9 domande da fare prima di acquistare casa in un condominio

Acquistare casa è già un passo molto importante e delicato, nel caso in cui si decidesse di acquistare casa in un condominio la questione è ancora più delicata. Infatti quando si acquista casa in un condominio bisognerà tener conto che si entra a far parte di una piccola comunità e che ne conseguono tante spese e responsabilità da cui non ci si può tirare indietro.

Ricordiamoci che il lavoro dell’agente immobiliare è quello di vendere la casa quindi alcuni dettagli potrebbero sfuggirgli;  è sempre meglio fare delle domande precise affinché si abbia un quadro generale, non solo dell’appartamento ma anche del condominio. 

Prima di tutto visita l’appartamento con un ispettore o qualcuno che si intenda di costruzioni che in linea generale possa darti un suo parere; anche se la persona valuterà propriamente solo l’appartamento e non sarà possibile ispezionare le zone comuni potrebbe notare alcune problematiche, tra cui le infiltrazioni d’acqua, che spesso sono causate da una cattiva manutenzione del condominio. Quando ti rechi verso il tuo appartamento osserva  il tappeto nei corridoi, l'illuminazione nel parcheggio o l’ascensore; se un condominio è in ritardo sulle piccole cose, probabilmente è in ritardo anche sulle cose più importanti

Le domande da fare prima di acquistare casa in un condominio

La prima cosa necessaria da fare sarà quella di richiedere al venditore la liberatoria condominiale, ovvero il documento che attesta i debiti e i crediti del condomino dell'anno corrente e dei 12 mesi precedenti.

Quanti anni ha il condominio?

I condomini che hanno 10 anni o meno in genere hanno una garanzia sulla struttura, sul tetto e sui materiali. Puoi chiedere all'agente di quotazione, al venditore e all'associazione condominiale informazioni sulle garanzie.

Il condominio è stato ispezionato di recente?

Se stai guardando un edificio di 30 o 40 anni, è meglio chiedere all'associazione condominiale o alla società di gestione del condominio se sono state effettuate ispezioni di recente, o se hanno rivelato eventuali riparazioni necessarie ora o in futuro e se ci sono piani per risolverle.

È stato instituito un fondo cassa?

Un'associazione condominiale con un piccolo numero di unità ha meno probabilità di fare un fondo cassa per manutenzioni straordinarie. Il fondo cassa si basa su un'analisi del costo della futura manutenzione, riparazione e sostituzione di elementi dell'area comune, come la sostituzione del tetto o la ripavimentazione di un parcheggio, in modo che l'associazione possa essere preparata finanziariamente a pagare i progetti.

Se invece si tratta di un edificio di 150 o 200 unità e non ne hanno fatto uno, questo è un campanello d'allarme poiché non hanno messo da parte soldi per riparazioni e manutenzioni future.

Solo il 5% circa delle associazioni di condomini, cooperative e proprietari di case ha un fondo cassa professionale completato ogni anno.  Alcuni ne fanno uno ogni tre anni o chiedono al tesoriere dell'associazione di stimare le esigenze del fondo.

Quanto denaro c'è nel fondo cassa?

L'importo in contanti nel fondo cassa dovrebbe essere elencato nel bilancio dell'associazione condominiale, che gli acquirenti vedono come parte dei documenti condominiali dopo aver fatto un'offerta. Gli acquirenti possono richiedere tali documenti all'agente di quotazione o all'associazione condominiale in anticipo.

La quantità di denaro necessaria varia in base alle dimensioni, all'età e alle condizioni di un edificio, in ogni caso però glli acquirenti dovrebbero considerare seriamente se acquistare un condominio che non ha un fondo cassa e non è stato ispezionato, in particolare se l'edificio ha 30 o 40 anni. Le possibilità di una valutazione speciale a sorpresa crescono con l'età, soprattutto se il consiglio di condominio ha mantenuto basse le spese condominiali per decenni.

Sono previste valutazioni speciali? Ce ne sono state in passato?

Una valutazione speciale è una quota una tantum in aggiunta alle spese condominiali utilizzate per pagare un progetto specifico. I proprietari di condominio devono pagare la valutazione speciale se uno è votato dal consiglio di condominio. In alcuni casi, l'accertamento speciale può essere pagato a rate anziché in un'unica soluzione.

A seconda di quanto tempo i venditori possiedono l'unità, dovrebbero essere in grado di dirti se ci sono state valutazioni speciali negli anni precedenti, quanto costano e per quali progetti hanno pagato. I venditori sono obbligati a dire agli acquirenti se sanno che è prevista una valutazione speciale nei prossimi anni.

Una valutazione speciale può comportare costi aggiuntivi sulle spese condominiali.

Negli ultimi anni sono state aumentate le spese condominiali?

Puoi chiedere ai venditori o al loro agente o all'associazione condominiale la cronologia delle spese condominiali. È meglio se le spese condominiali sono state aumentate almeno tre volte negli ultimi cinque anni.

Se le valutazioni non sono state sollevate affatto, è una bandiera rossa che l'associazione non tiene il passo con l'inflazione e potrebbe non mantenere adeguatamente il passo sulle spese.

Quanti proprietari di abitazione non pagano le loro quote condominiali?

Sebbene i singoli venditori potrebbero non essere a conoscenza dei tassi di insolvenza per le quote condominiali, l'associazione condominiale e il consiglio di amministrazione del condominio tengono traccia di queste informazioni. Puoi chiedere loro la percentuale di proprietari di abitazione insolventi e cercare le informazioni nei verbali delle riunioni condominiali dove spesso viene segnalato.

Un'associazione in cui meno del 5% dei proprietari è inadempiente con le quote condominiali è considerata buona. La maggior parte delle associazioni ha in media un tasso di delinquenza dal 5% al ​​10%. Se più del 10 percento dei proprietari di case è scaduto da più di 60 giorni sulle spese condominiali, ciò indica che l'associazione potrebbe non essere finanziariamente stabile, afferma.

Le regole e i regolamenti sono accettabili e applicati?

Gli acquirenti ricevono i documenti condominiali con le regole condominiali e lo statuto dopo aver fatto un'offerta, ma puoi anche chiedere al venditore, all'associazione condominiale o alla società di gestione immobiliare su questioni importanti per te come se sono ammessi animali domestici, dove puoi fumare o se ci sono ore tranquille quando i residenti non possono organizzare feste rumorose o quando gli appaltatori non possono lavorare. I regolamenti e la loro applicazione possono avere un impatto sui valori delle proprietà.

Posso vedere il verbale dell’ultima riunione condominiale?

I verbali delle riunioni servono come registrazione ufficiale di un condominio e possono rivelare argomenti discussi dal consiglio. Gli acquirenti dovrebbero chiedere all'associazione condominiale o al gestore della proprietà i verbali delle riunioni recenti e fare attenzione se non ci sono note o se il consiglio non affronta problemi che potrebbero influire sui valori della casa.