Calcolo nuda proprietà: tabelle ed elementi da tenere docchio

Se siete alla ricerca di un investimento immobiliare, la soluzione giusta potrebbe essere quella della nuda proprietà? Si tratta di un’opzione di acquisto particolarmente attraete per chi voglia investire in un immobile, ma non abbia fretta o semplicemente necessità di occuparlo. Uno dei vantaggi di una nuda proprietà indubbiamente consiste infatti nella possibilità di poter effettuare un acquisto a un prezzo inferiore rispetto al prezzo di mercato. È importante però ricordare sempre che se riacquista una nuda proprietà non sarà possibile occupare immediatamente l’immobile acquistato come invece accade nel caso di un acquisto tradizionale nel mercato immobiliare. Ma che cos’è esattamente una nuda proprietà e come funziona? Come effettuare il calcolo della nuda proprietà? E quali sono i vantaggi di un acquisto del genere?

Nuda proprietà, che cos’è

Ma che cos’è esattamente la “nuda proprietà”? Si tratta del valore di un immobile che non offre il diritto di usufrutto: in pratica con la nuda proprietà si acquista l’immobile, ma non lo si può utilizzare. In pratica, il proprietario dell’immobile lo mette in vendita in nuda proprietà, ma ne conserva a tutti gli effetti il diritto di abitazione o fino alla data che è stata stabilita nel contratto di acquisto o per durata intera della sua vita. Solo alla scadenza dell’usufrutto pattuito in precedenza, chi ha acquistato l’immobile nuda proprietà avrà la possibilità di poter disporre della struttura liberamente. Stando così le cose, è ovvio che la nuda proprietà rappresenta un ottimo investimento, ma in particolare nel lungo periodo.

Nuda proprietà e usufrutto

Se la nuda proprietà rappresenta l’oggetto stesso della transazione immobiliare, l’usufrutto indica invece il diritto che il venditore continua ad esercitare sulla casa di cui veduta la nuda proprietà. In pratica chi acquista la nuda proprietà non ha reali diritti sull’immobile mentre l’usufruttuario potrà continuare ad usufruirne.

Nuda proprietà, come calcolare il valore

Ma come si calcola il valore della nuda proprietà? Il valore di fatto corrisponde al valore dell’immobile al netto dell’usufrutto: esistono anche sul web una serie di simulatori che con l’inserimento di pochi dati offrono la possibilità di poter fare il calcolo della nuda proprietà facendo riferimento al valore di perizia dell'immobile e all'età del proprietario di casa. Spesso si tende infatti a semplificare troppo pensando che la nuda proprietà costi di meno: effettivamente è così, ma è anche vero che viene meno la possibilità di occupare l’immobile, ma deve essere calcolato il valore dell’usufrutto. Quindi il valore della proprietà è il valore dell’immobile al netto dell’usufrutto: l’acquirente della nuda proprietà di un immobile va a sostenere un costo di acquisto che è pari al valore di mercato che viene però scontato del valore dell’usufrutto proprio perché non può godere del bene fino a quando vige il diritto di usufrutto in favore di un altro soggetto.

Tabelle di calcolo nuda proprietà

Quando si valuta la nuda proprietà si tende a commettere spesso degli errori applicando al valore di mercato dell’immobile solo lo sconto percentuale che deriva da una particolare fascia di età dell’usufruttuario con l’applicazione delle tabelle di riferimento. Si tratta di tabelle che possono essere trovare in rete e sono relative all’età dell’usufruttuario, il coefficiente applicato, la percentuale di usufrutto e di nuda proprietà. Spesso si tende a pensare e semplificando troppo che maggiori sono le aspettative di vita maggiore dell’usufruttuario, maggiore sarà lo sconto sul prezzo di mercato. Se acquistiamo un immobile in nuda proprietà da una persona giovane, pagheremo di meno perché aspettativa di vita è alta. Ma questo non è del tutto vero perché è necessario anche considerare la capacità dell’immobile di produrre reddito nel tempo. Quindi per valutare con maggiore esattezza il prezzo della nuda proprietà è necessario capire il reale valore di mercato dell’immobile, ma anche la sua capacità di poter produrre reddito e il tasso di mortalità o l’aspettativa di vita dell’usufruttuario. Queste informazioni sono accessibili nelle tabelle pubblicate dall’ISTAT, ma vanno anche considerati effettivamente altri due elementi, il vero valore di mercato dell’immobile e il reddito medio in prospettiva dell’immobile. È anche possibile poter stabilire un tempo determinato al diritto di usufrutto: al di là dell’età dell’usufruttuario e del tasso di mortalità, è anche possibile poter determinare in anticipo il periodo dell’usufrutto. Se viene inserito nel contratto di vendita il periodo dell’usufrutto a termine, sarà invece necessario far riferimento a una specifica tabella ricordando che il periodo massimo di usufrutto potrà essere pari a 30 anni.

Nuda proprietà, quali sono i vantaggi

Ma allora quali sono i reali vantaggi della compravendita di nuda proprietà? Il venditore può acquisire immediata e ampia liquidità grazie alla vendita dell’immobile di cui conserva l’usufrutto e in cui può continuare ad abitare. Rappresenta la soluzione ideale per le persone non troppo giovani che usufruiscono della rendita della vendita senza perdere la possibilità di poter abitare nella stessa casa. Chi acquista un immobile in nuda proprietà riesce ad acquistare un immobile a prezzi convenienti e inferiore alla media effettuando un vero e proprio investimento con la possibilità di poter sfruttare l’immobile in futuro. Inoltre chi acquista in nuda proprietà non deve neppure sostenere i costi di manutenzione dell’immobile e le diverse imposte che restano a carico dell’usufruttuario.

Acquisto della nuda proprietà

È importante che per l’acquisto un immobile in nuda proprietà i si rivolga a un gruppo di professionisti perché ci sono una serie di pratiche burocratiche che non devono essere sottovalutate. Prima dell’acquisto viene effettuata una stima del valore della nuda proprietà grazie alla presenza di un perito che farà riferimento a un serie parametri stabiliti periodicamente dal Ministero delle Finanze e che tendono a cambiare in base all’età e all’aspettativa di vita del venditore, ma anche al tasso di interesse legale che è in vigore in quel momento. Maggiore sarà l’età del proprietario dell’immobile e maggiore sarà anche il prezzo di vendita. nuda proprietà e più altro sarà il prezzo dell’immobile. Per quanto riguarda l’acquisto è possibile optare per il pagamento rateizzato, in accordo con il venditore, oppure pagare l’importo intero durante l’incontro per la firma del contratto.