Classamento catastale: tutto ciò che si dovrebbe sapere

Nel vasto mondo immobiliare, il classamento catastale svolge un ruolo cruciale nell'identificare e valutare le proprietà. Questa pratica sistematica consente di attribuire una categoria e una classe specifica a ciascuna unità immobiliare, fornendo così un quadro chiaro delle sue caratteristiche e del suo potenziale reddituale. In questo articolo esploreremo in dettaglio il concetto di classamento catastale, svelando i suoi meccanismi interni e le sue implicazioni pratiche.

Definizione di Classamento Catastale 

Il classamento catastale, che definisce le categorie catastali, è un processo codificato che collega la destinazione d'uso di un'unità immobiliare urbana a un quadro generale di qualificazione. Questo quadro comprende diverse categorie organizzate in cinque gruppi principali: A (funzioni residenziali e uffici), B (funzioni pubbliche), C (funzioni commerciali e pertinenze), D (funzioni industriali e commerciali speciali) ed E (funzioni di interesse collettivo).

Inoltre, il catasto censisce anche i "beni comuni non censibili", ovvero quegli elementi strumentali all'utilizzo delle unità immobiliari urbane. Infine, per finalità inventariali civilistiche, vengono censite con categorie "fittizie" del gruppo F, senza attribuzione di rendita catastale, anche particolari unità immobiliari che, per loro natura o condizione edilizia, non hanno capacità di produrre reddito, come aree urbane inedificate, unità in corso di costruzione e così via.

Immobili a Destinazione Ordinaria

Gruppo A

Il Gruppo A comprende le unità immobiliari destinate a funzioni residenziali e uffici. Alcune delle categorie più rilevanti in questo gruppo sono:

A/1 - Abitazioni di Tipo Signorile

Queste unità appartengono a fabbricati situati in zone di pregio, caratterizzati da elevati standard costruttivi, tecnologici e di finitura superiori alle abitazioni di tipo civile.

A/2 - Abitazioni di Tipo Civile

Rappresentano le unità immobiliari più comuni, destinate ad uso residenziale, con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di finitura rispondenti alle richieste locali di mercato.

A/3 - Abitazioni di Tipo Economico

Unità appartenenti a fabbricati realizzati con materiali e finiture economiche, dotati di impianti tecnologici essenziali.

A/7 - Abitazioni in Villini

Per "villino" si intende un fabbricato, anche suddiviso in più unità immobiliari, con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di finitura proprie di un fabbricato di tipo civile o economico, dotato di aree esterne ad uso esclusivo per tutte o parte delle unità.

A/8 - Abitazioni in Ville

Le "ville" sono immobili caratterizzati dalla presenza di parchi e/o giardini, edificati in zone destinate a tali costruzioni o in aree di pregio, con standard costruttivi e di finitura superiori alla norma.

A/9 - Castelli e Palazzi di Eminenti Pregi Artistici o Storici

In questa categoria rientrano castelli e palazzi di particolare rilievo storico o artistico, la cui struttura, suddivisione degli spazi interni e volumi edificati non sono comparabili con le unità tipo delle altre categorie.

Gruppo B

Il Gruppo B comprende le unità immobiliari destinate a funzioni pubbliche, come:

B/1 - Collegi, Convitti, Ricoveri, Orfanotrofi, Ospizi, Conventi, Seminari e Caserme

Strutture costruite o adattate per tali scopi, senza fine di lucro.

B/2 - Case di Cura ed Ospedali

Comprende strutture ospedaliere e di ricovero pubbliche, costruite o adattate per tali scopi specifici.

B/4 - Uffici Pubblici

Sedi di enti pubblici come INPS, Camera di Commercio e simili.

B/5 - Scuole e Laboratori Scientifici

Edifici costruiti o adattati per scopi educativi e di ricerca scientifica, senza fine di lucro.

Gruppo C

Il Gruppo C include le unità immobiliari destinate a funzioni commerciali e pertinenze, come:

C/1 - Negozi e Botteghe

Comprende negozi, ristoranti, bar, attività di barbieri, modiste, orologiai e simili.

C/2 - Magazzini e Locali di Deposito

Magazzini, fienili non agricoli, soffitte, cantine e locali adibiti al deposito di merci, manufatti, prodotti e derrate.

C/3 - Laboratori per Arti e Mestieri

Locali in cui gli artigiani provvedono alla lavorazione di semilavorati in prodotti finiti.

C/4 - Fabbricati e Locali per Esercizi Sportivi

Strutture costruite o adattate per attività sportive senza fine di lucro.

C/6 - Stalle, Scuderie, Rimesse e Autorimesse

Costruiti o adattati per tali destinazioni, senza fine di lucro.

Immobili a Destinazione Speciale

Gruppo D

Il Gruppo D comprende le unità immobiliari destinate a funzioni industriali e commerciali speciali, come:

D/1 - Opifici

Stabilimenti industriali, fabbriche, capannoni e cabine elettriche.

D/2 - Alberghi e Pensioni

Strutture ricettive come alberghi, pensioni e villaggi turistici.

D/3 - Teatri, Cinematografi, Sale per Concerti e Spettacoli

Arene, discoteche, parchi giochi e sale per concerti e spettacoli.

D/4 - Case di Cura ed Ospedali

Strutture mediche, cliniche e case di cura private a pagamento.

D/7 - Fabbricati Costruiti o Adattati per Speciali Esigenze Industriali

Impianti per rifornimenti di carburante, discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi urbani con gestione reddituale e campi sportivi senza costruzioni o con semplici gradinate.

D/8 - Fabbricati Costruiti o Adattati per Speciali Esigenze Commerciali

Grandi negozi, centri commerciali, autosilos privi di impianti di sollevamento, parcheggi a pagamento, campeggi e centrali del latte.

Gruppo E

Il Gruppo E include le unità immobiliari destinate a funzioni di interesse collettivo, come:

E/1 - Stazioni per Servizi di Trasporto

Stazioni ferroviarie, metropolitane, porti, aeroporti e funivie.

E/3 - Costruzioni e Fabbricati per Esigenze Pubbliche Speciali

Edicole per giornali, chioschi per bar, stazioni di servizio con area scoperta adibita a vendita di carburanti e accessori auto.

E/7 - Fabbricati Destinati all'Esercizio Pubblico dei Culti

Chiese, cattedrali, sinagoghe e moschee.

E/9 - Edifici a Destinazione Particolare non Compresi nelle Altre Categorie del Gruppo E

Discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi urbani, acquedotti civici, depuratori, mattatoi pubblici, campi sportivi pubblici e piscine pubbliche.

Immobili a Destinazione Fittizia

Gruppo F

Il Gruppo F comprende unità immobiliari che, per loro natura o condizione edilizia, non hanno capacità di produrre reddito, come:

F/1 - Aree Urbane

Tutte le aree al piano terra di fabbricati urbani.

F/2 - Unità Collabenti

Immobili diroccati, ruderi e strutture degradate non agibili.

F/3 - Unità in Corso di Costruzione

Edifici i cui lavori di costruzione non sono ancora terminati.

F/5 - Lastrici Solari

Terrazze o aree libere che rientrano tra le parti comuni dei condomini.

F/6 - Fabbricato in Attesa di Dichiarazione

Fabbricati per i quali non è stata presentata domanda di accatastamento.

Caratteristiche Estrinseche e Intrinseche nel Classamento

Per il classamento delle unità immobiliari, è necessario tenere in considerazione sia le caratteristiche estrinseche che quelle intrinseche. Le caratteristiche estrinseche comprendono:

• L'ubicazione
• La salubrità della zona
• L'esistenza e l'efficienza dei servizi pubblici (acqua, luce, gas, trasporti collettivi)
• La manutenzione e pulizia stradale
• La rispondenza della zona a particolari esigenze ed abitudini locali per l'esercizio del commercio e delle professioni o anche a particolari preferenze della popolazione.

D'altro canto, le caratteristiche intrinseche riguardano:

• L'esposizione prevalente
• Il grado di finitura e l'ordinario stato di conservazione e manutenzione
• Le caratteristiche igieniche ed estetiche
• L'importanza e lo sviluppo dei servizi interni
• Le dimensioni dei vani in rapporto a quelli normali
• La consistenza in rapporto alla maggiore o minore rispondenza allo scopo cui le singole unità immobiliari sono destinate
• L'esistenza di servizi comuni.

Il processo di classamento si basa sull'analisi di queste caratteristiche e sul confronto con quelle rappresentative dei corrispondenti immobili già presenti nella stessa categoria.

Classamento Automatico con DOCFA

Il classamento automatico è una funzione introdotta dall'Agenzia delle Entrate attraverso l'adozione del software DOCFA (Documentazione Catastale Fabbricati). Questo sistema si basa su un algoritmo interno che esegue il confronto dei dati indicati nei modelli 1N parte I e II della procedura DOCFA con quelli presenti in apposite tabelle parametriche realizzate dall'Ufficio del Catasto a valenza locale.

L'algoritmo ricerca innanzitutto la "classe ordinaria", ovvero la classe più frequente sul foglio di mappa, per ogni categoria A, B e C. Successivamente, si focalizza sugli altri parametri (caratteristiche intrinseche ed estrinseche) per definire gli scostamenti rispetto alla classe ordinaria.

Per le categorie del Gruppo B e C, il classamento è più semplice, poiché la loro destinazione è chiara e non lascia spazio ad equivoci. In questo caso, ad influire sulla classe assegnata saranno principalmente l'altezza e la superficie.

Per le categorie del Gruppo A, invece, la questione è più complessa, in quanto le linee di confine tra le categorie sono sottili. Pertanto, l'algoritmo dovrà processare altri parametri come la superficie dell'abitazione, la superficie dell'eventuale giardino, la presenza di bagni e il numero di unità immobiliari.

Variazione di Classamento Catastale

Il classamento catastale degli immobili non rimane immutato nel tempo, ma può essere soggetto a variazione e subire il cosiddetto "riclassamento". Tale variazione avviene su specifica richiesta fatta dai Comuni all'Agenzia delle Entrate, per la revisione parziale del classamento delle unità urbane private situate in specifiche "microzone" contraddistinte da uno scostamento anomalo fra il valore medio di mercato e il valore medio catastale degli immobili.

Scopri come richiedere la correzione dei dati catastali.

In questi casi, l'Agenzia deve accertare la sussistenza dei presupposti e successivamente avviare l'attività di riclassamento e di revisione delle rendite catastali. A quel punto, gli uffici dell'Agenzia dovranno procedere con delle verifiche tecniche e inviare un avviso di accertamento agli intestatari delle unità immobiliari urbane oggetto di variazione, all'interno del quale dovranno essere riportati i seguenti dati:

• Rideterminazione del classamento
• Attribuzione di una nuova rendita catastale.