Terreno edificabile all'asta: come trovarlo, prezzi e cosa sapere

Un terreno edificabile è un appezzamento di terra che appunto possiede una capacità edificatoria calcolata in base all’indice di edificabilità, caratteristica che però varia di comune in comune secondo le norme definite nel Piano Regolatore Generale (PRG) il quale pianifica l’attività edificatoria classificando le zone del territorio in aree omogenee, distinguendo tra edificabili e non.  Per questo motivo se si decide di acquistare un terreno edificabile all’asta bisognerà analizzare l’indice di edificabilità  per controllare se c’è corrispondenza con ciò che abbiamo intenzione di fare con il terreno acquistato all’asta.  Se ad esempio stiamo acquistando un terreno edificabile all’asta per costruirci una casa in cui andare ad abitare, dovrai scegliere un terreno edificabile residenziale che appunto abbia uno abitativo; se invece vuoi acquistare un terreno edificabile industriale o artigianale a scopo di investimento per poter costruire poi impianti industriali o capannoni destinati alla produzione artigianale. Esistono poi i terreni edificabili ex agricoli a cui viene cambiata la destinazione d’uso e su cui viene reso possibile edificare e infine terreni edificabili per interesse pubblico/collettivo, dove è possibile realizzare strutture per scopi comuni. La possibilità di edificare su un terreno quindi dipende dalla sua destinazione stabilita nel piano regolatore del comune, quindi per definirlo edificabile, dovrà essere espresso dallo strumento urbanistico generale del Comune di appartenenza indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi  (Legge Bersani-Visco - art. 36 comma 2 del d.1. 223/2006). La qualifica del terreno edificabile ha grande rilevanza sia sul prezzo del terreno che ai fini fiscali, poiché fanno variare le imposte sulla vendita. Per questo motivo quando si è alla ricerca di un terreno edificabile all’asta è sempre bene fare attenzione.

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Le aste di terreni edificabili

I prezzi del mercato tradizionale spesso sono molto elevati in questo settore, per questo motivo in tanti cercano terreni edificabili all’asta che permettono l’acquisto con dei prezzi più vantaggiosi e con le medesime tutele e garanzie di una compravendita tradizionale. Le aste di terreni edificabili possono essere sia giudiziarie che di dismissione del patrimonio pubblico e in entrambi i casi  vengono aggiudicate dal miglior offerente.

Aste online di terreni edificabili 

Grazie ai numerosi siti e portali aste  attivi al momento non sarà difficile ricercare annunci online di terreni edificabili all’asta; basterà effettuare una ricerca sui principali portali che risultano essere intermediari autorizzati alle vendite giudiziarie e la maggior parte delle volte si organizzano aste online completamente sicure e spesso anche più economiche; infatti partecipando ad un'asta online risparmierai sul tempo e sui costi necessari per recarsi presso il Tribunale di appartenenza. Basterà registrarsi al portale inserendo tutti i dati personali, ricercare il terreno edificabile che ci interessa, supervisionare tutti i documenti dell’ata e infine avanzare una proposta senza essere costretti a seguire tutta l’asta. All’interno dell’annuncio dell’ asta, troverai la descrizione del terreno, il prezzo del lotto, il numero dell’asta e la scadenza oltre ai documenti allegati, i pdf di riferimento relativi alla perizia e le pratiche edilizie e la galleria fotografica. Solitamente quando si tratta di terreni all’asta viene inserita all’interno della galleria anche la mappa satellitare per spiegare bene dove è situato il terreno edificabile all’asta e tra quali strutture si trova.

Terreno edificabile all’asta: vantaggi e rischi

Sono diversi i vantaggi dell’acquisto di un terreno edificabile all’asta di cui tanti ne abbiamo già parlato in precedenza; ma vediamoli nel dettaglio.

• Il prezzo: Sicuramente il primo vantaggio di acquistare un terreno edificabile all’asta è il risparmio, poichè ovviamente avrà un prezzo più basso rispetto ad un terreno venduto con la compravendita tradizionale. Durante le aste è il perito a stabilire il prezzo che solitamente è più basso rispetto al valore commerciale al fine di agevolare la vendita. Nel caso in cui l’asta andasse deserta, dopo qualche mese il terreno viene rimesso all’asta ad un prezzo ridotto del 25% circa.
• Trasparenza: A differenza di una compravendita tradizionale, le aste sono per alcuni aspetti più sicure poiché il perito supervisionerà il terreno, stilerà una perizia che potrà essere consultata in qualsiasi momento.
• Cancellazione delle esecuzioni: Dal momento in cui l’asta viene aggiudicata sarà il giudice stesso ad ordinare la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti sul terreno edificabile affinché la proprietà non abbia pendenze di alcun genere.

Per quanto riguarda i rischi invece è importante visionare attentamente tutta la documentazione o affidarsi ad un professionista che ci assista e ci garantisca che non incorreremo in nessun rischio acquistando il terreno all’asta. Uno dei rischi più comuni è quello dell’occupazione del terreno tramite un contratto di locazione stipulato precedentemente o abusivamente. Un altro rischio è quello degli abusi edilizi che vengono direttamente segnalati nella domanda della sanatoria e le spese vengono detratte dal costo del terreno. L’ultimo rischio da evitare analizzando attentamente il terreno edificabile da voler acquistare all’asta è l’esistenza di normative urbanistiche che impongono limitazioni di progettazione e realizzazione: se si acquista un terreno per un progetto ben preciso è importante controllarne la fattibilità sia a livello economico che legislativo.

Prezzo di un terreno edificabile all’asta

Il valore di un terreno edificabile viene calcolato in €/mq e potrà variare in base ad alcune caratteristiche come la posizione, il grado di urbanizzazione e i vincoli sulla zona specifica. Per quanto riguarda invece il trattamento fiscale, ci sono ulteriori variabili.

Se si tratta di un privato l’IVA non verrà calcolata ma verrà calcolata l'imposta di registro pari al 12% del prezzo di vendita a cui sommare l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale di 50€ per uno.

Se si tratta di un’azienda invece si dovrà versare l’IVA del 22% più 200€ di imposta catastale, 200€ di imposta ipotecaria e l’imposta di registro.Nel caso in cui però l’azienda decida di costruire un immobile sul terreno edificabile acquistato all’asta, l’IVA scenderà del 4%.