Aggiornamento del canone di locazione immobiliare: ambito e normative

L’aggiornamento del canone locativo è una questione di rilevante importanza per locatori e conduttori di immobili, in particolare per quanto riguarda l'applicazione degli aggiornamenti Istat annuali. In Italia, questo meccanismo di aggiornamento dei canoni di locazione è disciplinato dalla legge n. 392/78, che stabilisce le modalità di determinazione dell'importo e l’obbligo di adeguare i canoni alle variazioni del potere d’acquisto della moneta.

La natura dell’obbligazione di aggiornamento

L’obbligazione di corrispondere gli aggiornamenti Istat dei canoni di locazione si configura come un debito pecuniario, che implica una somma di denaro da pagare, determinata sulla base di parametri che possono essere calcolati con esattezza. In altre parole, l’importo dovuto per l’aggiornamento del canone viene stabilito preventivamente, attraverso un calcolo basato su un indice che viene scelto dall'Istat.

Un aspetto fondamentale da sottolineare è che questa obbligazione non è soggetta alla svalutazione monetaria. In virtù del principio nominalistico, l'importo dell’aggiornamento è calcolato secondo i parametri stabiliti dall'indice scelto, e non è influenzato da eventuali fluttuazioni del valore della moneta o da altre variabili economiche.

L'articolo 32 della Legge 392/78 e le modifiche della Legge 118/85

La legge n. 392 del 1978 ha conferito all'Istat il potere di scegliere quale indice adottare per l’aggiornamento dei canoni locativi. In precedenza, però, non era chiaro come le modifiche nell’economia, e in particolare le variazioni del potere d’acquisto della lira (ora euro), dovessero essere trattate all’interno dei contratti di locazione. Questo aspetto è stato poi chiarito dalla legge n. 118 del 1985, che ha modificato l'articolo 32 della legge 392/78.

Con l’introduzione di questa modifica, è stato stabilito che le variazioni del potere di acquisto della moneta incideranno sul regime ordinario dei contratti di locazione. Questo implica che tali modifiche possono essere applicate anche ai contratti in corso al momento dell’entrata in vigore della legge, se le parti hanno convenuto di aggiornare il canone in conformità con l’articolo 32.

La clausola di aggiornamento nei contratti di locazione non abitativa

Nei contratti di locazione non abitativa (ad esempio per locali commerciali o uffici), il meccanismo di aggiornamento del canone può essere regolato da una clausola contrattuale specifica. Tale clausola, infatti, può stabilire che l’aggiornamento sia subordinato alla richiesta del locatore. In altre parole, non è un aggiornamento automatico, ma dipende dalla domanda esplicita del locatore.

Se il locatore non formula la richiesta di aggiornamento tempestivamente, il canone non potrà essere adeguato nella misura massima che avrebbe potuto essere applicata se la richiesta fosse stata fatta puntualmente. In questo caso, l’aggiornamento del canone sarà ridotto e il calcolo dovrà partire dalla somma iniziale, ovvero il canone originario, e non da quello che il locatore avrebbe potuto legittimamente richiedere attraverso una domanda tardiva.

Il calcolo dell'adeguamento va effettuato sommandone le variazioni Istat dell’intero periodo, a partire dalla data di base del contratto, tenendo conto del canone originario e rispettando il principio della variazione assoluta. L’aggiornamento del canone di locazione, quindi, deve avvenire senza che vi siano oscillazioni tra il valore originario e quello che il locatore avrebbe potuto pretendere se avesse richiesto gli adeguamenti annuali.

Le pattuizioni tra le parti: limiti e riservatezze

Se le parti hanno stipulato un contratto che prevede una riserva di aumento del canone, questa deve rimanere nei limiti consentiti dalla legge. Ad esempio, le pattuizioni che prevedono un aumento oltre i limiti stabiliti dalla legge, anche se effettuate durante la vigenza del contratto, non sono valide e potrebbero essere considerate nulle.

Pertanto, ogni pattuizione che riservi aumenti sopra le soglie legali stabilite, pur se accettata dalle parti durante il contratto, deve rispettare le disposizioni previste dalla legge 392/78 e dalle modifiche successive. L'applicazione della legge rimane prevalente e ogni incremento deve rimanere conforme agli indici scelti dall'Istat e alle normative relative.

L'aggiornamento del canone di locazione, seppur spesso dato per scontato, è un aspetto fondamentale nella gestione di un contratto di locazione. La legge n. 392/78, modificata dalla legge 118/85, ha cercato di stabilire un sistema chiaro e regolamentato per garantire l’equilibrio tra le parti, considerando le fluttuazioni economiche e il potere d’acquisto della moneta. È fondamentale che locatori e conduttori comprendano le modalità di applicazione degli aggiornamenti Istat, i limiti legali e le implicazioni delle eventuali modifiche del contratto durante la sua durata.