Disdetta contratto di locazione: come fare e modello lettera

Non è inusuale, che per qualsiasi motivo una persona decida di cessare il suo contratto di locazione prima del tempo: può succedere che il conduttore (o affittuario) non si trovi più bene in quella casa o è costretto a cambiare città o ancora abbia deciso di compiere il passo di acquistare casa e così decide di disdire il suo contratto di locazione. 

Per chi ha stipulato un contratto di locazione non basterà solo accordarsi con il proprietario di casa per lasciare la casa in affitto, dovrà seguire una procedura precisa, inviando una lettera di cui ti forniremo il fac simile per la disdetta del contratto di locazione e dare un preavviso come previsto da contratto ( solitamente sei mesi prima).

Può succedere anche che sia il locatore, ovvero il proprietario dell’immobile, a disdire il contratto di affitto; infatti la legge prevede che entrambe le parti possano decidere di disdire il contratto anticipatamente rispetto al termine previsto a patto che rispettino i loro doveri previsti dalla legge e seguano l’iter stabilito.

Cosa è e cosa prevede il contratto di locazione

Il contratto di locazione prevede che il locatore si obbliga a far godere al conduttore un immobile per un tempo stabilito all’interno del contratto. In merito alla durata bisognerà fare una distinzione tra: 

• contratto di locazione a canone libero con una durata minima di 4 anni e alla scadenza si rinnova automaticamente per altri 4 anni.
• contratto di locazione a canone concordato con una durata di 3 anni e rinnovo automatico di 2 o 3 anni.
• contratto di locazione ad uso transitorio con una durata da 1 a 18 mesi con rinnovo automatico per lo stesso periodo stabilito inizialmente quindi ad esempio: sei mesi + rinnovo automatico di 6 mesi.

La durata del contratto quindi è stabilita dalla tipologia di contratto firmato e in merito a ciò verrà anche stabilito il tempo in cui bisognerà dare il preavviso di disdetta del contratto di locazione.

Normativa in merito alla disdetta del contratto di locazione

La disdetta del contratto di locazione viene regolata dalla legge del 9 Dicembre 1998 n. 431 nella quale viene prevista la possibilità di recedere dal contratto prima che arrivi la data di scadenza solo se previsto da una clausola all’interno del contratto. Nel caso in cui, all’interno del contratto, non fosse prevista la clausola in questione, il recesso anticipato non potrà essere previsto. 

Disdetta del contratto di locazione: chi può effettuarla?

Ci sono tre situazioni in cui è possibile il recesso anticipato del contratto di locazione, vediamo quali sono.

• La prima situazione avviene nel caso in cui entrambe le parti vogliono procedere alla disdetta del contratto, la cosiddetta risoluzione consensuale, in questo caso basterà eseguire le pratiche burocratiche all’Agenzia delle Entrate;
• Nel secondo caso, invece, è il conduttore ad esprimere la sua volontà di recedere il contratto: in questo caso egli dovrà rispettare i tempi espressi dal contratto avvisando il locatore sei mesi prima di lasciare l’immobile mediante raccomandata o potrebbero insorgere delle conseguenze a suo carico.
• Il terzo caso si configura nel caso in cui sia il locatore a richiedere il recesso del contratto di locazione: anche in questo caso si dovrà rispettare un tempo di preavviso pari a 6 mesi. Il preavviso dovrà essere effettuato mediante comunicazione scritta a mezzo raccomandata o tramite PEC indicando anche i motivi del suo recesso.

Disdetta contratto di locazione da parte del conduttore

Come detto in precedenza, il conduttore è l’affittuario ovvero colui che usufruisce dell’immobile in affitto. In questo caso, il motivo di tale disdetta non è rilevante e può essere fatto in qualsiasi momento, basterà che il conduttore invii una raccomandata A/R al locatore con un preavviso di 6 mesi (come previsto da contratto) per avvisare del recesso anticipato del contratto di locazione. Il locatore che riceve la disdetta dovrà rispondere entro 60 giorni dalla ricezione della disdetta. La tempistica di sei mesi è prevista per i contratti di locazione ad uso abitativo, nel caso in cui invece si tratti di un contratto di locazione per attività commerciale è previsto un preavviso di 12 mesi e per le attività alberghiere 18 mesi.

Cosa succede se il conduttore non rispetta i tempi di preavviso previsti da contratto?

Nel caso in cui il conduttore non rispetti i tempi di preavviso previsti dal contratto egli dovrà versare al locatore una somma pari alle sei mensilità non godute e risarcire così il danno subito.

Disdetta contratto di locazione da parte del locatore

Anche il locatore ha diritto di richiedere la disdetta del contratto di affitto prima della scadenza, ma a differenza del conduttore egli dovrà rispettare dei termini diversi. In primis è importante premettere che il locatore non potrà richiedere il recesso nei primi 4 anni di contratto; inoltre il locatore dovrà indicare sulla raccomandata A/R  il motivo di tale decisione e rispettare i canonici 6 mesi di preavviso. Il locatore potrà richiedere la cessazione anticipata del contratto di locazione per i seguenti motivi:

• l’affittuario non paga i canoni di locazione;
• il locatore vuole vendere l’immobile;
• il locatore vuole cambiare la destinazione d’uso dell’immobile
• il locatore vuole destinare l’immobile ad un componente della propria famiglia;
• l’immobile necessita lavori di ristrutturazione;
• il conduttore non vive presso l’immobile locato.

Lettera di disdetta del contratto di locazione

Ecco un fac simile per effettuare la disdetta del contratto di locazione, puoi scaricarla direttamente dal link: www.notiziarioimmobiliare.it/files/lettera_disdetta_contratto_locazione.pdf

Questo è solo un modello fornito da noi per comprendere come strutturare un modello di disdetta del contratto di locazione. La lettera dovrà essere inviata al proprietario dell’immobile mediante raccomandata A/R  o tramite PEC.

Una volta che entrambe le parti si sono accordate, è necessario comunicare il recesso all’ Agenzia delle Entrate, il conduttore dovrà pagare le imposte di registro pari a 67 € entro 30 giorni dal recesso e sarà necessario presentare il modello RLI. Nel caso in cui invece si è optato per la cedolare secca non sarà necessario pagare l’imposta di registro.