Usucapione su immobile all'asta: bisognerà rinunciare alla casa?

Non è raro che sugli annunci di aste immobiliari penda una domanda giudiziale di usucapione, ma se capita sull’annuncio della casa che vuoi acquistare è bene essere a conoscenza di cosa potrebbe accadere in questi casi. Bisognerà comprendere se è possibile anche raramente che qualcuno si appropri nell’immobile acquistato all’asta rivendicando il possesso da più di 20 anni.

Per fare luce su tutti questi dubbi, cercheremo di fornire delle risposte chiare e facendo degli esempi pratici sui possibili scenari.

Cos’ è l'usucapione?

Prima di tutto è bene stabilire cos’è l’usucapione e da quale articolo è definito;

L’articolo 1158 del Codice Civile stabilisce che “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni” 

Quindi, in quanto stabilito dalla legge, colui che possiede per 20 anni un immobile in modo pacifico, continuo e pubblico, ne diventa proprietario di diritto senza il bisogno di alcun contratto di compravendita. Questa premessa esclude quindi coloro che possiedono l’immobile con la violenza o la forza, in modo discontinuo (es. vacanze estive) o coloro che lo fanno in maniera clandestina. 

Si può usucapire una casa all’asta?

Non c’è alcuna legge che vieta che un immobile sottoposto ad asta giudiziaria venga usucapito; anzi, fin quando l’aggiudicazione è provvisoria, in alcune situazioni, l’usucapione prevale sul diritto di colui che si è aggiudicato l’asta. In realtà, secondo la Corte di Cassazione è possibile richiedere l’usucapione anche dopo che l’asta è sottoposta a pignoramento e fino a quando il giudice non ha sentenziato la vendita dell’immobile.  Inoltre chi vuol far valere il suo diritto di usucapione può anche fare opposizione all’esecuzione ai sensi dell’art 619 c.p.c. 

Fatta questa premessa, occorre evidenziare anche che, accade raramente che siano presenti i requisiti per configurare l’usucapione e ancora più difficile che ciò accada per un immobile all’asta. Infatti colui che intende usucapire l’immobile sottoposto ad asta giudiziaria ha anche l’onere di citare a giudizio per poter dimostrare l’avvenuto acquisto per usucapione anche il creditore ( la banca che ha erogato il mutuo).  In caso contrario, la sentenza emessa non è opponibile nei confronti del creditore e dell’aggiudicatario.

Conviene partecipare all’asta se c’è l’usucapione?

In breve, se si incappa in un asta immobiliare in cui all’interno dei documenti del tribunale si faccia riferimento ad una domanda giudiziale di usucapione bisognerà procedere con più cautela, ma ciò non significa che dovrai rinunciare all’immobile all’asta. Il consiglio è quello di leggere attentamente la perizia estimativa al fine di ricercare maggiori informazioni al riguardo e in secondo luogo è sicuramente importante contattare il custode giudiziario per richiedere dei dettagli in più sulla situazione. Nel caso non ci si senta sicuri di affrontare una situazione di questa complessità è consigliato di affidarsi ad un avvocato esperto in diritto immobiliare, facendo in modo che analizzi con maggiore attenzione la situazione e sappia consigliarti sulla strada giusta da prendere.