Art. 1134 cc: Gestione di iniziativa individuale

L’art 1134 cc è uno degli articoli più semplici e difficilmente fraintendibile; modificato con la riforma con la legge 11 Dicembre 2012 n.220, l’art. 1134 del Codice Civile oggi stabilisce che:

Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente [1110].

Questa normativa, rispetto a quella del 1942, ha mutato esclusivamente la forma; la parte “ha assunto la gestione delle parti comuni” ha sostituito la vecchia dicitura “ha fatto spese per le cose comuni”; nella sostanza però il concetto dell’art. 1134 non è cambiato. 

Infatti il condomino ha la facoltà di intervenire nelle riparazioni degli spazi comuni ma, di conto, non è tenuto a farlo obbligatoriamente; perciò quello che viene specificato dall’art. 1134 del codice civile è che a qualsiasi condomino sprovvisto di autorizzazione dell’amministratore e/o dell’assemblea, che fornisce una manutenzione o una riparazione di una parte comune a sua spese, non è previsto alcun rimborso. 

Le uniche spese per cui è previsto un rimborso nel caso in cui un condomino provvedesse autonomamente senza autorizzazione sono quelle indispensabili ed urgenti.  (come previsto dall'art.1110 cc)

Per far chiarezza sull’ultimo punto è necessario definire l’accezione urgente e nello specifico il significato che l’articolo 1134 cc gli conferisce.

Si definiscono spese urgenti, tutte quelle spese che non possono essere rinviate senza che ne derivi un danno. Un esempio concreto può essere una tubatura rotta; se il tubo non viene riparato nell’immediato, la perdita d’acqua potrebbe portare ad un'infiltrazione di un muro o ad un allagamento; in questo caso il condomino è tenuto alla riparazione e avrà anche diritto al rimborso delle spese sostenute.  E’ compito poi del condomino dimostrare che le spese effettuate da lui in anticipo e senza approvazione del condominio o dell’amministratore fossero indispensabili per evitare ulteriori danni alla struttura o alle parti comuni e che se avesse evitato l’intervento immediato per avvertire l’amministratore il danno sarebbe stato più grande.

La distinzione tra gli articoli 1110 e 1134 del Codice Civile in materia di rimborso delle spese sostenute per la conservazione della cosa comune, nella comunione e nel condominio di edifici rispettivamente, si basa sulla diversa condizione per ottenere tale diritto. Nel caso della comunione, il diritto al rimborso delle spese è condizionato solo dalla trascuratezza degli altri partecipanti, mentre nel condominio è richiesto un presupposto più rigoroso di urgenza. Questa differenziazione trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni rappresentano l'utilità finale per i partecipanti, che possono scegliere di provvedere personalmente alla loro conservazione se non intendono richiedere lo scioglimento, mentre nel condominio tali beni sono utilità strumentali al godimento dei beni individuali, quindi la legge regola con maggiore rigore l'interferenza individuale nella loro gestione.

Questo principio si applica anche ai condomini minimi, cioè a quelli composti da solo due partecipanti, dove una spesa sostenuta autonomamente da uno di essi è rimborsabile solo se dimostra l'urgenza, come previsto dall'articolo 1134 del Codice Civile. Affinché il condomino abbia diritto al rimborso, deve dimostrare che la spesa doveva essere eseguita senza indugi e senza la possibilità di avvisare tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.

L'approvazione di una spesa nel bilancio preventivo e la validità della deliberazione non sono condizioni indispensabili per l'approvazione della spesa stessa nel bilancio consuntivo. La deliberazione di approvazione del preventivo può anche essere assente o invalida, ma ciò non preclude l'approvazione del consuntivo relativo alle spese preventive ed effettivamente sostenute.

L'articolo 1139 del Codice Civile stabilisce che le disposizioni sul condominio sono applicabili anche ai condomini minimi, e le norme procedimentali sull'assemblea condominiale non si applicano ai condomini minimi, che sono regolati dagli articoli 1104, 1105 e 1106 del Codice Civile.

Nel condominio, il divieto per i singoli condomini di eseguire opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, intese come quelle indifferibili secondo il criterio del bonus pater familias.

L'articolo 1134 del Codice Civile stabilisce che il condomino non ha diritto al rimborso delle spese fatte senza autorizzazione dell'amministratore e dell'assemblea, se le spese riguardano la riparazione delle cose comuni. Tuttavia, se le spese sono relative all'indagine sulle cause di un danno verificatosi nella proprietà singola, il condomino può essere rimborsato.

Il concetto di spese urgenti secondo l'articolo 1134 del Codice Civile comprende tutte le spese che, secondo il criterio del bonus pater familias, sono indifferibili per evitare eventuali danni.

In conclusione, nel condominio di edifici, il condomino ha diritto al rimborso delle spese fatte per le cose comuni solo se dimostra l'urgenza oltre alla necessità delle stesse. L'obbligazione di rimborso conserva il carattere pecuniario fino alla risoluzione del debito da parte degli altri condomini in relazione alla propria quota.