Cambio Destinazione D'uso Condominio: come avere tutte le carte in regola

 Prima di andare ad analizzare e spiegare nel dettaglio le regole del cambio destinazione d’uso all’interno di un condominio è bene spiegare a somme righe l’argomento in questione.

Cambio destinazione d’uso in linea generale

Un immobile o un edificio nel linguaggio urbanistico ha un proprio scopo, che è stato determinato sin dalla sua progettazione, prima della costruzione, e consiste nelle modalità e nelle finalità con cui viene utilizzato.

Allo stato attuale, una costruzione può avere usi diversi. Gli usi per la pianificazione urbana sono elencati di seguito:

• L'uso industriale si riferisce alle fabbriche, alla trasformazione dei beni, alla produzione artigianale e alle attività connesse.

• La destinazione ad uso abitativo è destinata a case comuni, villette, palazzi, ville, ma anche a servizio di foresteria.

• L'uso commerciale è relativo ad attività di vendita, negozi, uffici di servizio e ristorazione. il rurale o agricolo per allevamento, produzione agricola, serre, agriturismo;

• La destinazione a fini turistici si riferisce a tutte le attività di accoglienza turistica, dagli hotel agli ostelli.

Con la pletora di usi diversi, a volte può capitare che per vari motivi il tipo di uso di un immobile debba variare nel tempo rispetto al progetto originario che ne ha determinato la costruzione e cambiare il modo di utilizzarlo. Esaminiamo alcuni casi specifici.

Esempi reali di cambiamenti della destinazione d'uso

Modificando la destinazione d'uso, è possibile modificare la funzione per cui l'unità immobiliare è adibita: la necessità di trasformare un ufficio in abitazione o viceversa, o un'abitazione in edificio commerciale, oppure possono verificarsi altri tipi di modifiche a seconda della necessità di utilità.

Al fine di modificare la destinazione d'uso di un immobile o di un edificio, sono necessarie le autorizzazioni appropriate al fine di evitare violazioni della legge e uso improprio di un edificio.

Prima di procedere alla richiesta di cambio di destinazione d'uso, è necessario rivedere le regole stabilite nel comune in cui è situato l'immobile. Queste regole sono stabilite nel piano regolatore, che tiene conto del catasto e della pianificazione urbanistica.

Non esistono regole uguali per l'intero territorio nazionale, in quanto i comuni hanno il compito di accogliere e aggiornare le norme urbanistiche nazionali e regionali con i propri piani regolatori.

La richiesta di modifica della finalità d'uso

Se non sussistono impedimenti in relazione alle norme del piano regolatore, il geometra iscritto all'albo, che prende il nome dalla procedura, può presentare la domanda di cambio d'uso agli uffici urbanistici comunali.

Nel caso di lavori di adeguamento dello spazio al cambio di destinazione (nel caso di un ufficio che diventa abitazione e necessita di cucina e bagno in casa), il geometra deve fornire l'autorizzazione all'esecuzione del lavoro.

Cambio destinazione d’uso condominio

Se l'immobile è all'interno del condominio bisognerà visionare il regolamento di condominio e controllare che non vi siano espliciti divieti.

Nel caso in cui sul regolamento di condominio non fosse espresso esplicitamente il divieto di cambio destinazione d’uso in condominio ogni condomino potrà liberamente cambiare la destinazione d’uso del suo appartamento e adibirlo a qualsiasi altro uso.

Nessun condomino potrà obiettare sulla nuova destinazione d’uso così è stato stabilito dalla cassazione con la sentenza n. 21307/2016 di Ottobre dichiarando che “solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà.”

Ci sono però alcune situazioni di cui tener conto: può essere possibile che, ad esempio, all’interno del regolamento condominiale si vieti in particolare il cambio destinazione d’uso solo per attività che possono recare disturbo o eccessivo rumore all’interno del condominio come ad esempio palestre, asili o studi medici, quindi è sempre bene consultarlo attentamente.

Nel caso in cui sul regolamento condominiale non venisse riportato alcun tipo di divieto del genere basterà presentare la richiesta al comune dove è collocato l’immobile. E’ utile specificare inoltre che non è competenza del Comune richiedere la delibera condominiale in merito al cambio di destinazione.

Un’altra situazione plausibile è che sul regolamento sia riportato un divieto che vieti il cambio della destinazione d’uso ma che nessun condomino sia contrario al cambio. In questo caso basterà portare l’argomento come punto del giorno in riunione condominiale e il cambio verrà approvato grazie all’unanimità dell’assemblea. Questo significa che nonostante il contenuto del regolamento, i condomini possono autorizzare la variazione richiesta.

Nel caso in cui venga effettuato il cambio di destinazione d’uso questo non comporterà automaticamente la revisione delle tabelle millesimali, ma dovranno essere riviste solo nel momento in cui il cambio di destinazione d’uso porti l’aumento dei costi per lo stabile: ad esempio se un appartamento viene destinato ad uno studio medico il via vai di persone richiederà maggiore pulizia, maggiore utilizzo del portone d'ingresso condominiale  o di un ipotetico ascensore; in questo caso può essere richiesta una richiesta di revisione del precedente riparto delle spese.