CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVI

Specifica disciplina fiscale contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni

Viene introdotta, per la prima volta, dall’art. 4 del D.L. 50/2017 ed in vigore da giugno 2017, (la cui conversione in legge è stata approvata dalla Camera ed è ora all'esame del Senato); una disciplina fiscale specifica per i contratti di locazione “brevi”, definiti tali :

“i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

L’ambito di possibile applicazione della norma resta limitato alle unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo e alle relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) senza limiti di numero, ma solo se il locatore è una persona fisica che agisce in veste privata, di converso non è applicabile se il conduttore non è una persona fisica, ma una società o un ente con finalità commerciali; mentre la disciplina in argomento, non fa differenza riguardo a chi sia il locatore.

La durata non superiore a 30 giorni, che fa scattare l’applicazione di questa nuova disciplina in commento, è riferita ovviamente a ogni singolo contratto.

Tassazione dei redditi, obblighi a carico dei mediatori immobiliari e relative sanzioni

Premesso che la disciplina dei contratti di locazione di immobili ad uso di abitazione è dettata dalla L. 09/12/1998, n. 431, le cui disposizioni però NON si applicano agli alloggi locati esclusivamente per “finalità turistiche” (art. 1, comma 2, lettera c), della citata L. 431/1998).

Quindi suddetti contratti pertanto potranno pertanto essere soggetti alla disciplina dell’art. 4 del D.L. 50/2017, se rispondenti ai due requisiti dettati dalla stessa, e cioè:
- locatore persona fisica;
- durata non superiore a 30 giorni.

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve , uso abitativo, stipulati a partire dalla data del 01/06; si applicano le disposizioni relative alla c.d. “cedolare secca” di cui all’art. 3 del D. Leg.vo 23/2011, con l’aliquota del 21% .

In effetti la normativa già prevedeva per i contratti di durata inferiore al mese , la possibilità di decidere per la cedolare secca, pertanto la novità è essenzialmente in quanto si chiarirà dopo a proposito degli obblighi a carico dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare; e nel fatto che il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, diviene responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno, del contributo di soggiorno nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dai regolamenti comunali.

La cedolare secca si applica anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti di comodato a titolo oneroso aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, purché rispondenti ai requisiti generali sopra elencati.

Obblighi dei mediatori immobiliari

Il comma 4 dell’art. 4 del D.L. 50/2017 colloca a carico dei mediatori immobiliari, compresi i soggetti intermediatori non residenti in Italia, nonchè quelli che gestiscono portali telematici mettendo in contatto domanda e offerta di unità immobiliari da locare, l’obbligo di trasmettere i dati relativi ai contratti oggetto della disciplina in esposizione, conclusi per il loro tramite, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferiscono i relativi dati. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con la sanzione amministrativa di cui all’art. 11, comma 1, del D. Leg.vo 471/1997.

Gli stessi soggetti, nel caso che incassino i canoni o i corrispondenti riguardanti i contratti oggetto della disciplina in commento, oppure intervengano comunque nel pagamento:
- operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sul relativo ammontare all'atto del pagamento al beneficiario;
- versano le somme di cui alla ritenuta con le modalità di cui all’art. 17 del D. Leg.vo 241/1997;
- emettono la relativa certificazione ai sensi dell’art. 4 del D.P.R. 322/1998 (c.d. “certificazione unica” prevista dal comma 6-ter del citato art. 4, attestante l’ammontare complessivo delle somme e dei valori corrisposti e delle ritenute operate).

Disposizioni di attuazione

Si rimette ad un futuro provvedimento dell’Agenzia delle entrate la definizione delle disposizioni di attuazione della disciplina in commento, comprese quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’ operatore riguardo tale attività immobiliare.

Inoltre si prevede che l’Agenzia delle Entrate possa stipulare convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione online, al fine di definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione dei medesimi portali.

Infine si prevede (comma 3-bis dell'art. 4, inserito durante l'esame alla Camera) che con decreto ministeriale possano essere definiti i criteri in base ai quali l'attività di locazione in questione si presume svolta in forma imprenditoriale, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.

Accatastamento e tipologia di locazione

Ovviamente la disciplina in oggetto non è applicabile se l’unità immobiliare oggetto della locazione:

• non è accatastata come abitazione, pur essendo locata per fini abitativi; o
• è accatastata come abitazione, ma non è locata per finalità abitative.