Lavori ristrutturazione in condominio: ecco tutte le regole da seguire

Se si desidera effettuare dei lavori di ristrutturazioni condominio bisognerà seguire un iter specifico che vi permetterà di fare tutto seguendo le norme vigenti.

Prima di tutto bisogna fare una distinzione importante: se i lavori di ristrutturazione che desiderate effettuare sono inerenti solo al vostro appartamento o se si tratta di lavori di ristrutturazioni dell’intero condominio.

Lavori di ristrutturazioni in condominio del proprio appartamento

Se avete deciso di avviare dei lavori di ristrutturazione del vostro appartamento ma abitate all’interno del condominio è bene seguire delle regole per non incorrere in sanzioni o diverbi con gli altri condomini.

Se si tratta di una manutenzione ordinaria non ci sarà bisogno di nessun provvedimento ma ti consigliamo di far presente ai condomini che potrebbero subire dei disagi (rumore, polvere, utilizzo dell'ascensore); per farlo puoi prendere spunto dal nostro articolo "Avviso lavori condominiali". Nel caso in cui, invece, si decidesse di fare delle opere di ristrutturazione straordinaria, soprattutto nel caso in cui ci fossero dei lavori che potrebbero procurare molto rumore sarà obbligatorio richiedere la presenza di un Direttore dei lavoro che redigerà  una comunicazione dettagliata sui lavori previsti da inoltrare all’amministratore di condominio. L’amministratore di condominio dovrà poi riferire agli altri condomini quanto comunicato organizzando, se necessario, un’ assemblea di condominio aggiuntiva. Nel caso in cui fosse prevista la necessità di chiudere gli impianti idrici o elettrici bisognerà comunicarlo per tempo affinché non si rechi disagio agli altri condomini.

Se i lavori di ristrutturazione si svolgeranno interamente all’interno dell’appartamento non sarà necessaria un’autorizzazione da parte degli altri condomini ma solamente di una comunicazione; ma se i lavori dovessero coinvolgere le aree comuni del condominio sarà necessaria l’approvazione dei condomini.

Ogni condominio è provvisto di un regolamento condominiale dove vengono stabiliti gli orari durante i quali è possibile svolgere attività rumorose; ogni condominio ha i suoi orari anche se spesso in linea generale gli orari di silenzio sono:

• prima delle 8 del mattino,
• tra le 13 e le 16,
• dopo le 22.

Oltre all'attenzione da porre sugli orari in cui fare rumore, il decreto legislativo 81 del 2008 sottolinea l’importanza di ridurre al minimo il sollevarsi della polvere.

Lavori di ristrutturazioni in condominio 

I lavori di ristrutturazione del condominio invece seguono delle regole molto più rigide e devono essere considerate alla lettera per non incorrere in problematiche sia dal punto di vista normativo che di sicurezza.

Il primo step che dovrà svolgere l’amministratore di condominio è quello di reperire il capitolato incaricando un tecnico abilitato per redigerlo; successivamente deve provvedere al reperimento di vari preventivi dalle ditte edili che verranno poi valutate in assemblea condominiale. 

Scelta la ditta che si occuperà dei lavori bisognerà poi individuare un direttore dei lavori e un responsabile della sicurezza (può essere la stessa persona).

In assemblea per l’approvazione dei lavori bisognerà raggiungere il quorum espresso nell’articolo 1136 del Codice Civile, bisognerà stabilire i tempi e le ripartizioni delle spese.

Lavori straordinari urgenti o non urgenti?

E’ importante fare la distinzione tra lavori di ristrutturazioni urgenti e i lavori non urgenti ma necessari.

Si definiscono interventi straordinari condominiali urgenti tutti quelli che incidono sulla sicurezza e sulla salute dei condomini e chi accidentalmente può subire degli incidenti a causa dell’insicurezza della struttura; in questa categoria troviamo interventi sull’impianto elettrico, sul suolo dissestato o su mura ed intonaci pericolanti. Nel caso in cui questi lavori non venissero eseguiti tempestivamente si potrebbe incorrere in conseguenze sia civili che penali per i condomini e l’amministratore di condominio; in questo caso non sarà necessaria l’approvazione dell'assemblea, l’amministratore potrà ordinare l’esecuzione dei lavori senza il dovere di conferire prima di assemblea.

I lavori straordinari non urgenti ma necessari si riferiscono a tutti i lavori che possono rendere l’edificio più abitabile e confortevole o per far salire la classe energetica del condominio: per l'approvazione di questi lavori di ristrutturazione è necessaria l’approvazione dell’assemblea.

Spese per le ristrutturazioni del condominio: ripartizioni

Durante l’assemblea di condominio dove verranno approvati i lavori di ristrutturazione bisognerà già provvedere alla ripartizione delle spese.

Per tutti i lavori sulle parti comuni dell’edificio la spesa verrà suddivisa in base ai millesimi di proprietà; mentre per le spese che riguardano aree con diversi gradi di utilizzo si attuerà una ripartizione delle spese in proporzione appunto all’utilizzo; un esempio pratico è l’ascensore: la spesa verrà calcolata in base al piano che si occupa, più sarà alto il piano maggiore sarà la spesa.

Una volta approvati i lavori, sarà l'amministratore di condominio o chi incaricato ad eseguire il bonifico parlante alla ditta edile, solo ed esclusivamente in questo modo sarà possibile accedere alle detrazioni fiscali.

Detrazioni fiscali per ristrutturazioni condominio

Grazie alla manovra iniziata l’anno scorso e prorogata anche nel 2022 sono tantissimi i bonus previsti per la ristrutturazione dei condomini ed i miglioramenti possibili attraverso alte percentuali di detrazioni fiscali.

La prima è proprio la proroga del bonus ristrutturazione nel 2022 che prevede la detrazione del 50% per gli interventi di ristrutturazione edilizia del condomini; la detrazione viene spalmata in 10 anni nella dichiarazione dei redditi e prevede un tetto di spesa massima di 96 mila euro.

E’ stato prorogato anche l’ecobonus che prevede la detrazione dal 50% al 65% per gli interventi di efficientamento energetico; per quanto riguarda il bonus facciate invece, è stato prorogato ma con un'aliquota inferiore, solo  il 60%.

Resta confermato il superbonus fino al 2023 per condomini  e case popolari che prevede una copertura totale di tutte le spese di ristrutturazione per la riqualificazione energetica e l’avanzamento di due classi energetiche dell’intera struttura condominiale.

Anche il sismabonus è stato riconfermato fino al2024 per la messa in sicurezza degli edifici, questo bonus prevede aliquote variabili a seconda dell’immobile, per i condomini è prevista dal 75% all’85%. 

Anche per i giardini condominiali è previsto un bonus: si chiama bonus verde ed è stato prorogato fino al 2024 che prevede la detrazione Irpef del 36% divisa in 10 quote annuali su un importo massimo di 5000€.