Donazione con usufrutto: imu, tasse e dettagli sui pagamenti

In questo articolo parleremo della donazione con usufrutto nel caso specifico degli immobili; la donazione con riserva di usufrutto è una soluzione molto utilizzata tra genitori e figli, in quanto permette di trasferire al donatario la nuda proprietà di un bene pur mantenendo la possibilità di servirsene. Nella maggior parte dei casi, quando si configura una donazione con usufrutto, chi dona sono i genitori, chi riceve i figli: i genitori, attraverso questo atto notarile, possono dividere, anticipatamente alla loro dipartita, il loro patrimonio compresi gli immobili, mantenendo comunque l’usufrutto fino a che ne hanno bisogno.

Nonostante la decisione di donare un immobile sia una buona soluzione per “sistemare le cose”, specialmente nell’ultimo periodo di vita, è necessario analizzare bene tutto ciò che comporta una donazione, i costi e le tasse.

Donazione con riserva di usufrutto: come funziona?

Nella donazione di un immobile con usufrutto colui che dona il bene coincide con l’usufruttuario e mantiene la possibilità di usufruire dell’immobile fino alla scadenza della donazione (la scadenza può essere a termine o vitalizia). I compiti dell'usufruttuario consistono nel provvedere alle manutenzioni ordinarie e al pagamento delle imposte sulla casa; allo stesso tempo però, il donante ha anche dei diritti; infatti quest’ultimo può cedere il suo diritto di usufrutto o affittare l’immobile; ciò che non può fare è vendere l’immobile donato, utilizzare l’immobile come ipoteca o affittare/donare l’immobile ad una terza persona per un periodo più lungo di quello previsto del suo usufrutto.

In sintesi, donare riservandosi l’usufrutto vuol dire privarsi della proprietà mantenendo i vantaggi di utilizzo dell’immobile. Il diritto di usufrutto può avere un termine prestabilito nell’atto di donazione o essere vitalizio, quindi fino alla morte dell’usufruttuario.

Allo stesso tempo, colui che riceve la donazione, ovvero il donatario, attraverso questo atto diventa il nudo proprietario dell’immobile; egli acquisirà la nuda proprietà dell’immobile, ovvero il diritto di usufrutto.  Anche per il donatario vigono alcuni doveri: egli, ad esempio, dovrà sostenere tutte le spese di manutenzione straordinaria. Al contempo è importante sapere che il nudo proprietario può anche decidere di vendere l’immobile ma, colui che acquista dovrà aspettare la scadenza del diritto di usufrutto.

Se ad esempio un genitore decide di stipulare un atto di donazione con diritto di usufrutto fino alla sua dipartita, le spese saranno così divise:

• manutenzione ordinaria: a carico del genitore;
• manutenzione straordinaria: a carico del figlio.

Finché il genitore è in vita può decidere di affittare l’immobile ma non potrà né venderlo ne utilizzarlo come ipoteca; allo stesso tempo il figlio potrà decidere di vendere l’immobile ma l’acquirente dovrà aspettare che il genitore deceda per entrare in possesso dell’immobile.

Donazione con usufrutto: chi paga le tasse? 

Come abbiamo visto, sia il donatario che il donante hanno dei diritti e dei doveri nei confronti dell’immobile donato; la domanda più frequente è: “nella donazione con usufrutto chi paga l’IMU?

L’IMU (Imposta Municipale Propria) è stata introdotta dal Governo Monti nel 2011; si tratta di un tributo comunale per il possesso di fabbricati esclusi quelli principali che appartengono alle categorie catastali A1, A8 e A9.

Nel caso della donazione con riserva di usufrutto, l’IMU è a carico dell’usufruttuario, ovvero colui che ha donato l’immobile (nel nostro esempio il genitore). A stabilirlo è la normativa che stabilisce che l’imposta è a carico del possessore a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie. 

All’usufruttuario, poi, spettano anche le spese e gli oneri relativi alla custodia, l’amministrazione e la manutenzione ordinaria; per la manutenzione straordinaria, invece, è il donatario che dovrà provvedere.

Quanto costa stipulare una donazione con riserva di usufrutto?

Stipulare una donazione con riserva di usufrutto, però, ha dei costi. La donazione infatti, prevede una tassa; per poter sapere quale sarà il costo della tassa di donazione con riserva di usufrutto sarà necessario considerare diversi dati, tra cui:

• il grado di parentela tra donante e donatario;
• rendita catastale;
• tipologia di proprietà.

La tassa si fonda su una base imponibile che corrisponde alla rendita catastale che va moltiplicata per coefficienti diversi in base alla tipologia di proprietà.

In merito al grado di parentela, bisognerà calcolare la percentuale corrispondente e la franchigia:

• genitore -figlio: 4% sul valore dell’immobile che supera 1 milione di euro;
• eredi portatori di handicap grave: 4% con franchigia a 1,5 milioni di euro;
• nonni - nipoti: 4%  sul valore dell’immobile che supera 1 milione di euro;
• fratelli - sorelle: 6% con franchigia a 100.000€
• parenti fino a 4°: 6% senza alcuna franchigia.
• Nessun legame di parentela: 8% senza alcuna franchigia.

Per quanto riguarda invece la rendita catastale, bisognerà calcolare la tassa moltiplicando per:

• 115,5 se si tratta di prima casa
• 126 se si tratta di seconda casa.

Considerato che si tratti di un atto pubblico, oltre alla tassa di donazione, bisognerà versare l’imposta di registro, ipotecaria (2%) e catastale (1%).

Infine bisognerà considerare la parcella del notaio, un costo del tutto variabile.

Ricordiamo infatti che la donazione con usufrutto è un atto da stipulare con la presenza di un notaio e due testimoni; per far sì che la donazione avvenga, sarà necessario che entrambe le parti siano consenzienti e che è possibile rinunciare alla donazione esclusivamente rifiutando fin dall’inizio; in caso contrario non sarà possibile tornare indietro.