Cavedio o chiostrina condominiale: uso proprietà e ripartizione spese.

In questo articolo faremo luce sulla gestione del cavedio all’interno del condominio, sulla sua funzione e sulla ripartizione delle spese relative ad esso; inoltre analizzeremo le situazioni in cui si potrebbe configurare un uso illecito del bene comune.

Il termine cavedio è utilizzato in edilizia per indicare lo spazio interno vuoto all’interno di un edificio che può avere funzioni diverse a seconda delle esigenze del condominio; in alcuni casi il cavedio può essere un’ area aperta e quindi fungere da cortile interno come fonte di luce e ventilazione; in altri casi può essere uno spazio chiuso e fungere da sala tecnica o di vano per il passaggio degli impianti.

Il cavedio, spesso è chiamato anche chiostrina o pozzo di luce, che in senso più generale indica una struttura di piccole dimensioni in uno spazio aperto, non è nient’altro che un cortile di piccole dimensioni circoscritto da muri perimetrali e dalle fondamenta dell’edificio comune che ha la funzione di dare aria e luce ai locali circostanti.

Proprietà del cavedio o chiostrina

Nonostante il cavedio o chiostrina sia comune all’interno dei condomini non viene citato dall’art. 1117 del codice civile che regola le parti comuni del condominio; nonostante questo articolo non menzioni il cavedio, questo deve essere considerato come parte comune del condominio a meno che non risulti contrario dal titolo.

Nel dettaglio il principio giurisprudenziale stabilisce che:

“Il cavedio (o chiostrina, vanella, pozzo luce), cortile di piccole dimensioni circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell’edificio condominiale, essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al regime giuridico del cortile, qualificato bene comune, salvo titolo contrario, dall’art. 1117, n.1, c.c., senza che la presunzione di condominialità possa essere vinta dal fatto che al cavedio si acceda solo dall’appartamento di un condòmino o dal fatto che costui vi abbia posto manufatti collegati alla sua unità (nella specie, polizza, scaldabagno, impianto di illuminazione), in quanto l’utilità particolare che deriva da tali fatti non incide sulla destinazione tipica e normale del bene in favore dell’edificio condominiale”.

Di fatto, quindi, anche se è possibile accedere al cavedio solo tramite la proprietà privata di un condomino o che vi siano stati installati dei manufatti collegati ad una proprietà privata questo non pregiudica la presunzione di condominialità.

È importante ricordare che per tutelare la proprietà comune del bene è sufficiente che il bene abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, come ribadito dalla seguente Cassazione Civile, Sez II del 23/10/2020 n. 23316:

“La presunzione di proprietà comune non può essere messa in discussione, nel silenzio del titolo, dalla mera possibilità di accesso al bene comune soltanto dall’appartamento di uno dei condomini o dal fatto che quest’ultimo abbia provveduto anche a collocarvi impianti al servizio della proprietà esclusiva.

Ciò perché l’utilità particolare che deriva da tali circostanze non è suscettibile di incidere sulla destinazione tipica e normale del cavedio, che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari di cui si compone l’edificio condominiale”

Nel caso in cui la chiostrina, invece, si trovi tra due edifici ma è di proprietà di entrambi, si configura la situazione di supercondominio.

Uso del cavedio

Considerato quindi il cavedio (o chiostrina) una parte comune del condominio, segue le regole d’uso di ogni parte comune. Nonostante quindi la funzione principale della chiostrina sia quella di soddisfare le esigenze igieniche e a garantire la salubrità degli edifici fornendo aria e luce ai locali secondari quali bagni, disimpegni o servizi, lo spazio è comunque fruibile dai condomini a patto che non ne alterino la sua destinazione d’uso o non impediscono agli altri condomini di utilizzarlo. Come stabilito dall’art.1117-ter, infatti, per poter modificare la destinazione d’uso di una parte comune sarà necessario richiedere la votazione in sede di assemblea che potrà essere approvata solo nel caso in cui partecipino i ⅘ dei condomini e si raggiunga l’approvazione dei ⅘ dei partecipanti.

Ascensore nel cavedio 

In diverse situazioni si è parlato dell’installazione dell’ascensore all’interno del condominio, tra cui il diritto di accessibilità in condominio che regola l’ascensore per i disabili, o la manutenzione degli ascensori in condominio. In questo articolo discuteremo sulla possibilità di installare l’ascensore nel cavedio, spesso proposta nelle assemblee condominiali. La possibilità di installare l’ascensore nel cavedio del condominio è ammissibile solo se l’ascensore occupa parzialmente la superficie del cavedio e non sussistono pregiudizi all’estetica e alla sicurezza del fabbricato. Al contrario, non è lecito considerare l’installazione di un ascensore nel cavedio nel caso in cui occupi gran parte della superficie e la sua presenza può limitare la sua funzione, ossia quella di portare aria e luce ai locali secondari.

Ripartizione delle spese relative al cavedio

Il cavedio può necessitare di spese di manutenzione o ricostruzione e come parte comune del condominio la spesa deve essere ripartita tra i condomini; ma in che modo?

Consultando l’art.1123 cc che regola la ripartizione delle spese condominiali, non si fa riferimento alle spese relative alla manutenzione del cavedio ma stabilisce che: 

“[...]Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”

Perciò tutti gli appartamenti che non confinano con il cavedio o la chiostrina e che quindi non traggono alcuna utilità dallo stesso sono esonerati dalla spesa.

Un ulteriore riscontro possiamo trovarlo da una decisione del Tribunale di Genova del 2011 il quale stabilisce che dovranno essere escluse dalle spese di manutenzione o ricostruzione del cavedio tutte le proprietà esclusive che dalla sua presenza non traggono utilità.