Spese condominiali non pagate: cosa succede? Chi paga?

Gestione, conservazione, manutenzione e uso dei beni condominiali indicano le spese condominiali, delle particolari quote che vanno affidate all’amministratore di condominio che dovrà garantire la corretta e continua erogazione dei servizi essenziali all’interno dello stabile. Le spese condominiali ordinarie (come la pulizia delle scale, del pianerottolo o del giardino, la sostituzione delle lampadine e tutte quelle piccole spese di manutenzione ordinaria) e le spese condominiali straordinarie (interventi che non possono essere prevedibili, ma non sono troppo frequenti, dalla riparazione della caldaia alla manutenzione delle facciate) devono essere necessariamente pagate e non possono essere trascurate. Ma in difficoltà a causa della crisi economica, molte famiglie si sono ritrovate nell’impossibilità di far fronte a tutte le spese mensili e hanno cercato di risparmiare ove possibile. E qualcuno, anche per semplice incuria, ha anche pensato di trascurare le spese condominiali evitando di pagarle. Ma che cosa accade in caso di spese condominiali non pagate? Il mancato pagamento delle spese condominiali rappresenta un grave errore perché ciò consente all’amministratore, grazie alla Legge 220/2012, nota anche anche come “Riforma del Condominio”, di poter avviare una procedura amministrativa che per vie legali consente di recuperare il credito da parte dei condomini morosi.

Le spese condominiali, come dividerle

Esiste una divisione più o meno indicativa e precisa delle spese condominiali e di come devono essere divise fra inquilino e proprietario. Le spese ordinarie sono necessarie per la gestione e la manutenzione dei beni comuni del condominio (pulizia delle scale, del pianerottolo, del giardino, sostituzione delle lampadine, spese di piccola manutenzione ordinaria). Le spese straordinarie si riferiscono alle spese spesso con importi più alti per interventi inaspettati (dalla riparazione della caldaia al rifacimento delle facciate). In generale le spese condominiali a carico dell’inquilino e quelle a carico del locatore dovrebbero essere necessariamente divise e ripartite nel contratto di locazione. La maggior parte delle volte il proprietario di casa può attribuire a carico dell’affittuario tutte le spese ordinarie, ma non le spese straordinarie che restano a suo carico. Ogni condomino deve necessariamente pagare le spese condominiali in base alla divisione effettuata dall’amministratore e segnalate nel piano di riparto che è stato poi approvato anche in assemblea con il bilancio consuntivo. In ogni caso è sempre possibile poter richiedere la riscossione delle quote ordinarie anche agendo per via legale sull’inquilino moroso. Le spese condominiali inoltre devono essere necessariamente pagate ogni mese senza che sia prevista alcuna tolleranza.

Mancato pagamento delle spese condominiali, che cosa accade?

Ma che cosa accade in caso di mancato pagamento delle spese condominiali? Il condominio sostanzialmente può agire contro i morosi notificando loro un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e può infine decidere di impedire loro di utilizzare tutti i servizi condominiali che siano “suscettibili di godimento separato” che potrebbe essere ad esempio l’uso della piscina condominiale. Ma posso esserci conseguenze ben più gravi come il pignoramento della casa, la vendita forzata all’asta della stessa anche nel caso in cui sia inserita all’interno di una fondo patrimoniale o se sia stata concessa in affitto o in usufrutto. Il problema però è che le procedure esecutive contro i condomini che non pagano le spese condominiali, seppur consentite per legge, sono molto lunghe e costose. Ecco allora che la maggior parte delle volte il condominio decida di rinunciare a tutte le attività di recupero crediti a meno che non sia tratti di importi economici particolarmente alti. In questo periodo è anche possibile che l’inquilino moroso delle spese condominiali possa accettare o promuovere egli stesso un accordo transattivo per estinguere il debito, magari optando per un pagamenti dilazionato in diverse rate. Accettare o meno un accordo del genere però non è nelle competenze dell’amministratore che dovrà passare necessariamente attraverso l’assemblea.

Recupero del credito, come funziona

In caso di spese condominiali non pagate, l’amministratore o l’avvocato da lui nominato, possono avviare subito la procedura di recupero del credito in rappresentanza del condominio. La procedura comincia con la messa in mora per raccomandata al condomino insolvente con cui viene sollecitato al pagamento dell’importo dovuto entro un termine preciso che viene indicato nella missiva. In caso di mancato riscontro da parte del condomino insolvente, il condominio può procedere ulteriormente con ’ingiunzione di pagamento presso il Tribunale o presso il Giudice di Pace, una scelta che varia in base all’entità del debito accumulato. Da questo momento in poi il moroso ha 40 giorni di tempo per poter saldare il suo debito: se non ci sono esisti, il condominio ha il diritto di procedere ulteriormente con l’esecuzione forzata. Nel caso però in cui si tratti di un decreto ingiuntivo esecutivo, il moroso è costretto al pagamento immediato.

Esecuzione forzata, che cos’è

Quando scatta l’esecuzione forzata, il credito ha tre possibilità per riuscire a recuperare l’importo dovuto dal condominio moroso e che possono variare in base all’ammontare del credito, ma anche in base allo stato patrimoniale dl moroso. È possibile procedere con il pignoramento mobiliare che prevede anche la confisca dei mobili o degli oggetti di valore che appartengono al debitore (inclusi beni come gioielli, quadri, dispositivi elettronici o elettrodomestici) la vendita dei beni confiscati dovrà coprire necessariamente l’intero importo dovuto. È anche scibile avviare il pignoramento presso terzi, una particolare forma di confisca relativa ad eventuali crediti che il debitore ha nei confronti di terzi. È il caso ad esempio del pignoramento dello stipendio: in questo caso sarò il datore di lavoro a versare direttamente al creditore una somma mensile che non potrà superare un quinto della retribuzione e fino a quando il debito non sarà del tutto estinto. Può infine scattare il pignoramento immobiliare che consiste nel pignoramento dell’abitazione con la conseguente vendita all’asta e lo sgombero a carico dei debitori. Si applica quando il debito è particolarmente consistente e le forme alternative di pignoramento non riescono a coprire le spese del creditore. In ogni caso il condominio ha cinque anni di tempo per riuscire a recuperare le quote ordinarie che non sono state pagate e il termine prende il via a partire dalla delibera di approvazione del rendiconto che viene messo a punto dall’amministratore. Il condominio ha invece dieci anni di tempo per recuperare le quote straordinarie non pagate dal condomino moroso. Il termine però viene via via azzerato dalla ricezione di una raccomandata di diffida e messa in mora che viene via via inviata dall’amministratore o dall’avvocato del condominio facendo in modo che la prescrizione si calcolo a partire dall’ultima diffida ricevuta. Per legge inoltre l’amministratore di condominio deve agire entro sei mesi per esigere la spese condominiali non pagate.

Mancato pagamento delle spese: cosa fanno i condomini?

Se un condomino non paga le spese condominiali, il condominio può decidere di istituire un fondo morosità per riuscire a coprire gli scoperti di bilancio, ma solo con il consenso dell’unanimità dell’assemblea. In assenza è possibile richiedere degli anticipi sulle quote dei mesi successivi che andranno conguagliati a fine anno.