Quali rischi si corrono comprando una casa all'asta?

Se i prezzi degli immobili vi sembrano troppo alti l’alternativa potrebbe essere quella di acquistare casa con le aste giudiziarie. Comprare casa all’asta offre una serie di vantaggi non indifferenti: il prezzo di acquisto è decisamente già basso rispetto ai prezzi di mercato e si può arrivare a risparmiare anche il 20% sul valore dell’immobile. Un immobile, di proprietà di privati o società, finisce all’asta perché gravato da un debito che non è stato saldato e la vendita in asta giudiziaria è necessaria proprio per il risarcimento del debito. All’asta giudiziaria possono partecipare tutti, eccezion fatta per il debitore. Comprare casa all’asta consente inoltre di acquistare un immobile sicuro dato che è sempre possibile poter consultare pubblicamente e gratuitamente la documentazione dell’immobile. Naturalmente è necessario avere pazienza e anche una certa fortuna per poter riuscire ad aggiudicarsi l’immobile desiderato all’asta. Ma oltre a una serie di vantaggi, ci sono naturalmente anche una serie di rischi e di problemi di cui tenere conto. Vediamo nel dettaglio quali sono le possibili problematiche che potrebbero presentarsi.

Casa all’asta, i rischi

In un momento di crisi economica purtroppo gli immobili all’asta continuano ad aumentare e molto aste vanno deserte: il primo dato è indice di crisi e il secondo caso conferma l’assenza di liquidità e mutui in questo momento. Al di là del difficile momento in particolare, esistono però una serie di rischi legati all’acquisto delle case all’asta. Vediamoli nel dettaglio.

L’abbaglio del prezzo

La maggior parte dei partecipanti a un’asta giudiziaria è sempre abbagliato dal prezzo visto che è notevolmente più basso rispetto al prezzo di mercato. Nonostante ciò potrebbero esserci dei rischi e delle complicazioni, in quanto parecchie persone non considerano i costi aggiuntivi legati all'acquisto di case all'asta; leggi: "Le spese legate all'acquisto di una casa all'asta"

Banche e mutuo

Le banche tendono a non concedere molto facilmente un mutuo, ma l’erogazione diventa sempre più difficile se si tratta di un mutuo per un’asta. La concessione del mutuo per un immobile acquistato all’asta è un ostacolo non indifferente anche perché i tempi delle aste sono estremamente diversi dai tempi delle banche.

I costi occulti

Ogni asta è sempre diversa dall’altra, ma potrebbero esserci dei costi occulti, dall’impiantistica deteriorata e da risistemare alla cancellazione del pignoramento, fino agli abusi edilizi da sanare. Ciò significa che il prezzo finale potrebbe cambiare notevolmente rispetto a quello iniziale preventivato per l’acquisto.

Immobile occupato

Prima di procedere con la partecipazione all’asta è bene verificare lo stato occupazionale dell’immobile. Se il contratto di locazione è stato stipulato prima del pignoramento dell’immobile stesso, potrebbe anche accadere di trovare l’immobile occupato.

L’immobile potrebbe essere:

1. occupato dal debitore

2. occupato con un contratto opponibile alla procedura esecutiva: ciò accade quando il contratto di locazione sia stato stipulato prima del pignoramento stesso

3. occupato con titolo non opponibile o senza titolo: ciò accade quando è stato occupato dopo il pignoramento

4. occupato dal coniuge grazie al provvedimento di assegnazione della casa di famiglia.

Abusi edilizi

L’immobile potrebbe anche presentare degli abusi edilizi: lo riesce a svelare solo il CTU con una perizia tecnica che svela se ci siano degli abusi da sanare o meno. Se esiste una richiesta di sanatoria, le spese saranno detratte dal costo dell’immobile. Il consiglio in ogni caso è quello di non fidarsi del tutto della perizia tecnica del CTU, ma di rivolgersi anche a un consulente esperto in grado di controllare l’esattezza della perizia.

Formalità pregiudizievoli gravanti sull’immobile impossibili da cancellare

Attenzione poi alla presenza delle eventuali formalità pregiudizievoli che potrebbero gravare sull’immobile e che sono impossibili da cancellare. È il caso ad esempio di un immobile gravato da un fondo patrimoniale (necessario per sostenere i bisogni della famiglia e che per legge non può essere soggetto a esecuzioni forzate).

Spese condominiali gravanti sulle case all’asta

L’immobile venduto con asta giudiziaria potrebbe essere ancora gravato dai debiti condominiali, praticamente dalle rate non pagate che restano quindi a carico dell'aggiudicatario dell'asta.

Le reazioni degli ex proprietari

Esiste poi il rischio legato alla rabbia malcelata dalle minacce dal precedente proprietario. Gli ex proprietari potrebbero danneggiare l’immobile prima dello sgombero come protesta o vendetta, potrebbero anche non consentire l’accesso alla casa per non consentirne la perizia che ne stabilita il valore e potrebbero cercare di ritardarlo in ogni modo magari adducendo gravi problemi personali o problemi di salute.

I consigli

Abbiamo visto che comprare case all'asta comporta dei rischi oltre che dei vantaggi. Ma allora come comportarsi prima d partecipare a inasta giudiziaria? È possibile partecipare a un’asta, ma seguendo una serie di consigli.

1. Verificare lo stato occupazione dell’immobile

Uno dei pericoli peggiori è che l’immobile all’asta sia occupato e che non sia subito disponibile: per evitare questi rischi  è necessario esaminare con cura la perizia e la certificazione notarile. Il consiglio è di rivolgersi a un professionista del settore in grado di decifrare e leggere con cura la perizia e la certificazione.

2. Visitare l’immobile

Mai acquistare un immobile al buio: è sempre necessario visitare l’immobile ed è un diritto dell’acquirente. È necessario prendere appuntamento con il custode giudiziario che viene nominato dal tribunale.

3. Rivolgersi ai professionisti del settore

Anche se tutti possono partecipare alle aste, il consiglio è quello di rivolgersi a professionisti e consulenti del settore e che abbiano una certa esperienza. I professionisti sono in grado di sostenere l’acquirente in ogni momento: possono essere un primo studio relativo all’immobile. Possono quindi verificare i presunti costi occulti della singola asta e possono seguire l’acquirente all’asta. Controllano anche tutti i documenti per il mutuo con la banca siano a posto nel caso in cui l’asta a vada a buon fine. Insomma, risparmiare sì, ma con criterio. È meglio pagare una consulenza, ma acquistare un immobile sicuro piuttosto che risparmiare e trovare di fronte a problematiche irrisolvibili.