Categoria catastale C5: cosa significa, requisiti, IMU e utilizzo
La categoria catastale C5, come definita dal Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU), identifica gli stabilimenti balneari e gli stabilimenti di acque curative, purché questi non abbiano finalità di lucro. Si tratta di una sottocategoria del gruppo C, che include immobili a destinazione ordinaria di tipo commerciale o terziario, ma con una peculiarità: la C5 si applica a edifici progettati o adattati per offrire servizi legati all’acqua – come il noleggio di ombrelloni, sedie sdraio o strutture per cure termali – senza che tali attività siano orientate a generare profitto. Questo aspetto distingue la categoria C5 catasto da altre categorie come la D/8, che invece riguarda stabilimenti commerciali complessi con finalità lucrative, ad esempio quelli dotati di ristoranti o palestre.
Gli immobili classificati come catasto C5 devono rispondere a esigenze specifiche, spesso legate alla stagionalità (nel caso dei balneari) o alla presenza di risorse naturali come sorgenti termali (per gli stabilimenti di acque curative). È una categoria che riflette un utilizzo particolare del territorio, spesso situato in aree demaniali, come spiagge o zone lacustri, e che richiede una progettazione mirata per garantire la funzionalità senza possibilità di riconversione a usi diversi, a meno di radicali trasformazioni strutturali.
Che caratteristiche deve avere un locale C5?
Affinché un immobile possa essere classificato nella categoria catastale C5, è necessario che rispetti una serie di requisiti precisi, i quali ne definiscono sia la destinazione d’uso sia la struttura fisica. Innanzitutto, il locale deve essere costruito o adattato per scopi specifici legati agli stabilimenti balneari o agli stabilimenti di acque curative, il che implica che la sua configurazione debba rispondere a esigenze operative ben definite. Ad esempio, uno stabilimento balneare C5 potrebbe includere aree per spogliatoi, depositi per attrezzature balneari e spazi aperti per i bagnanti, ma non dovrebbe comprendere strutture complesse come ristoranti o sale da ballo, che lo farebbero ricadere in altre categorie, nello specifico nella D/8.
Un altro dei requisiti della categoria catastale C5 i è l’assenza di fini di lucro. Questo significa che l’immobile non deve essere utilizzato per attività commerciali avanzate, ma piuttosto per offrire servizi di base, come il noleggio di attrezzature o l’accesso a cure termali senza sovrapprezzi significativi. Inoltre, il fabbricato deve essere progettato in modo tale da non poter essere facilmente riconvertito a un uso diverso senza interventi strutturali importanti, come la modifica delle fondamenta o l’aggiunta di nuovi volumi edilizi.
Dal punto di vista tecnico, i locali C5 catasto devono rispettare normative edilizie e urbanistiche locali, spesso integrate da regolamenti specifici per le aree demaniali marittime, fluviali o lacuali. Ad esempio, uno stabilimento balneare situato su una spiaggia pubblica deve essere conforme alle disposizioni dell’Agenzia del Demanio e del Comune di pertinenza, che possono imporre limiti sulla stabilità temporanea o permanente delle strutture.
Cosa si può fare con un locale C5?
Un locale classificato come categoria catastale C5 offre possibilità d’uso ben definite, che ruotano attorno alla sua vocazione originaria. Nel caso degli stabilimenti balneari, si possono allestire spazi per il noleggio di ombrelloni, lettini e sdraio, oltre a servizi essenziali come docce, spogliatoi e piccoli punti di ristoro non commerciali. Questi immobili sono ideali per chi gestisce attività stagionali legate al turismo balneare, spesso in collaborazione con enti locali o cooperative che ne garantiscono l’accesso gratuito o a basso costo.
Per quanto riguarda gli stabilimenti di acque curative, un locale catasto C5 può ospitare strutture per trattamenti termali, come vasche per immersione o aree dedicate alla balneoterapia, sempre senza finalità lucrative. Questo tipo di utilizzo è tipico di località con sorgenti naturali, dove l’immobile diventa parte di un sistema di benessere pubblico.
Va sottolineato che la destinazione d’uso della categoria C5 catasto è rigida: non è possibile trasformare un locale C5 in un’abitazione, un negozio o un ristorante senza un cambio di categoria catastale, procedura che richiede un iter burocratico complesso e interventi edilizi significativi. Tuttavia, la semplicità strutturale di questi immobili li rende ideali per attività a basso impatto gestionale, con costi operativi contenuti rispetto a strutture più articolate.
Qual è il coefficiente di valore catastale per la categoria C5?
Il coefficiente di valore catastale è un moltiplicatore fondamentale per determinare il valore fiscale di un immobile e calcolare imposte come l’IMU. Per la categoria catastale C5, il coefficiente stabilito dalla normativa vigente è 140. Questo valore si applica alla rendita catastale dell’immobile, previamente rivalutata del 5%, per ottenere la base imponibile su cui calcolare l’imposta.
Ad esempio, se la rendita catastale di un locale C5 catasto è di 1.000 euro, il calcolo del valore catastale sarà il seguente:
- Rendita rivalutata: 1.000 × 1,05 = 1.050 euro
- Valore catastale: 1.050 × 140 = 147.000 euro
Questo importo rappresenta il valore fiscale dell’immobile, sul quale si applicano le aliquote IMU stabilite dal Comune di riferimento. Il coefficiente di 140 è condiviso con altre categorie del gruppo C (come C/3 e C/4) e del gruppo B, ed è indicativo di un utilizzo non residenziale né industriale, ma comunque rilevante ai fini fiscali.
Quanto paga di IMU un C5?
L’IMU (Imposta Municipale Unica) è una delle principali tasse che gravano sugli immobili di categoria catastale C5, salvo esenzioni specifiche. Per calcolare quanto paga di IMU un C5 catasto, è necessario seguire una procedura standard che parte dalla rendita catastale, passa per il coefficiente di valore e si conclude con l’applicazione dell’aliquota comunale.
Prendiamo come esempio il caso precedente, con una rendita catastale di 1.000 euro:
- Rendita rivalutata: 1.000 × 1,05 = 1.050 euro
- Base imponibile: 1.050 × 140 = 147.000 euro
- Calcolo IMU: Supponendo un’aliquota IMU del 7,6 per mille (0,76%), tipica per gli immobili non abitativi, l’imposta sarà: 147.000 × 0,0076 = 1.117,20 euro all’anno.
Questo importo può variare in base all’aliquota decisa dal Comune, che può oscillare tra il 4,6 e il 10,6 per mille, e in presenza di eventuali agevolazioni. Ad esempio, se lo stabilimento balneare o di acque curative è gestito gratuitamente da un ente locale o da una cooperativa senza scopo di lucro, potrebbe rientrare nella categoria E/3, che è esente dall’IMU. In tal caso, è fondamentale verificare la classificazione effettiva dell’immobile tramite una visura catastale.
