Contratto d'affitto 3+2 con canone concordato: guida completa

Tra le tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo, è prevista una tipologia di contratto, comunemente chiamato contratto 3+2 che prevede una serie di vantaggi sia per il proprietario di casa che per l’inquilino. In questo articolo andremo ad analizzare tutti i dettagli del contratto di locazione 3+2 rispondendo alle domande più frequenti in merito.

Cosa prevede il contratto 3+2?

Il contratto d’affitto 3+2, come si può intendere dal nome, prevede una durata minima di 3 anni e rinnovabile per altri 2; ciò che lo distingue dagli altri contratti di locazione è il fatto che il canone mensile della locazione non può essere liberamente deciso dalle parti ma verrà limitato da quanto stabilito dagli accordi territoriali fra le organizzazioni dei conduttori di proprietà edilizia; per questo motivo si chiama affitto con canone concordato 3+2.

Il contratto di affitto 3+2 è stato introdotto dalla Legge n. 431 del 9/12/1998  al fine di incentivare forme contrattuali che rendano il mercato degli affitti più accessibile.

Come anticipato, la principale caratteristica del contratto degli affitti 3 + 2  è che il canone di locazione sarà determinato da una serie di fattori e non può essere scelto liberamente dal proprietario dell’immobile.

Nel prossimo paragrafo vedremo come si calcola il canone concordato della locazione 3 +2.

Calcolo del canone concordato dell’affitto 3 2

Con i contratti di locazione 3+2 il proprietario dovrà rispettare delle fasce di prezzo minime e massime accordate dallo Stato e dal Comune per stabilire il canone mensile del contratto; in particolare, a determinare il canone concordato sono degli accordi nazionali con durata triennale dal Ministro dei Lavori Pubblici e le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori (Confedilizia, UPPI, ASPPI) e degli inquilini (Sunia, Sicet, Uniat) e degli accordi locali tra Comuni e organizzazioni locali.

Attraverso questi accordi si stabiliscono dei contratti tipo che proprietari e inquilini possono utilizzare da “modello contratto di locazione a canone concordato 3+2” di cui l’importo del canone mensile deve rientrare all’interno della fascia di prezzo stabilita dal comune.

Solitamente sul sito di ogni Comune viene resa pubblica una guida o un simulatore per calcolare il canone concordato del contratto di affitto 3+2. Per conoscere la fascia dell’immobile che si intende affittare bisognerà inserire dei dati riguardanti l’immobile, come:

• i mq
• la collocazione geografica
• la tipologia catastale
• l’esposizione delle finestre
• gli accessori esclusivi come il posto auto, il garage, ecc.
• se ammobiliata o senza mobilio
• i servizi tecnici come l’impianto di condizionamento, la presenza o meno di giardino ecc.
• se immobile di nuova o vecchia costruzione
• se con finestre con doppi vetri o porte blindate
• classe energetica

Un simulatore molto pratico è quello fornito dal Comune di Milano, basterà cliccare sul link per calcolare il canone concordato per gli immobili nel Comune di Milano e inserire i dati riguardanti l’immobile. Nel caso in cui sul sito del Comune di appartenenza del tuo immobile non trovi le informazioni sul canone concordato dell’affitto 3+2 puoi rivolgerti ad un CAF o patronato, ad un'associazione di proprietari di immobili o anche ad un’agenzia immobiliare. In questo modo è possibile individuare il valore minimo e massimo del canone mensile di locazione che nella maggior parte dei casi è inferiore ai prezzi di mercato.

C’è la possibilità che alcuni Comuni non abbiano stipulato gli accordi territoriali, in quel caso si dovranno applicare gli accordi del Comune più vicino o ancora, nel caso in cui non lo avesse rinnovato (ricordiamo che hanno una durata triennale) si dovranno utilizzare le fasce dell’ accordo scaduto applicando le variazioni ISTAT.

Quanto dura il contratto 3+2?

Come si intuisce dal nome, il contratto 3+2 ha una durata minima di 3 anni più un rinnovo automatico di altri 2 anni. Terminati i 5 anni sono 3 i possibili scenari:

• con tacito consenso si rinnova automaticamente il contratto alle stesse condizioni per altri 2 anni;
• una delle due parti possono rinnovare il contratto per altri 3 anni con nuove condizioni
• una delle due parti decide di cessare il contratto a patto che lo comunichi almeno 6 mesi prima della scadenza.

Chi può stipulare il contratto affitto 3 2?

Con il decreto del 16 gennaio 2017, questa tipologia di contratto di affitto è stata estesa a tutti i Comuni italiani. Ciò in precedenza non era possibile, infatti dal 1998 al 2017 il contratto d’affitto 3 2 era stipulabile esclusivamente nelle zone ad alta intensità abitativa (maggiore domanda e minore disponibilità di immobili). Il contratto di locazione 3+2 può essere stipulato non solo da persone fisiche ma anche da un conduttore di società ma in tal caso non sarà possibile optare per la cedolare secca.

Contratti d’affitto 3+2: come registrarlo

La registrazione di qualsiasi contratto di affitto è obbligatoria per legge; in particolare per il contratto a canone concordato 3+2 bisognerà scaricare il modello predisposto dalla legge e unico per tutto il territorio nazionale. 

Per registrare il contratto d’affitto 3+2 esistono due diversi modi:

• Se si possiede lo SPID basterà accedere al sito dell’Agenzia delle Entrate e registrarlo in modo telematico;
• Altrimenti recarsi all’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI.

Perché conviene il contratto 3+2?

Stipulare il contratto d’affitto 3+2 offre una serie di vantaggi sia per il proprietario dell’immobile che per l’inquilino. Affittare un immobile prevede una serie di tasse da pagare, tra cui l’IMU, l’IRPEF o l’aliquota e l’imposta di registro. Vediamo nel dettaglio le agevolazioni fiscali del proprietario di casa con il contratto 3+2:

• Irpef del 66,5% anziché dell’85% o cedolare secca al 10% anziché del 21%
• Imposta di registro 1,4% anziché 2%
• Imu al 0,4% (per mille) anzichè 0,76% (per mille)

Anche per l’inquilino sono previste delle agevolazioni fiscali che variano in base al loro reddito complessivo; se l’immobile è adibito ad abitazione principale essi hanno diritto alla detrazione IRPEF nelle misure di:

• 495,80€ se il reddito complessivo non supera i 15.493,71€
• 247,90 se il reddito complessivo supera i 14.493,71€ e non supera i 40.987,41€

Come disdire un contratto d’affitto 3+2?

Il contratto 3+2  ha una durata di 5 anni e per disdirlo anticipatamente devono sussistere determinate situazioni. 

Se è il proprietario a voler disdire anticipatamente il contratto 3+ 2 potrà farlo solo alla scadenza dei 3 anni comunicandolo 6 mesi prima della scadenza del triennio; inoltre potrà farlo solo per i motivi previsti dall’art.3, comma 1 della Legge n.431/1998

• “quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

• b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

• c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

• d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

• e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

• f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
• g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.”

Anche il conduttore (inquilino) ha la facoltà di recedere dal contratto “qualora ricorrano gravi motivi“ (es. perdita del lavoro o problemi di salute o trasferimento per motivi di lavoro) in qualsiasi momento (non dovrà aspettare il termine dei 3 anni), a patto che  invii una raccomandata o PEC 6 mesi prima di lasciare l’immobile avvalendosi della clausola di recesso.

Con il contratto tre+due devo obbligatoriamente spostare la residenza?

Considerato che la legge prevede che ogni cittadino italiano ha l’obbligo di rendersi reperibile allo stato, per i contratti di lunga durata, come quello del contratto d’affitto 3+2, è obbligatorio spostare la residenza nella casa affittata. Nonostante ciò, stipulando un contratto d’affitto la legge non obbliga il locatore a spostare la residenza, né tanto meno è reato dimenticarsi di fornire all’Anagrafe del Comune il nuovo indirizzo di residenza. Al contrario, il locatore, affittando la propria abitazione principale è obbligato a spostare la residenza, facendo ciò sarà obbligato a pagare l’IMU, anche nel caso in cui sposti la residenza in una casa che non è di sua proprietà.

In sintesi, il cambio di residenza è obbligatorio esclusivamente per il proprietario dell’immobile ma non per il locatore.