Affitti brevi: guida completa al CIN per la lotta contro l'evasione fiscale

Il panorama degli affitti brevi in Italia sta attraversando una fase di cambiamento significativo. Con l'introduzione di nuove normative nel 2024, proprietari, gestori e piattaforme online si trovano di fronte a un contesto normativo rinnovato. Queste modifiche hanno lo scopo di regolamentare meglio il settore, garantendo maggiore trasparenza e sicurezza sia per chi offre che per chi usufruisce di alloggi per brevi periodi.

Le nuove regole portano con sé diverse novità importanti. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) diventa un elemento chiave per l'identificazione degli immobili. Ci sono nuovi obblighi per proprietari e gestori da rispettare. Le piattaforme online devono adattarsi a nuovi requisiti. Inoltre, sono previsti controlli più rigorosi e sanzioni per chi non si adegua. Questa guida ti aiuterà a capire tutti gli aspetti delle nuove normative sugli affitti brevi per il 2024.

Il nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è un codice alfanumerico unico introdotto per regolamentare il settore degli affitti brevi in Italia. Questo codice ha lo scopo di identificare tutte le strutture ricettive e le unità immobiliari destinate a locazioni brevi, inclusi affitti turistici, case vacanza e bed & breakfast. Il CIN è stato creato per garantire maggiore trasparenza, sicurezza e conformità normativa nel mercato degli affitti brevi.

Il CIN si applica a tutte le tipologie di strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, gestite sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale. Questo include anche le strutture già in possesso di codici identificativi regionali (CIR) precedentemente assegnati.

Come ottenerlo

Per ottenere il CIN, i proprietari o i gestori delle strutture devono seguire una procedura specifica:

1. Registrazione sulla piattaforma digitale: È necessario accedere al portale BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive) del Ministero del Turismo.

2. Compilazione della richiesta: Il richiedente deve fornire i dati catastali dell'immobile e, nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, attestare i requisiti di sicurezza degli impianti.

3. Presentazione dell'istanza: La richiesta va corredata da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che attesti i dati catastali e la presenza di dispositivi per la rilevazione di gas e monossido di carbonio, oltre agli estintori portatili a norma di legge.

4. Verifica e assegnazione: Il Ministero del Turismo, attraverso una procedura automatizzata, verifica le informazioni fornite e assegna il CIN.

Tempistiche di implementazione

L'implementazione del CIN segue un calendario preciso:

• Dal 3 settembre 2024: Pubblicazione dell'avviso di piena operatività della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) in Gazzetta Ufficiale.

• 2 novembre 2024: Entrata in vigore effettiva delle disposizioni relative al CIN, 60 giorni dopo la pubblicazione dell'avviso.

• Per chi ha già un codice regionale: 120 giorni dalla pubblicazione dell'avviso per adeguarsi alle nuove disposizioni.

• Per nuove registrazioni: 30 giorni dalla data di assegnazione del codice locale per richiedere il CIN.

È importante notare che le sanzioni per il mancato rispetto di queste normative sono state posticipate all'inizio del 2025, per permettere una transizione graduale e rispondere alle difficoltà operative segnalate dagli operatori del settore degli affitti brevi.

Obblighi per proprietari e gestori

Le nuove normative sugli affitti brevi impongono requisiti di sicurezza più rigorosi per tutte le unità immobiliari destinate alla locazione turistica. 

Requisiti di sicurezza

Sia per le strutture gestite in forma imprenditoriale che non, è obbligatorio installare dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio. Questi dispositivi devono essere perfettamente funzionanti e certificati secondo le norme vigenti.

Inoltre, è necessario dotare gli immobili di estintori portatili conformi alla legge. Questi devono essere posizionati in luoghi accessibili e ben visibili, in particolare vicino agli accessi e nelle aree considerate a maggior rischio. La normativa prevede l'installazione di almeno un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento, con un minimo di un estintore per piano.

Per le strutture gestite in forma imprenditoriale, si aggiungono ulteriori obblighi. Queste devono garantire la conformità agli standard di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale. Ciò include la verifica e la certificazione degli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento.

Esposizione del CIN

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) diventa un elemento fondamentale per la regolamentazione degli affitti brevi. I proprietari e i gestori hanno l'obbligo di esporre il CIN in modo visibile all'esterno dell'immobile. Questo deve essere posizionato in prossimità del nome della struttura o dell'appartamento a cui fa riferimento.

Oltre all'esposizione fisica, il CIN deve essere incluso in ogni forma di pubblicità e promozione della struttura. Questo significa che il codice deve comparire in tutti gli annunci online, sia su piattaforme specializzate come Airbnb o Booking.com, sia su eventuali siti web personali o canali social utilizzati per la promozione dell'immobile.

L'obbligo di esposizione del CIN si estende anche ai soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare e ai gestori di portali telematici. Questi devono assicurarsi che il codice sia chiaramente visibile in ogni annuncio pubblicato sulle loro piattaforme.

Sanzioni per inadempienza

Il mancato rispetto delle nuove normative sugli affitti brevi comporta sanzioni significative. Per chi propone o concede in locazione un'unità immobiliare priva di CIN, la sanzione pecuniaria va da 800 a 8.000 euro. L'entità della multa varia in base alle dimensioni della struttura o dell'immobile.

La mancata esposizione del CIN all'esterno della struttura o la sua omissione negli annunci pubblicitari è punita con una sanzione che va da 500 a 5.000 euro. Anche in questo caso, l'importo è proporzionato alle dimensioni dell'immobile.

Per quanto riguarda i requisiti di sicurezza, la loro assenza comporta sanzioni da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata. Questo significa che la mancanza di rilevatori di gas o estintori può portare a multe multiple.

Infine, per chi esercita l'attività in forma imprenditoriale senza aver presentato la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), è prevista una sanzione che va da 2.000 a 10.000 euro.

Il ruolo delle piattaforme online

Le piattaforme online giocano un ruolo cruciale nel nuovo panorama degli affitti brevi in Italia. Con l'introduzione delle nuove normative, queste piattaforme si trovano ad affrontare responsabilità e obblighi significativi per garantire la trasparenza e la conformità alle leggi vigenti.

Impegno a non pubblicizzare annunci senza CIN

Una delle principali novità riguarda l'obbligo per le piattaforme di assicurarsi che tutti gli annunci pubblicati siano conformi alle nuove regole. In particolare, le piattaforme devono garantire che ogni annuncio di affitto breve includa il Codice Identificativo Nazionale (CIN) dell'immobile. Questo significa che portali come Airbnb, Booking ed Expedia dovranno implementare sistemi per verificare la presenza del CIN prima di permettere la pubblicazione di un annuncio.

Le piattaforme stanno già adottando misure per adeguarsi a queste nuove disposizioni. Ad esempio, Airbnb ha iniziato a richiedere ai proprietari di inserire il CIN nella sezione relativa alle condizioni e alla conformità normativa. Allo stesso modo, Booking ha creato una sezione specifica chiamata "Indica il tuo numero di licenza" dove i proprietari devono inserire il codice.

Inoltre, le piattaforme sono tenute a effettuare controlli casuali sulle informazioni fornite dai locatori per assicurarne l'affidabilità e la completezza. In caso di mancato rispetto di queste norme, le piattaforme rischiano sanzioni significative, che possono arrivare fino al 10% del loro fatturato annuo.

Collaborazione con le autorità

Le nuove normative richiedono una stretta collaborazione tra le piattaforme online e le autorità competenti. Le piattaforme dovranno condividere regolarmente i dati relativi agli affitti brevi con le autorità nazionali. Questi dati includono informazioni come il numero degli ospiti, la durata dei soggiorni, gli introiti e le tasse riscosse.

Questa condivisione di dati ha lo scopo di permettere alle autorità di verificare il rispetto delle normative fiscali e urbanistiche applicabili, inclusi eventuali limiti di giorni fissati dagli enti locali per le locazioni brevi. Le piattaforme dovranno trasmettere questi dati su base mensile, con eccezioni per le piattaforme più piccole che potranno farlo trimestralmente.

In caso di violazioni accertate, le autorità avranno il potere di sospendere i numeri di registrazione e chiedere alle piattaforme di rimuovere gli annunci illegali. Questo nuovo livello di collaborazione mira a combattere l'offerta illegale e a garantire una maggiore regolamentazione del settore degli affitti brevi.

Le piattaforme dovranno anche adattarsi alle nuove regole europee sulla raccolta e condivisione dei dati. Queste norme mirano ad aumentare la trasparenza nel campo degli alloggi a breve termine e ad aiutare le autorità pubbliche a regolamentare meglio questo settore in rapida crescita.

Infine, è importante notare che mentre le piattaforme hanno un ruolo cruciale nella conformità alle nuove normative, la responsabilità ultima rimane sui proprietari degli immobili. Le piattaforme stanno chiaramente comunicando che, nonostante i loro sforzi per facilitare la conformità, non possono essere ritenute responsabili per informazioni errate o incomplete fornite dai proprietari.

Controlli e sanzioni

L'Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza stanno intensificando i controlli nel settore degli affitti brevi. 

Attività di verifica dell'Agenzia delle Entrate

Con l'introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), questi enti avranno a disposizione strumenti più efficaci per individuare potenziali evasori. L'Agenzia delle Entrate utilizzerà un approccio basato sull'analisi del rischio fiscale per identificare i soggetti che affittano immobili senza rispettare l'obbligo del CIN.

Le autorità fiscali effettueranno controlli incrociati utilizzando diverse fonti di dati. Queste includono:

1. Dati catastali per identificare immobili potenzialmente destinati ad affitti brevi
2. Monitoraggio delle inserzioni online sulle piattaforme di prenotazione
3. Valutazione di consumi energetici e idrici anomali in zone turistiche
4. Confronto tra redditi dichiarati e flussi finanziari legati agli affitti brevi
5. Verifica delle informazioni fornite dalle piattaforme di prenotazione con le dichiarazioni dei proprietari
6. Analisi delle transazioni bancarie sospette legate a pagamenti di affitti

L'utilizzo di algoritmi e sistemi di intelligenza artificiale consentirà di identificare casi sospetti nelle attività di affitto breve e di effettuare analisi predittive per individuare potenziali evasori basandosi su modelli comportamentali.

Possibili sanzioni

Le sanzioni previste per il mancato rispetto delle nuove normative sugli affitti brevi sono significative e variano in base alla tipologia di violazione:

1. Mancanza del CIN: La sanzione pecuniaria va da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile.

2. Mancata esposizione del CIN: La multa varia da 500 a 5.000 euro, sempre in base alle dimensioni dell'immobile. Inoltre, è prevista la sanzione dell'immediata rimozione dell'annuncio irregolare.

3. Assenza dei requisiti di sicurezza: La sanzione va da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.

4. Svolgimento di attività imprenditoriale senza SCIA: Per chi esercita l'attività in forma imprenditoriale senza aver presentato la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, la sanzione va da 2.000 a 10.000 euro.

È importante notare che queste sanzioni possono essere raddoppiate in caso di reiterazione della violazione.

Lotta all'evasione fiscale

L'introduzione del CIN e l'intensificazione dei controlli mirano a contrastare l'evasione fiscale nel settore degli affitti brevi. Il governo italiano ha compiuto un passo significativo per garantire condizioni di parità per gli operatori legittimi e aumentare le entrate del turismo.

Il CIN costituisce uno strumento prezioso per tracciare le proprietà in affitto a breve termine e monitorare la loro conformità alle leggi fiscali. Raccogliendo dati sull'attività di locazione, il governo acquisisce informazioni sulle dinamiche del mercato degli affitti brevi e può identificare potenziali aree di non conformità.

Questo approccio basato sui dati consente azioni di applicazione mirate, garantendo che i proprietari di immobili adempiano ai propri obblighi fiscali e contribuiscano a un ecosistema turistico equo e sostenibile.

L'Agenzia delle Entrate ha già condotto un progetto sperimentale nel 2023, incrociando i dati forniti dal Ministero dell'Interno (contenuti nella banca dati "Alloggiati web") con le dichiarazioni dei redditi e le comunicazioni delle piattaforme di intermediazione. Questo ha permesso di individuare situazioni a rischio da sottoporre a controlli più approfonditi.

Con l'introduzione del CIN e la creazione di una banca dati nazionale degli affitti brevi, che potrebbe contenere fino a un milione di codici unici, le autorità avranno a disposizione uno strumento ancora più potente per combattere l'evasione fiscale in questo settore.