Maggioranza variabile condominio: ecco la nuova legge

Come avevamo già anticipato più volte, ormai è prossima, la nuova legge che regola i rapporti tra gli inquilini e gli amministratori di condominio.

Le maggioranze variabili erano una delle soluzioni proposte per risolvere la crisi aperta dopo le elezioni. Nel condominio, le maggioranze variabili sono sempre state presenti e la riforma che entrerà in vigore il prossimo 18 giugno ne ha aggiunte di nuove. Nella tabella di questa pagina, che illustra alcuni dei casi più comuni di delibera, vediamo quali sono i quorum necessari affinché il voto sia valido (vedi la tabella). La riforma mantiene la vecchia distinzione tra assemblea in prima e in seconda convocazione, e anche il criterio della doppia maggioranza, delle quote millesimali di proprietà e dei condomini, ma introduce una novità molto importante: per rendere valida anche l'assemblea in seconda convocazione, è necessaria la presenza di almeno un terzo degli aventi diritto al voto. In seconda convocazione, la riforma prevede cinque maggioranze:

Per quanto riguarda la seconda convocazione la riforma prevede cinque maggioranze:

1. La partecipazione all'assemblea richiede un terzo dei millesimi e si applica a tutte le decisioni riguardanti le attività ordinarie della vita condominiale, come l'approvazione del preventivo e del bilancio.

2. È necessaria una maggioranza qualificata di 500 millesimi, che si applica anche a operazioni come la rimozione delle barriere architettoniche o l'installazione di un sistema centralizzato per le antenne paraboliche. In precedenza, era sufficiente un terzo dei millesimi per tali interventi.

3. È richiesta una maggioranza qualificata e rafforzata, pari a due terzi dei millesimi, per le innovazioni. Questa disposizione era già prevista dalla vecchia legge.

4. Una maggioranza speciale dei quattro quinti dei condòmini e dei millesimi è ora richiesta per modificare la destinazione di una parte comune. Questa è una novità che si applica a tutti i casi in cui si intende cambiare l'uso di una parte comune. Le regole per la convocazione dell'assemblea sono specifiche e potrebbero causare confusione rispetto alla nuova versione della legge, potenzialmente generando controversie.

5. L'unanimità dei condomini rimane necessaria in alcuni casi, ad esempio per la vendita di una porzione di edificio come il portineria.

Le assemblee condominiali possono spesso essere fonte di controversie tra i condomini, specialmente quando si tratta di decisioni che coinvolgono spese comuni, manutenzione, regolamenti condominiali, o altre questioni rilevanti per la vita condominiale.

Le "maggioranze" nelle assemblee condominiali si riferiscono al numero di voti necessari per prendere decisioni su questioni specifiche. Generalmente, le decisioni importanti richiedono una maggioranza assoluta o una maggioranza qualificata dei voti dei condomini presenti o rappresentati all'assemblea. Questo può variare in base alle leggi locali o ai regolamenti condominiali specifici.

Quando si verificano liti tra condomini, spesso è a causa di disaccordi su questioni relative alle spese condominiali, alla manutenzione, al rumore, all'uso delle aree comuni, e così via. Queste liti possono essere risolte tramite la mediazione, la negoziazione o, in casi estremi, tramite azioni legali come ricorsi presso il tribunale.

In molti casi, è consigliabile cercare di risolvere le dispute in modo amichevole e cooperativo, magari coinvolgendo un mediatore o un'amministrazione condominiale professionale, prima di arrivare a soluzioni legali, che possono essere costose e complesse. In ultima analisi, la convivenza pacifica all'interno di un condominio dipende dalla capacità dei condomini di comunicare in modo efficace e risolvere i conflitti in modo costruttivo.