Amianto e Condominio

I riferimenti di legge

La legge nazionale di riferimento riguardo i manufatti in amianto nonché la loro bonifica è la numero 257 del 1992. La legge s'inserisce in un quadro complessivo che vede direttamente interessate anche le Regioni, che hanno specifiche competenze in materia e quindi possono legiferare a riguardo .

Negli allegati al successivo decreto ministeriale 6 settembre 1994 si legge che per bonifica dall'amianto s'intende ogni attività tesa;

a) alla rimozione;

b) all'incapsulamento;

c) al confinamento dell'amianto.

La rimozione avviene, come spiega lo stesso termine, con l'asportazione della parte di manufatto contenente amianto .

L'incapsulamento avviene trattando l'amianto con prodotti penetranti o ricoprenti ed hanno la finalità di inglobare appunto le fibre di amianto e renderlo quindi inoffensivo (chiaramente questa tecnica necessità di verifiche periodiche di tenuta dei materiali utilizzati al fine di evitare successive dispersioni)

Il confinamento, come dice la stessa parola, è quella tecnica che serve ad isolare le parti in cui è presente l'amianto dalle altre parti dell'edificio, in modo tale che le fibre non possano disperdersi (cfr. d.m. 6 settembre 1994).

La scelta migliore va fatta in relazione allo specifico caso concreto sulla base delle valutazioni effettuate dai tecnici abilitati e qualificati rispetto a questo genere d'interventi

Interventi di bonifica dall'amianto e detrazioni fiscali

Illustrati questi aspetti tecnici e definitori di base, è da chairire se per le opere sopra elencate si possa accedere al beneficio delle detrazioni fiscali previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia.

In tal senso è la stessa Agenzia delle Entrate a specificare che gli interventi di bonifica dall'amianto rientrano nel novero di quelli rispetto ai quali è possibile godere della detrazione fiscale nella misura del 50% del costo dei lavori (cfr. http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia comunica/Prodotti editoriali/Guide Fiscali/Agenzia informa/pdf guide agenzia informa/Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf).

Seppur si parla genericamente di bonifica e poiché, come già specificato, la bonifica può avvenire mediante rimozione, incapsulamento o confinamento, si deve arguire che la detrazione fiscale vale rispetto ai costi sostenuti per tutte e tre le tipologie d'intervento sopra specificate.

La pericolosità dell'amianto

Ovviamente al fine di predisporre misure di corretta gestione del rischio amianto, nel rispetto di quanto disposto dal D.M. 06/09/1994, è sempre necessario oltreché obbligatorio individuare la presenza di materiali contenenti amianto in un edificio.

Infatti la normativa di riferimento non sancisce l'obbligo di bonifica "a prescindere", ma prevede, constatata l'effettiva presenza di amianto, la necessità di provvedere ad una valutazione del rischio e l'individuazione delle azioni possibili. L'obbligo di bonificare i manufatti in amianto scaturisce esclusivamente dalla pericolosità dei medesimi e non dalla loro mera presenza nella struttura.

In particolare tale pericolosità dipende dall'eventuale rilascio di fibre aero disperse nell'ambiente che rappresentano un potenziale rischio per la salute degli occupanti gli immobili e per l'eventuale degrado ambientale connesso con la dispersione di fibre nelle aree circostanti.

E' per questo che la legge impone ai proprietari e agli Amministratori dei Condomini la valutazione del possibile rischio con la conseguente individuazione degli interventi attuabili in virtù delle risultanze ottenute.

La gestione del rischio amianto in condominio

È fondamentale evidenziare che l'amministratore di condominio ha la responsabilità delle parti condominiali comuni e non dei singoli appartamenti presso i quali può svolgere un'azione di informazione e sensibilizzazione.

I singoli condomini dal canto loro, hanno i medesimi obblighi, ossia la responsabilità delle parti comuni ed essere sensibili alle ragioni prescritte per legge nonché della propria salute come della salute pubblica.

La risoluzione corretta del problema amianto deve rendere i condomini tutti sensibili, in quanto influisce sul valore degli immobili stessi, anche se il manufatto di amianto è su parti comuni. La loro reale presenza in un fabbricato consente infatti una riduzione del prezzo dell'immobile. Se la stessa presenza viene poi omessa o occultata, nell'eventuale compra-vendita; potrebbe ravvisarsi un "vizio" sussistente nel singolo immobile venduto, posto all'interno del fabbricato, presupposto per l'esercizio di una azione giuridica volta cioè alla riduzione del prezzo di acquisto. La"garanzia per vizi" opera anche in mancanza della colpa del venditore , il singolo condomino, al fine di eliminare, nel contratto di una eventuale compravendita, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali, determinato dall'oggettiva differenza tra il prezzo pagato ed il valore effettivo del bene.