Regolamento di condominio: tutto quello che devi sapere

• Cos’ è il regolamento di condominio
• Tipologie di regolamento di condominio
• Regolamento di condominio contrattuale 
• Regolamento di condominio assembleare 
• Regolamento di condominio giudiziale 
• Elementi del regolamento condominiale 
• Cosa succede a chi non rispetta il regolamento di condominio? 
• Cosa succede a chi non paga il condominio? 
• Chi deve far rispettare il regolamento di condominio?
• Animali domestici: cosa dice il regolamento condominiale?
• Codice civile e regolamento in disaccordo: quale vale?
• Modificare il regolamento condominiale: è possibile?
• Impugnazione del regolamento di condominio

Cos’ è il regolamento di condominio

Nel regolamento di condominio sono contenute tutte le norme condominiali da rispettare per una sana convivenza all’interno dello stesso stabile. All’interno del regolamento condominiale troveremo tutte le norme relative ai diritti e agli obblighi dei condomini, alla regolazione dell’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese e al decoro del palazzo.  Tale regolamento ha come obiettivo quello di far convivere pacificamente tutti i condomini senza recare danno ad alcuno.

Il regolamento deve essere sempre redatto in forma scritta, pena nullità e si trova all’interno del registro dei verbali che deve essere custodito dall’amministratore di condominio, come previsto dall’art. 1130 cc.

Il regolamento di condominio è obbligatorio per tutti gli edifici che contano un numero di condomini superiore a 10 anche se la mancata adozione non prevede alcuna sanzione; in ogni caso ciascun condomino può richiedere l’adozione di un’assemblea.

Le regole del condominio derivano da due fonti; il codice civile, il quale fissa le regole base in merito alla creazione di un condominio, alla nomina dell’amministratore, alla divisione e la gestione delle parti comuni e alla ripartizione delle spese; la seconda fonte è appunto il regolamento condominiale che integra quanto stabilito dal Codice Civile.

Tipologie di regolamento di condominio

Il regolamento di condominio può aver origine da tre situazione, per questo è di tre tipologie:

• forma contrattuale (o convenzionale): il regolamento condominiale è predisposto dal costruttore dell’edificio o all’unanimità dai condomini;
• forma assembleare (o maggioritario): il regolamento condominiale è predisposto dalla maggioranza (500/millesimi);
• forma giudiziale (o coattivo): il regolamento viene adottato coattivamente.

In base alla natura del regolamento di condominio esso può  o non può incidere sui diritti dei condomini; se di natura contrattuale infatti il regolamento può regolare la proprietà esclusiva di ogni condomino a differenza del regolamento di forma assembleare che impedisce norme che regolano i diritti del singolo. 

Vediamo in breve cosa comportano le tre tipologie di regolamento.

Regolamento di condominio contrattuale 

Come anticipato il regolamento contrattuale solitamente viene predisposto dal costruttore o comunque da quello che originariamente era il proprietario dell’immobile per intero. Al momento dell’acquisto della porzione dell’immobile, l’acquirente accetta di far fede al regolamento, proprio per questo motivo, l’acquirente troverà all’interno dell'atto di compravendita, il regolamento di condominio.

Anche nel caso in cui durante un’assemblea si concorda all’unanimità il regolamento questo viene definito convenzionale, il quale vincolerà anche i successivi acquirenti; 

Regolamento di condominio assembleare 

Si definisce regolamento assembleare quando viene adottato dall’assemblea attraverso una maggioranza pari alla metà del valore dell’edificio, ossia 500/millesimi.

Questo tipo di regolamento risulta essere più limitato poiché non potrà regolare i diritti dei singoli condomini, le parti comuni e le parti di proprietà esclusiva nello specifico, se vige un regolamento condominiale non sarà possibile vietare la destinazione di una parte privata di un edificio o stabilire vantaggi a favore di alcuni dei condomini. In sintesi il regolamento assembleare potrà incidere esclusivamente sulle modalità di godimento delle cose comuni, la divisione delle spese e la tutela del decoro architettonico.

Regolamento di condominio giudiziale 

Nel caso in cui si trattasse di uno stabile con un numero superiore a 10 e non si provvede alla formazione di un regolamento, ciascun condomino avrà diritto a richiedere l’ausilio dell’autorità giudiziaria, affinché venga adottato un regolamento coattivamente che diventerà vincolante per tutti i condomini al momento della sentenza.

La tipologia di regolamento più utilizzata è sicuramente quella di tipo contrattuale nel quale il condomino aderisce al momento dell’acquisto dell’immobile. Tale regolamento è valido per tutti i condomini e quindi anche ai futuri e/o agli eredi. 

Elementi del regolamento condominiale 

Il regolamento di condominio regola le norme sull’uso comune, sulla ripartizione delle spese, sulla tutela del decoro e sui compiti e il compenso dell’amministratore; quindi dovrà contenere:

• dati del condominio (riferimenti catastali) 
• informazioni sulle parti comuni e regole per il loro uso (art.1117 cc)
• criteri di ripartizione delle spese; (art. 1123 cc, art. 1125 cc. art. 1126 cc)
• regole di decoro sulla facciata 
• silenzio in condominio (orari lavoro condominio, orari di silenzio, ecc) 
• rispetto della privacy ( come ad esempio le telecamere in condominio o ancora su chi non sostiene le spese condominiali)
• la partecipazione in assemblea, il diritto al verbale e all’impugnazione delle delibere; 
• l’uso della proprietà esclusiva e il possesso di animali all’interno di un condominio;
• i compiti dell’assemblea come la nomina o la revoca di un amministratore, l’approvazione dei preventivi, l’approvazione del rendiconto annuale, le opere ordinarie e straordinarie e tutto ciò che infulisce e/o accade all’interno di un condominio.

Cosa succede a chi non rispetta il regolamento di condominio? 

L’art. 70 disp. att. c.c. dispone che è prevista una sanzione pecuniaria di una somma di 200€ per chi non rispetta il regolamento condominiale e di 800€ in caso di recidiva. Tale somma sarà devoluta al fondo per le spese ordinarie.  Tale sanzione deve essere stabilita dall’assemblea con la maggioranza di 500/millesimi.

Cosa succede a chi non paga il condominio? 

Per chi non paga il condominio l’amministratore potrà procedere con l’ingiunzione anche senza l’autorizzazione dell’assemblea. Con una mora superiore a 6 mesi, l’amministratore sarà chiamato a sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni.

Chi deve far rispettare il regolamento di condominio?

Nel caso in cui si trattasse di dispute tra condomini è compito dell’amministratore intervenire; al contrario delle violazioni delle regole di condominio per il quale è possibile rivolgersi ad un giudice.

Animali domestici: cosa dice il regolamento condominiale?

Secondo l’art. 1138 cc  comma 5  non è possibile vietare la detenzione di animali domestici all’interno di un condominio sia nel caso sia di natura contrattuale che assembleare. L’ articolo fa riferimento ad animali domestici quindi (cani, gatti, uccellini, pesci, criceti, ecc.. quindi non sono inclusi serpenti, ragni, o altri animali pericolosi per cui permane il divieto come previsto dalla legge 150/1992.

Il diritto alla convivenza con l’animale domestico non esclude la possibilità che il regolamento preveda il divieto per gli animali di utilizzare le parti comuni; ad esempio in un condominio è possibile vietare che i cani salgano nell'ascensore o frequentino il giardino condominiale. L’unica situazione il cui è possibile vietare la convivenza con animali domestici è esclusivamente se tale decisione è stata presa all’unanimità.

Codice civile e regolamento in disaccordo: quale vale?

Non è raro che il codice civile vada in contrasto da ciò che è previsto dal regolamento di condominio; quindi è importante sapere in quali situazioni vige il regolamento e in quali il codice civile.

Esistono alcuni articoli del codice civile i quali sono inderogabili, vediamo quali sono:

• art. 1118 cc secondo comma: diritti sulle parti comuni
• art. 1119 cc: indivisibilità dei beni comuni
• art. 1120 cc: innovazioni
• art. 1129 cc: nomina revoca e obblighi amministratore
• art. 1131 cc: rappresentanza amministratore
• art. 1132 cc: dissenso rispetto alle liti
• art. 1136 cc: costituzione assemblea e validità delle deliberazioni
• art. 1137 cc: impugnazione delle deliberazioni

e inoltre alcune disposizioni di attuazione del Codice Civile tra cui:

• art. 63 disp. att. c.c.  modalità di riscossione dei contributi
• art. 66 disp. att. c.c. modalità di costituzione e convocazione assemblea
• art. 67 disp. att. c.c.  modalità di partecipazione all’assemblea
• art. 69 disp. att. c.c. revisione tabelle millesimali

Indi per cui qualsiasi disposizione del regolamento di condominio che vada in contrasto con quanto stabilito dagli articoli sopra elencati va considerata nulla.

Modificare il regolamento condominiale: è possibile?

Le modalità per modificare il regolamento condominiale variano in base alla tipologia di contratto.

Il regolamento contrattuale può essere modificato dai condomini, in base all’ambito di modifica saranno necessari dei requisiti di voto, infatti:

1. per i diritti soggettivi e gli obblighi è richiesta l’unanimità per apportare una modifica;
2. organizzazione e funzionamento dei beni comuni è richiesta la maggioranza.

Invece per modificare una clausola del regolamento condominiale assembleare basterà una delibera assembleare con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.  

Impugnazione del regolamento di condominio

Impugnare il regolamento condominiale vuol dire farlo valere nullo o annullarlo, in toto o in parte.

La nullità del regolamento può essere fatta valere in qualsiasi momento e da chiunque, mentre l’annullabilità della deliberazione può essere richiesta solo per chi non abbia già espresso voto favorevole, come specificato dall’art. 1138 comma 3 i dissenzienti o gli assenti ad una deliberazione possono impugnare il regolamento entro 30 giorni da quando ne ha preso conoscenza, quindi 30 giorni dall’assemblea per i dissenzienti e 30 giorni dalla comunicazione per gli assenti.