Sicurezza condominiale: ecco le responsabilità dell'amministratore

La sicurezza condominiale è fondamentale, non solo per una buona organizzazione dell’apparato amministrativo, ma proprio per la stessa sicurezza degli abitanti dell’edificio o di tutti gli edifici che compongono il complesso del condominio.

Collegato a questo concetto vi sono le responsabilità dell’amministratore, che è la figura incaricata della gestione di tutto ciò che concerne l’amministrazione condominiale, nonché la spartizione delle spese o la risoluzione di alcune problematiche e a volte anche alcune controversie. Sono diversi infatti gli elementi che compongono la lista delle responsabilità della figura in questione. Di seguito un’analisi che le elenca una ad una.

Sicurezza condominiale: le responsabilità dell’amministratore

Quando si parla di sicurezza condominiale non si può evitare di fare un riferimento alla figura principale del condominio: l’amministratore. Il principale compito di quest’ultimo per quanto riguarda il discorso sulla sicurezza, è quella di garantirla per tutti coloro che accedono alle parti comuni che sono presenti nel condominio.

Per capire bene questo concetto, si può fare un esempio. Se un condomino si fa male nel giardino condominiale, perché magari cade a causa di un ostacolo che doveva essere rimosso e che si trovava in una posizione pericolosa, potrebbe essere giudicato responsabile proprio l’amministratore, soprattutto se gli altri condomini avevano già richiesto la rimozione e questa non è avvenuta.

Questo esempio è utile per sottolineare che una delle maggiori responsabilità dell’amministratore è quella di eliminare qualsiasi rischio di pericolo nel condominio. Questo significa prima di tutto che egli è tenuto a far fare gli adeguati controlli, ma anche a far eliminare parti pericolose o a far fare lavori, qualora ci fossero elementi pericolanti. È molto importante, soprattutto nel caso dei controlli, che l’amministratore richieda la manutenzione di determinati elementi. Tra questi, sicuramente gli ascensori, se questi sono presenti, ma anche altre parti che per legge devono essere sottoposti regolarmente a questa fase.

Importantissimo poi il discorso sulle responsabilità relative alle misure di sicurezza e antincendio. Per quest’ultimo, il DPR 151/11 prevede l’obbligo, per questa figura, di richiedere il rilascio di un apposito certificato di prevenzione riguardo gli incendi. Questo però non è tutto, anche perché ci sono altre responsabilità che vengono associate all’amministratore, per garantire la sicurezza del condominio.

Le altre responsabilità degli amministratori di condominio

Tra le altre responsabilità degli amministratori di condominio vi è anche quella di richiedere la conformità dei vari impianti condominiali sia elettrici che del gas e anche idrici.

Tali controlli, oltre a garantire la sicurezza dei condòmini, permettono anche di evitare sanzioni civili o addirittura di rischio penale, qualora si verificassero incidenti.

Tra gli altri elementi che fanno parte delle responsabilità dell’amministratore poi vi è anche la manutenzione della canna fumaria del condominio.

Oltre a questi fattori, va sottolineato anche il discorso sugli eventuali lavori di ristrutturazione che servono all’edificio o agli edifici. Se infatti ci fossero delle parti ormai consumate che rischiano di cadere mettendo a rischio la sicurezza dei condòmini, l’amministratore deve urgentemente chiedere un’assemblea per sentire il parere dei vari inquilini, circa lo svolgimento di lavori. Qualora poi questi ultimi decidessero di non incorrere in alcuna spesa ed evitare ristrutturazioni e si verificassero degli incidenti, l’amministratore non sarebbe responsabile per questi ultimi.

Il suo compito infatti in tale situazione è quello di sottolineare agli abitanti del condominio la presenza del pericolo e richiedere i lavori. Lo stesso discorso vale nel caso in cui ci fosse materiale da rimuovere che intralcia le parti comuni del condominio.

Oltre a questi casi però, meritano un discorso a sé anche quelli che riguardano le responsabilità degli amministratori e i vari dipendenti, che lavorano all’interno del condominio.

Sicurezza condominiale: responsabilità dell’amministratore con i dipendenti e con le società

Possono esserci, all’interno di un condominio, alcuni dipendenti, ovvero alcune persone che lavorano proprio per quel plesso condominiale e precisamente al suo interno. Per capire meglio, si può fare l’esempio del portiere. In questa situazione infatti, la figura dell’amministratore potrebbe essere paragonata a quella di una specie di datore di lavoro, che dovrà richiedere tutti i documenti del caso, per favorire la regolarità del lavoro del portiere, ma anche la sua sicurezza.

Oltre a questo, chi amministra il condominio dovrà anche richiedere tutti i documenti che sono esposti nel D. Lgs. 81/08.

Diverso invece il caso in cui gli amministratori debbano rivolgersi direttamente ad una società oppure impresa appaltatrice o anche a un lavoratore che fa parte della categoria degli autonomi. In questi casi prima di tutto la figura dell’amministratore deve fare delle verifiche.

Queste riguardano in primis che l’impresa scelta o comunque il lavoratore in questione, siano effettivamente idonei e abilitati dal punto di vista tecnico e professionale.

Per la precisione, in questa situazione l’amministratore viene paragonato ad una sorta di “committente” dei lavori e quindi non come datore di lavoro. In ogni caso, sarà sempre costretto a provvedere alla coordinazione delle varie attività, soprattutto di quelle che riguardano la prevenzione dei possibili percoli e la protezione.

Il termine “committente” può essere identificato anche con l’espressione “responsabile dei lavori”. Per questo, oltre a verificare l’idoneità, dovrà anche richiedere il “POS”, sigla che indica il Piano Operativo di Sicurezza, ma dovrà anche nominare una figura particolare.

Questa prende il nome di “coordinatore per la sicurezza” e dovrà essere presente nel caso le imprese o società coinvolte siano più di una. Ovviamente altra responsabilità dell’amministratore sarà quella di garantire che siano sempre rispettare le norme di sicurezza.

Gli altri elementi da considerare

Ovviamente, oltre a tutte le responsabilità elencate, vi sono anche quelle che riguardano i compiti dell’amministratore. Come accennato, egli infatti si occupa anche di provvedere alla spartizione delle spese condominiali secondo le tabelle millesimali.

Qualora ci fossero errori o problematiche riguardanti proprio quest’ultime, sarebbe proprio l’amministratore ad essere ritenuto il responsabile di tutto ciò.

Si può quindi affermare che nel momento in cui egli non dovesse rispettare i suoi compiti o non li svolgesse o li effettuasse in modo sbagliato, ovviamente ne risponderebbe come responsabile.

L’elenco che si è affrontato inoltre riguarda non solo le responsabilità degli amministratori dei piccoli condomini, ma anche di quelle del supercondominio. In particolare, per questi ultimi, l’amministratore avrà sulle spalle delle responsabilità ancora più onerose, perché si tratta di plessi condominiali molto estesi, che comprendono al loro interno diversi edifici.