Comprare casa nelle grandi città, come è andata nel IV trimestre 2018

Negli ultimi giorni stiamo esaminando alcune delle rilevazioni più utili compiute dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Soffermiamoci oggi sull’andamento delle compravendite di case nelle grandi città, cercando di capire in che modo sia andata nel corso del IV trimestre 2018, che è l’ultimo periodo al quale è possibile ricondurre delle statistiche ufficiali di riferimento da parte dello stesso OMI.

Crescita omogenea in tutte le grandi città

L’analisi dei dati di dettaglio in riferimento alle otto principali città per dimensione demografica in Italia, conferma infatti l’assenza di tassi negativi nel quarto trimestre 2018 per quanto attiene lo sviluppo delle compravendite.

Si tratta – evidentemente – di una buona notizia, che dimostra come il mercato immobiliare residenziale italiano stia proseguendo per il verso giusto, e come la crescita sia ora in grado di riguardare in modo costante tutte le macroaree urbane della Penisola, contrariamente invece a quanto avveniva nel corso delle scorse rilevazioni, quando lo sviluppo del mercato immobiliare delle grandi città era più altalenante, coinvolgendo alcune città più di altre.

Chi cresce di più

Per quanto attiene un approfondimento più dettagliato, l’OMI sottolinea come sia particolarmente convincente e solido il trend di crescita nei due mercati più significativi della Penisola, ovvero quello della capitale e del capoluogo lombardo. In particolare, a Milano la crescita tendenziale è stata pari a + 9,5 per cento anno su anno, dopo un -2,4 per cento che era stato qui registrato nel corso del trimestre precedente, mentre a Roma si cresce del +10,9 per cento, in grado di accelerare notevolmente il risultato che era stato riscontrato nel corso del terzo trimestre 2018, che era pari a +3,3 per cento.

Per quanto attiene le altre aree, notiamo come siano presenti dei tassi tendenziali di crescita piuttosto elevati anche a Bologna, +20,9 per cento anno su anno, in grado di prolungare il momento “d’oro” che nello scorso trimestre aveva permesso agli operatori locali di poter celebrare un incremento delle compravendite residenziali abitative pari addirittura al +23,5 per cento. Bene anche Palermo, al Sud, con un +18,5 per cento anno su anno che manifesta un netto miglioramento rispetto al +8,1 per cento del trimestre precedente.

Complessivamente, dando uno sguardo alle serie storiche delle compravendite di unità immobiliari abitative dal 2011 ad oggi, è possibile evidenziare una generale tendenza positiva delle otto città maggiori d’Italia a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali. È sempre dalla stessa serie storica che è possibile rilevare un leggero rallentamento da parte di alcune grandi città, come quelli registrati a Genova, Bologna e Firenze.

Superfici compravendute

Passando poi all’analisi in termini di superficie compravenduta, il report trimestrale condotto dall’osservatorio evidenzia una flessione media di quasi 3 metri quadri a Milano, mentre negli altri sette mercati locali analizzati, con la sola eccezione di Torino (che porta il proprio dato in crescita di 1,6 metri quadri) e di Firenze (il cui dato flette invece di 1,3 metri quadri) gli scostamenti in via tendenziale –e cioè rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente – non superano un metro quadro di superficie media.

Infine, nelle sue conclusioni di analisi, l’osservatorio sottolinea come rispetto ai dati aggregati che abbiamo avuto modo di esporre in brevità nei paragrafi e nei giorni precedenti, degli incrementi di minore entità si sono potuti osservare, come peraltro era data come statistica piuttosto prevedibile dagli osservatori del mercato immobiliare italiano, per quanto attiene le fasce di mercato che sono caratterizzate dalla presenza di immobili di dimensioni maggiori (in media poco più di un quinto del volume totale delle compravendite, oltre 10 punti percentuali in meno rispetto ai dati nazionali).

Infine, si osservano pochissimi tassi negativi, e per lo più risultano essere concentrati nella classe delle abitazioni che superano i 145 metri quadri, ovvero nella macro categoria dimensionale più ampia secondo le statistiche dell’osservatorio immobiliare, rispettivamente a Milano, Napoli e Firenze; di contro, le classi dimensionali che crescono mediamente di più risultano le due comprese tra 85 metri quadri e 145 metri quadri, con una progressione che è rispettivamente pari a +12,8 per cento e 13,4 per cento, e quella con superficie inferiore a 50 metri quadri (+ 11,5 per cento).

Detto ciò, è ben difficile cercare di comprendere in che modo il mercato potrebbe evolversi nel corso dei prossimi trimestri. L’impressione è che queste oscillano possano prolungarsi in termini positivi, ma che ci possano essere dei fisiologici rallentamenti, dopo aver sperimentato progressioni particolarmente consistenti nel corso degli ultimi due report trimestrali condotti dall’OMI.

Per averne piena consapevolezza bisognerà però attendere almeno la pubblicazione dei successivi due report dell’OMI, in grado di darci un contributo più solido sulle possibilità di evoluzione del mercato immobiliare abitativo delle grandi città nel corso di un 2019 che dovrebbe portare anche delle buone notizie per la variabile che non abbiamo voluto affrontare oggi, legata all’andamento dei prezzi delle case.