Diritto di affaccio su proprietà altrui e diritto di veduta: cosa dice la normativa

Il diritto di affaccio su proprietà altrui, noto anche come diritto di veduta, è una prerogativa che consente al proprietario di un immobile di affacciarsi e guardare verso il fondo confinante. Questo diritto è disciplinato dal Codice Civile italiano, che stabilisce specifiche norme e distanze da rispettare per garantire un equilibrio tra il godimento della proprietà e la tutela della privacy altrui.

Definizione di diritto di veduta

Il diritto di veduta permette al proprietario di un edificio di esercitare le facoltà di "inspectio" e "prospectio" sul fondo vicino, ovvero di osservare e sporgersi sulla proprietà altrui. Questo diritto si concretizza nell'apertura di finestre, balconi o altre aperture che consentano la visuale sul fondo confinante. È importante distinguere tra:

• Vedute dirette: quando l'apertura consente una visuale frontale sul fondo del vicino.
• Vedute oblique o laterali: quando l'affaccio avviene con un angolo rispetto alla proprietà confinante.
• Vedute in appiombo: quando l’apertura permette di  guardare verticalmente verso il basso dalla propria proprietà

Normative di riferimento nel Codice Civile

Il diritto di veduta è regolato dal Codice Civile italiano negli articoli 900, 905, 906 e 907. Queste disposizioni definiscono le modalità con cui un proprietario può aprire finestre o altre aperture sul fondo del vicino, stabilendo precise distinzioni tra luci e vedute, nonché le distanze legali da rispettare per tutelare la privacy e i diritti di entrambe le parti coinvolte.

Articolo 900: tipologie di aperture

L'articolo 900 distingue tra due tipi di aperture:

• Luci: sono aperture che permettono il passaggio di luce e aria, ma non consentono di affacciarsi o guardare sul fondo del vicino. Le luci servono esclusivamente a illuminare e ventilare gli ambienti interni senza compromettere la riservatezza della proprietà confinante.
• Vedute: note anche come prospetti, sono aperture che permettono di affacciarsi e guardare sul fondo del vicino, sia frontalmente che lateralmente o obliquamente. Le vedute offrono quindi una visuale diretta sulla proprietà altrui.

Articolo 905: distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi

L'articolo 905 stabilisce che non è possibile aprire vedute dirette verso il fondo del vicino se non viene rispettata una distanza minima di un metro e mezzo tra la facciata esterna del muro in cui si aprono le vedute e il confine del fondo vicino. Questo per garantire la privacy del proprietario confinante. Inoltre, non si possono costruire balconi o altri sporti muniti di parapetto che permettano di affacciarsi sul fondo del vicino senza rispettare la stessa distanza minima. Il divieto cessa quando tra i due fondi vi è una via pubblica.

Articolo 906: distanze per l'apertura di vedute laterali o oblique

Per le vedute laterali o oblique, l'articolo 906 prevede una distanza minima di 75 centimetri dal confine del fondo vicino, misurata dal più vicino lato della finestra o sporto. Anche in questo caso, l'obiettivo è tutelare la riservatezza del vicino, impedendo aperture che possano compromettere la sua privacy.

Articolo 907: distanza delle costruzioni dalle vedute

L'articolo 907 dispone che, quando si è acquisito il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di quest'ultimo non può edificare a una distanza inferiore a tre metri dalle vedute esistenti, misurata secondo le modalità indicate nell'articolo 905. Se la veduta diretta consente anche una visuale obliqua, la distanza di tre metri deve essere rispettata anche lateralmente rispetto alla finestra da cui si esercita la veduta obliqua

Servitù di veduta

La servitù di veduta è un diritto reale che consente al proprietario del fondo dominante di affacciarsi e guardare sulla proprietà del vicino, denominata fondo servente, a una distanza inferiore rispetto a quella stabilita dalla legge. Questa servitù può essere acquisita attraverso:

• Titolo: un accordo contrattuale tra le parti.
• Usucapione: l'esercizio continuato e ininterrotto del diritto per un periodo di vent'anni.

È fondamentale notare che la servitù di veduta limita le facoltà del proprietario del fondo servente, imponendo l'obbligo di non edificare o piantare alberi che possano ostacolare la visuale del fondo dominante.

Diritto di panorama

Il diritto di panorama si distingue dal diritto di veduta in quanto riguarda la possibilità di godere di una vista panoramica estesa, oltre la semplice visuale sul fondo vicino. Sebbene non espressamente previsto dal Codice Civile, la giurisprudenza ha riconosciuto questo diritto come una servitù negativa, che può essere acquisita per contratto o usucapione. Il diritto di panorama implica l'obbligo per il proprietario del fondo servente di non costruire o piantare alberi che possano impedire la visuale panoramica del fondo dominante.

Distanze legali e rispetto delle norme

Il rispetto delle distanze legali è cruciale per l'esercizio del diritto di veduta. La violazione di queste distanze può comportare l'obbligo di rimuovere le aperture realizzate in modo illegittimo o di modificare le costruzioni esistenti. In ambito condominiale, le norme sulle distanze si applicano anche nei rapporti tra condomini, garantendo un equilibrio tra il diritto di affaccio e la tutela della privacy.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza italiana ha affrontato numerosi casi riguardanti il diritto di veduta e le relative distanze. Ad esempio, l'ordinanza n. 25229/2024 della Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto di veduta può essere acquisito per usucapione, qualora le aperture siano state mantenute per oltre vent'anni senza contestazioni. Inoltre, è stato chiarito che la costruzione di opere come verande o pergolati a distanza inferiore a tre metri da una veduta legittima costituisce violazione dell'articolo 907 del Codice Civile, con conseguente obbligo di rimozione.