Tipi di condominio: le caratteristiche e i loro regolamenti

I tipi di condominio sono diversi, a seconda di quanti condòmini vi siano all’interno del complesso, ma anche a seconda di altre situazioni particolari. Può verificarsi ad esempio la mancata nomina di un amministratore, o il fatto che non vi sia alcun regolamento, o in altri casi si parla anche di “condominio parziale” o “condominio minimo”, ma non solo.

Ci sono infatti addirittura casistiche in cui è necessario parlare di “supercondominio”. Ogni tipologia presenta determinati elementi che è bene indicare e che presentano determinate caratteristiche.

Tipi di condominio: ecco quali sono i casi più comuni

I tipi di condominio sono diversi e variano soprattutto in base al numero di condòmini che abitano in quell’edificio, anche perché superato un certo numero vi è l’obbligo, per legge, di nominare un amministratore oppure anche stabilire un certo regolamento.

La Lege n. 220/2012, entrata però in vigore nel 2013, ha stabilito proprio una sorta di classificazione dei condomini, utile per capire come occorre comportarsi nel caso ci siano poche famiglie a vivere nel complesso condominiale, oppure più di dieci o nel caso in cui gli edifici da amministrare siano più di uno.

Tra le principali tipologie di condominio che ci sono, si può nominare prima di tutto il caso in cui ci siano più di otto condòmini nella struttura. In tale caso infatti vi è l’obbligo di nominare la figura di un amministratore.

Qualora poi l’assemblea tra i vari condòmini non sia in grado di provvedere ad una determinata nomina, allora saranno direttamente le autorità giudiziarie a stabilire chi debba detenere il ruolo amministrativo. A richiedere l’aiuto delle autorità tra l’altro può essere sia l’amministratore che ha dato le dimissioni e che appunto richiede di essere sostituito, sia uno dei condòmini, con apposita richiesta di ricorso.

Il condominio con all’interno più di otto famiglie diverse è una delle tipologie più diffuse, ma in questa categoria vi è anche quello con più di dieci condòmini. In questo caso, oltre a dover obbligatoriamente nominare un amministratore, perché così è stato stabilito dalla legge, occorre anche che venga adottato un certo regolamento. Questo dovrà semplicemente contenere tutte le regole che i condòmini devono seguire, per poter mantenere integre o per conservare al meglio le parti in comune dell’edificio, usandole correttamente.

Tra l’altro nel regolamento dovrà essere indicato anche il metodo delle spese, ciò le varie ripartizioni, nonché i diritti e gli obblighi di tutti i condomini.

Tra le norme che per legge devono essere indicate nel regolamento però vi sono anche quelle della tutela degli amministratori e degli stessi inquilini. Il regolamento inoltre deve essere conservato all’interno del libro che contiene anche i verbali di tutte le assemblee che vengono svolte.

I casi di condomini particolari però non terminano con questi due appena citati. Ce ne sono infatti diversi altri.

Gli altri casi di condomini particolari

Sebbene le tipologie di condominio con più di otto o più di dieci famiglie siano quelle più diffuse, tuttavia ce ne sono altre. Tra queste, anche il caso in cui il condominio sia composto da tre condòmini o più. Se all’interno della struttura ci sono almeno tre famiglie, scatta anche l’obbligo di stipulare un “consiglio di condominio”, cioè una sorta di organo che presenta delle funzionalità di consulto oppure anche di controllo.

Si specifica però che il consiglio deve essere stipulato per legge solo all’interno di edifici che abbiano almeno una dozzina di unità immobiliari, alcune delle quali possono anche appartenere a stesse famiglie.

Se si rimane nell’ambito di un numero ristretto di condòmini, allora si parla di condominio minimo. Quest’ultimo comprende tutti quegli edifici che presentano proprietà divise, con proprietari totalmente diversi. In tal caso però esiste sia una figura amministrativa, sia un regolamento.

Diverso invece il caso del “condominio parziale”, espressione che viene usata per indicare tutti quei beni che sono in comune a determinati condòmini all’interno di un condominio, ma solo ad una parte di tutti gli inquilini.

Ciò significa che alcuni elementi potranno essere considerati come “bene condiviso” di alcune famiglie, ma non potranno essere utilizzati anche dalle altre famiglie che vivono nel condominio.

In tal caso le spese riguardanti l’uso di quei determinati beni saranno spartite solo tra i condòmini che possono utilizzarli. Si tratta spesso di scalinate in comune o anche di ascensori che possono essere usati solo da una parte del condominio. Per questo, la denominazione è quella di “condominio parziale”. Oltre a queste tipologie citate, vi è anche un tipo di condominio molto particolare.

Un'altra tipologia di condomini è quella del condominio orizzontale: per condominio orizzontale si intende una tipo di condominio formato da una serie di abitazioni o appartamenti indipendenti uno di seguito all’altro ma che possiedono parti in comune;  uno degli esempi più comuni è quella delle villette a schiera.

Un caso particolare: il supercondominio

Un tipo di condominio molto particolare però è il cosiddetto “supercondominio”. In tal caso non si tratta solo di un edificio composto da diversi condòmini, ma di più edifici che compongono la struttura condominiale.

In questo caso ci saranno delle parti in comune per tutti, come ad esempio piscine, ma anche giardini oppure sistemi per l’illuminazione degli spazi esterni, cancelli e così via. Di solito un supercondominio ha più di sessanta condòmini e oltre alla figura dell’amministratore, che sarà uno per ogni edificio, dovrà esserci per legge anche la figura di un “super-amministratore”, cioè di una persona che si occupa anche della gestione generale di tutti gli edifici e supervisiona le spese, il rispetto del regolamento e tutto ciò che concerne la complessità della struttura condominiale.

Tutte le divisioni in questione con le loro caratteristiche sono state realizzate dallo Stato per cercare di facilitare il complesso delle fasi amministrative e burocratiche, ma anche per rendere più semplice la spartizione delle spese. Grazie alle novità apportate dalla legge citata precedentemente infatti si è avuto modo di fare chiarezza sui vari tipi di condominio e quindi di sapere meglio quali sono gli obblighi a cui i condòmini si devono attenere e quali sono i loro diritti.

Un’ulteriore precisazione che occorre fare è quella che riguarda gli scopi dei condomini: quando questi vengono nominati, si parla di solito di edifici ad uso abitativo, anche se non vengono esclusi complessi di uffici o di immobili destinati ad altri scopi. Anche in questi casi infatti esiste una classificazione, anche se quella citata deve essere necessariamente attribuita ai casi di edifici abitati da diverse famiglie.