un geometra deve redigere una relazione asseverata in cui attesta che l’immobile rispetta tutti i requisiti di legge. Questo professionista ha anche il compito di consegnare tutta la documentazione al comune.

3. Presentare la richiesta – Una volta raccolti i documenti e completata la relazione asseverata, è possibile presentare domanda presso l’Ufficio Tecnico del comune. Il rilascio del certificato di abitabilità può richiedere fino a 60 giorni, ma il termine varia a seconda del comune.

Cosa comporta non avere il certificato di abitabilità?

Non avere il certificato di abitabilità può avere diverse implicazioni legali ed economiche:

• Limitazioni sull'uso dell'immobile – Un immobile senza certificato di abitabilità non può essere abitato legalmente. Le banche potrebbero rifiutarsi di concedere mutui per l’acquisto di case senza questo certificato.

• Difficoltà nella compravendita – Chi desidera vendere una casa senza certificato di abitabilità potrebbe incontrare difficoltà, poiché l’assenza di tale certificazione influisce sul valore di mercato e può scoraggiare i compratori.

• Problemi legali e sanzioni – Le normative prevedono sanzioni per chi utilizza un immobile come abitazione senza avere il certificato di abitabilità, poiché viene considerato un atto illegale.

Quando è obbligatorio il certificato di abitabilità?

Il certificato di abitabilità è obbligatorio per tutte le unità immobiliari che devono essere utilizzate come abitazioni, uffici o locali aperti al pubblico. Ecco i principali casi in cui è richiesto:

• Nuove costruzioni – Qualsiasi immobile di nuova costruzione destinato ad abitazione deve essere dotato di certificato di abitabilità prima di essere messo in uso.

• Ristrutturazioni importanti – Anche per gli immobili ristrutturati in modo significativo, come nel caso di modifiche strutturali o ampliamenti, è necessario richiedere nuovamente il certificato.

• Cambio di destinazione d’uso – Se un immobile viene trasformato, ad esempio da negozio a abitazione, sarà obbligatorio ottenere il certificato di abitabilità per il nuovo utilizzo.

Che differenza c'è tra certificato di abitabilità e certificato di agibilità?

Nel linguaggio comune, i termini “certificato di abitabilità” e “certificato di agibilità” vengono spesso usati in modo intercambiabile, ma tecnicamente esistono delle differenze:

• Certificato di Abitabilità – Riguarda solo gli immobili residenziali, attestando che l’edificio rispetta i requisiti necessari per essere abitato. È necessario per case, appartamenti e strutture destinate all’abitazione.

• Certificato di Agibilità – Ha un concetto più ampio e può riguardare qualsiasi tipo di immobile, inclusi uffici, locali commerciali e industriali. Certifica la sicurezza, la salubrità e l’igiene degli edifici e si applica a qualunque destinazione d'uso.

Con l'entrata in vigore del D.P.R. 380/01 e del D.L. 222/2016, questa distinzione è stata superata: non esiste alcuna differenza rilevante tra agibilità e abitabilità ed è stata introdotta una certificazione unificata.

Cosa succede se compro una casa senza certificato di abitabilità?

Comprare una casa senza certificato di abitabilità comporta alcuni rischi significativi:

• Limitazioni nell’uso dell’immobile – Senza questo certificato, tecnicamente l’immobile non è autorizzato ad essere abitato. Questo potrebbe portare a sanzioni e a impedimenti legali se si sceglie comunque di utilizzarlo come abitazione.

• Problemi con il mutuo – Le banche spesso rifiutano la concessione di mutui per immobili privi di abitabilità, quindi potrebbe essere complicato finanziare l’acquisto senza fondi propri.

• Rischio di deprezzamento – La mancanza di certificato di abitabilità riduce il valore dell’immobile sul mercato. In caso di rivendita, potrebbe essere difficile trovare un compratore disposto ad accettare la situazione o si potrebbe dover vendere l’immobile a un prezzo inferiore.

Quanto costa fare il certificato di abitabilità?

Il costo del certificato di abitabilità può variare in base a vari fattori, tra cui la tipologia di immobile e i costi del tecnico. Ecco una stima dei costi principali:

• Compenso del tecnico – La parcella di un tecnico abilitato, come un ingegnere o un architetto, può variare dai 300 ai 1.000 euro. Questo dipende dalla complessità della pratica, dalla zona in cui si trova l’immobile e dal professionista incaricato.

• Tasse comunali – Alcuni comuni applicano una tassa per la richiesta del certificato, che solitamente va dai 100 ai 200 euro.

• Eventuali spese aggiuntive – Se l’immobile è sprovvisto di certificazioni sugli impianti o altre documentazioni, potrebbero essere necessari ulteriori interventi e certificazioni per renderlo conforme.

In generale, il costo complessivo per ottenere il certificato di abitabilità può variare tra i 400 e i 1.200 euro.