Cancello condominiale: regolamento, leggi e normative

Quando si parla di vivere in un condominio, ci si imbatte spesso in norme e regolamenti che riguardano le aree comuni, tra cui il cancello condominiale. Questa struttura non è semplicemente un ingresso o uno sbarramento, ma rappresenta la prima linea di sicurezza per gli abitanti e un elemento estetico dell'edificio e fa parte dei beni comuni del condominio, proprio come il portone d'ingresso condominiale.

Il ruolo del cancello non è solo quello di delimitare lo spazio privato, ma anche di garantire privacy, sicurezza e tranquillità agli inquilini. Inoltre, un cancello ben tenuto e conforme alle normative vigenti può aumentare il valore dell'immobile e migliorare l'immagine complessiva del condominio. Questo rende essenziale per i condomini e l'amministratore immobiliare non solo comprendere, ma anche attuare correttamente le normative in vigore.

Informazioni sui Cancelli Automatici Condominiali

La prima distinzione da fare è quella tra cancello manuale e cancello automatico; i cancelli manuali sono sempre più rari nei condomini, in particolar modo in quelli di nuova costruzione che tendono ad installare il cancello automatico per aumentare il valore e il comfort del condominio permettendo l'accesso controllato di veicoli e pedoni, e possono essere attivati a distanza con sistemi elettronici come telecomandi o smartphone. Per garantire il corretto funzionamento, è essenziale che il cancello sia installato seguendo le normative tecniche specifiche, che riguardano aspetti come la dimensione, i materiali e le caratteristiche del motore.

La scelta di un cancello automatico deve essere presa con attenzione, considerando la frequenza di utilizzo e le necessità specifiche del condominio. La tecnologia di questi sistemi si è notevolmente evoluta negli ultimi anni, offrendo una vasta gamma di opzioni come sensori di movimento, sistemi di riconoscimento biometrico e videocamere integrate. Tutte queste caratteristiche devono essere valutate attentamente quando si decide di installare un nuovo cancello o di procedere con il retrofitting di un sistema esistente.

Il retrofitting di un cancello automatico condominiale può essere una soluzione vantaggiosa per adeguare la struttura alle nuove tecnologie senza sostituire l'intero impianto. Questo processo può includere l'aggiornamento dei meccanismi di apertura e chiusura, l'installazione di nuovi sistemi di sicurezza o l'integrazione con dispositivi di controllo accessi più avanzati. Il retrofitting da cancello manuale a cancello automatico deve sempre essere eseguito in conformità con le normative vigenti, garantendo che il sistema aggiornato rispetti tutti gli standard di sicurezza e accessibilità richiesti.

Normativa cancelli automatici condominiali

La normativa europea che regola i cancelli automatici è la stessa che regola i macchinari industriali. Si tratta della Direttiva 2006/42/CE che regola tutto ciò che riguarda l'installazione, l'uso e la manutenzione dei cancelli automatici. Questa direttiva sostituisce la vecchia normativa (Direttiva 95/16/CE) dal 29 Dicembre 2009.

Questa direttiva, nota anche come Direttiva Macchine, classifica i cancelli automatici come macchinari, richiedendo il rispetto di specifici standard costruttivi e requisiti di sicurezza.

Il regolamento cancelli condominiali non è un tema da prendere alla leggera. La messa a norma del cancello automatico condominiale è essenziale per la sicurezza degli occupanti e per il corretto funzionamento quotidiano del condominio. Un cancello che rispetta le norme tecniche e legali è meno probabile che causi incidenti o malfunzionamenti, riducendo il rischio di inconvenienti e spese impreviste per i condomini.

A seguire questa Direttiva, oltre ai cancelli ante apribili ci sono anche i cancelli scorrevoli, le sbarre elettriche, i portoni automatici e basculanti.

Certificazioni Obbligatorie per il cancello automatico condominiale

Al momento dell’installazione del cancello automatico condominiale, l’installatore dovrà rilasciare il fascicolo tecnico all’amministratore condominiale che dovrà conservarlo.

All’interno del fascicolo ci sarà: 

• Il manuale d'uso, di installazione e di manutenzione.
• Il libretto di manutenzione della macchina.
• La certificazione CE e conformità dell'impianto.
• Il disegno e lo schema elettrico del cancello automatico.
• L'analisi dei rischi.
• Il registro di manutenzione.

Essere in regola con la normativa vigente è anche un dovere legale. Le norme sui cancelli automatici, per esempio, includono disposizioni sulla sicurezza antinfortunistica, che se trascurate possono portare a sanzioni o, peggio, a conseguenze legali in caso di infortuni. Per questa ragione, l'amministratore del condominio e i proprietari devono essere proattivi nel garantire che il cancello rispetti tutte le norme applicabili.

Oltre agli aspetti legali e di sicurezza, le normative dei cancelli condominiali giocano un ruolo importante anche nel mantenimento dell'estetica e del valore dell'immobile. Un cancello mal tenuto o non conforme può infatti deprezzare l'intero edificio e influenzare negativamente la percezione del condominio da parte di visitatori e potenziali acquirenti. Pertanto, aderire alle normative non è solo una questione di legge, ma anche di cura e valorizzazione del patrimonio immobiliare comune.

Responsabilità dell’amministratore sul cancello condominiale

La Riforma del Condominio, con la Legge 11/12/2012 n° 220, attribuisce la responsabilità dell'installazione e manutenzione del cancello automatico all'Amministratore di Condominio. In sua assenza, l'obbligo ricade sui singoli condomini.

L'Amministratore di Condominio ha il compito di garantire un adeguato livello di sicurezza condominiale per tutte le parti comuni, compresi i cancelli automatici. 

L'Amministratore di condominio è responsabile per eventuali danni a cose e persone causati da un malfunzionamento di un cancello automatico. Se un danno è causato da una cattiva manutenzione o da un'installazione non a norma, l'Amministratore condominiale può essere ritenuto responsabile.

Le conseguenze della non-conformità con le normative dei cancelli condominiali possono essere gravi. Questo non si limita solo alle possibili sanzioni amministrative o multe, ma può anche includere responsabilità legali in caso di incidenti o infortuni. Un cancello non conforme può costituire un rischio significativo per la sicurezza degli occupanti e dei visitatori, e può portare a conseguenze legali per l'amministratore del condominio o per i proprietari.

Importanza della Manutenzione dei Cancelli Automatici Condominiali

La manutenzione regolare dei cancelli automatici condominiali è cruciale per garantire la loro affidabilità e sicurezza a lungo termine. Senza una manutenzione adeguata, anche il miglior cancello automatico può subire usura e guasti, che possono portare a malfunzionamenti o, nel peggiore dei casi, a incidenti. È responsabilità del condominio assicurarsi che il cancello sia sempre in buone condizioni di funzionamento e che tutti gli standard di sicurezza siano rispettati.

Una manutenzione periodica permette di identificare e risolvere problemi prima che si trasformino in guasti gravi. Questo include la lubrificazione delle parti mobili, il controllo dei sensori e dei dispositivi di sicurezza, e la verifica dell'integrità strutturale del cancello stesso. 

Un altro aspetto importante della manutenzione dei cancelli condominiali è il monitoraggio dell'uso e del traffico. Un utilizzo eccessivo o improprio può accelerare l'usura del cancello e dei suoi componenti, quindi è importante che tutti i residenti siano consapevoli delle corrette procedure di utilizzo. Inoltre, tenere traccia della frequenza di utilizzo può aiutare a pianificare le sessioni di manutenzione in modo più efficace, garantendo che il cancello sia sempre in condizioni ottimali.