Portone Ingresso Condominiale: regole E ripartizioni

Il portone ingresso condominio è identificato sia come mezzo di accesso e di tramite dello stabile sia come elemento di protezione individuale e di terzi e  rientra nelle parti comuni del condominio, ovvero fa parte di quei beni comuni di cui le spese ad esso correlate sono a carico di tutti i condomini.

Chi deve pagare per il portone ingresso condominiale?

Appurato che il portone appartiene alla categoria dei beni comuni, nel caso di guasto o manutenzione o sostituzione, la ripartizione delle spese va divisa in millesimi. 

Ma ci sono alcune eccezioni da tenere in considerazione, analizziamole una per una:

1. Ci sono più portoni ingresso condominiale

Tutti sono considerati beni comuni e quindi la spesa di manutenzione deve essere divisa in millesimi da tutti i condomini, a meno che uno di questi appaia negli atti d’acquisto di un condomino, a quel punto il portone diventerà privato e le spese saranno tutte a carico del proprietario, così anche le responsabilità e l’accesso.

2. Il portone ingresso condominiale è utilizzato da un solo condomino

Nonostante può capitare che un portone condominiale sia utilizzato unicamente da un condomino, se risulta nei beni comuni le spese vanno comunque divise in parti millesimali, in caso contrario, se risultasse dagli atti un bene privato le spese non dovranno interessare l’intero condominio.

3. C'è chi non utilizza il portone condominio

In molte strutture esistono condomini che hanno un accesso privato, in teoria dovrebbero essere esentati dalle spese riguardanti il bene, ma non sempre è previsto in questo modo; nonostante nel articolo 1123 è stabilito che “per quanto riguarda le spese dei beni comuni  se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne” ( guarda ad esempio gli ascensori o le scale), la Corte d’appello di Milano ha poi specificato che ”anche i proprietari di unità aventi accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle spese di manutenzione inerenti all’androne e alle scale in quanto questi elementi risultano necessari per la configurazione del fabbricato oltre che strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, cui tutti i condomini sono tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi”.

Pertanto, la spesa di manutenzione e ricostruzione del portone condominio spetta a ogni condomino in proporzione ai millesimi di proprietà a eccezione del caso in cui un regolamento condominiale di tipo contrattuale disponga diversamente.

Chi stabilisce i lavori sul portone ingresso condominiale?

 Considerando che tutti i condomini hanno a carico le spese del portone condominiale, tutti hanno diritto a poter decidere se intervenire con una riparazione o una sostituzione sul portone, anche se in alcuni casi è solamente l’amministratore a decidere. Valutiamo caso per caso.

Nel caso in cui il  guasto al portone ingresso condominiale metta a repentaglio la sicurezza del condominio, l’amministratore, può provvedere alla riparazione senza il consenso dell’assemblea.
Per l’approvazione delle riparazioni, la ristrutturazione o sostituzione del portone condominiale è necessaria  un numero di voti che rappresenti in assemblea la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
 Se l’installazione del nuovo portone d'ingresso  comporta anche delle modifiche ai muri condominiali, come ad esempio il cambio di locazione del portone, per approvare l’intervento, è richiesto un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

Spese citofono

Anche il citofono solitamente è considerato bene comune e quindi, anche in questo caso, le spese ad esso correlate possono essere divise tra tutti i condomini in due modi: o in parti millesimali o in parti uguali (lo stabilisce il regolamento contrattuale); fanno eccezione gli stabili dove è previsto che ogni condomino abbia la propria pulsantiera, in quel caso ogni condomino provvederà alla manutenzione e riparazione del proprio impianto. Nel caso in cui il citofono subisce dei danni a causa di un solo condomino e tali danni sono riconducibili ad esso, questo deve assumersi le proprie responsabilità e sopperire al totale della spesa. Se si tratta invece di un atto vandalico la spesa dovrà essere divisa da tutti i condomini. Se in assemblea condominiale si è deciso di fare un'innovazione e installare un videocitofono potrebbero interessarti i prezzi dei videocitofoni condominiali.

Riparazione o sostituzione del citofono in casa in affitto 

Se all’interno del condominio vi sono appartamenti concessi in affitto spesso si suppone che tutte le spese siano a carico dell’affittuario, assolutamente non è così. Nel caso di appartamento in affitto, la spesa per la sostituzione spetta sicuramente al proprietario. Solo nel caso in cui il guasto sia dipeso dal conduttore allora in quel caso la spesa sarà a suo carico.

Serratura portone condominiale: chi paga in caso di guasto?

La sostituzione della serratura del portone ingresso condominiale può rivelarsi più complicata. Questo intervento è considerato di spesa di manutenzione straordinaria, in tal caso quindi l’amministratore dovrà convocare l’assemblea e ottenere la maggioranza per poter eseguire i lavori.

Portone ingresso condominiale sempre aperto

Purtroppo questo argomento è uno dei principali motivi di discussione durante le assemblee di condominio, il portone ingresso condominiale è considerato come elemento di protezione per i condomini e le proprie abitazioni, ma se questo viene sempre lasciato aperto, non permetterà di fare da filtro per gli estranei.

Nonostante ciò, lasciare il portone condominiale sempre aperto non modifica la destinazione d’uso, poiché questo non impedisce agli altri condomini di richiuderlo senza sforzi e spese. Solo nel momento in cui si crei un varco permanente, verrebbe considerata una modificazione di destinazione d’uso.

Ma se la problematica ci attanaglia e la viviamo come una minaccia per la nostra sicurezza o una sfida da un altro condomino, possiamo portare la questione all’ordine del giorno in assemblea di condominio. In tal caso si può chiedere che il portone venga lasciato chiuso, salvo determinate situazioni (pulizie o traslochi). Per l’approvazione è necessario il voto favorevole della maggioranza, se tale provvedimento viene approvato in assemblea per tutti coloro che disattenderanno  la normativa possono essere puniti con una sanzione pecuniaria di 200 euro, che può arrivare sino a 800 euro in caso di recidiva. 

Nel caso, invece, l’assemblea non abbia deliberato nulla, non ci sono margini per procedere legalmente nei confronti di chi lascia il portone sempre aperto.