Contratto di affitto locali commerciali: cosa c'è da sapere

Quando si parla di un contratto di affitto di locali commerciali, si parla di un contratto simile per forma a un contratto ad uso abitativo, ma diverso per contenuto. È indispensabile infatti indicare l’uso che l’affittuario è intenzionato a fare del locale e il tipo di attività che intende praticarvi visto che ci sono una serie di elementi del contatto che cambieranno in base alla categoria di attività. Prima di stipulare il contratto quindi, se l’immobile ovviamente è a norma, è necessario effettuare l’inventario di tutti i beni presenti all'interno. Nel contratto dovranno inoltre essere riportati la visura catastale, il numero dei vani presenti, le caratteristiche dell’immobile, ma anche lo stato in cui si trova locale nel momento della stipula del contratto stesso. E prima di entrarne in possesso, l’inquilino dovrà versare una cauzione come titolo di garanzia nel caso di mancato pagamento dell’affitto oppure utilizzata come copertura se dovesse causare danni all’immobile nel corso del periodo di locazione.

Affitto per locale commerciale, qual è la durata

La durata di un contratto di affitto per locale commerciale è pari a 6 anni, che possono anche diventare 9 anni nel caso in cui si tratti di alberghi, b&b o in alternativa di attività teatrali. Ma è anche possibile che il proprietario o l’affittuario stesso abbiano l’esigenza di un affitto più breve e in tal caso il contratto dovrà riportare esplicitamente due clausole in particolare. Sarà necessario infatti indicare che il contratto è più breve indicando le date di inizio e di fine e indicare con esattezza il motivo della transitorietà dell’affitto perché si tratta di una durata inferiore rispetto alla durata prevista dalla legge. Il proprietario dell’immobile tra l'altro può decidere di non rinnovare il contratto dopo i primi 6 o 9 anni purché ci siano dei validi motivi per farlo così come anche l’affittuario può decidere di rescindere dal contratto purché lo faccia con un preavviso di 12 mesi e di 18 mesi se si tratta invece di attività turistiche.

I tipi di contratto

L’affitto di negozi per l'anno in corso si può stipulare con una locazione commerciale, un particolare tipo di contratto con cui una parte, identificato come locatore consente al conduttore, di poter usufruire di un immobile urbano non ad uso abitativo, ma che dovrà essere utilizzato per lo svolgimento di un’attività economica produttiva in grado di produrre reddito. Se si parla di locazione commerciale infatti è necessario che il locale sia adibito come esercizio professionale di attività di lavoro autonomo, di attività commerciali o artigianali che abbiano interesse turistico, ma anche aziende di soggiorno o promozione turistica. Ma quali sono le diverse tipologie di contratto di affitto locali commerciali ammessi nel corso dell'anno 2021? Si tratta di diversi contratti che prevedono una locazione commerciale di 6+6 o 9+9 per l'affitto dei negozi oppure di un contratto di locazione commerciale transitorio, in alternativa, però anche stagionale. Non è più possibile invece optare per il regime agevolato della cedolare secca per l’affitto di locali commerciali. Sono quindi consentiti i contratti di affitto lunghi per locali commerciali, ma anche i contratti di tipo transitorio, di locazione stagionale e cedolare secca per contratti stipulati entro il 2019. La cedolare secca per locali commerciali in particolare è un tipo di regime opzionale alternativo alla tassazione ordinaria IRPEF delle locazioni commerciali. Viene applicata se il contratto d’affitto è relativo a un immobile in categoria C/1 e il contratto è stato stipulato entro l'anno 2019.

Locale commerciale, quali sono le tasse sui redditi

Se un immobile viene concesso in affitto come locale adibito a negozio oppure ufficio, si parla quindi di affitto di locali commerciali: trattandosi in ogni caso di un affitto con contratto, è prevista la registrazione del contratto e l’inserimento dei canoni di affitto nel reddito imponibile a fini IRPEF del proprietario che risulta essere anche il locatore stesso. In sostanza anche sui redditi da affitto sono previste della tasse da pagare. Inoltre, tutti i contratti di affitto relativi ai locali commerciali che siano stati stipulati a partire dal 1 gennaio 2020 non potranno più avere la possibilità di poter accedere al regime della cedolare secca. La cedolare resta possibile da applicare solo ed esclusivamente per i contribuenti - proprietari che abbiano sottoscritto un contratto di affitto commerciale che sia stato stipulato il 31 dicembre 2019. Fra i vantaggi della cedolare secca, la possibilità di non dovere versare imposta di registro e imposta di bollo sul contratto di locazione. I canoni di locazione con cedolare secca inoltre sono infatti tassati con l’aliquota secca del 21% nel caso di affitti di immobili commerciali che siano classificati nella categoria C/1, che indicano negozi e botteghe, con ampiezza non superiore a 600 metri quadrati. Se si è optato per la cedolare secca entro il 2019, sarà anche possibile poter continuare a beneficiare dei vantaggi per tutta la durata dell’affitto.

Contratto di affitto, il fac simile

Ma come deve essere scritto il contratto di affitto locali commerciali? All’interno del contratto di locazione di immobile ad uso commerciale, che può essere una scrittura privata, deve essere redatto almeno in due copie. Vanno inseriti i dati del locatore (indicando nome, cognome, data e luogo di nascita, residenza, codice fiscale), indicato come tale e la società (o amministratore) indicato come conduttrice (inserendo i dati dell’indirizzo della sera, il numero dell’iscrizione al registro, la partita iva, il nome del rappresentante legale, la data e il luogo di nascita). Vanno indicati i dati dei dati dell’immobile da locare (indirizzo, città, metratura complessiva, identificativo del catasto, indicazione del tipo di attività commerciale che vi andrà svolta, data di redazione e consegna alla Regione del rispetto dei requisiti edilizi e urbanistici e consegna dell’Attestato di Prestazione Energetica. Va poi indicata la data di inizio del contratto, l’importo del canone annuo di locazione previsto e percentuale dell’adeguamento del canone in base alla variazione ISTAT riportata dall'anno precedente.