Terreni all'asta: annunci, modalità e convenienza

Se hai intenzione di acquistare un terreno, sia che si tratti di un terreno agricolo che di un terreno edificabile, una buona soluzione può essere quella di ispezionare gli annunci dei terreni all’asta.

Uno dei limiti principali, infatti, è spesso il prezzo del terreno agricolo o edificabile, che in alcune zone d'Italia può risultare troppo elevato rispetto a ciò che ci si aspetterebbe; per questo motivo decidere di acquistare un terreno all’asta potrebbe permettere un risparmio che va dal 10% al 40% del valore del terreno.

Perché conviene acquistare un terreno all’asta?

Per dimostrare la convenienza dell’acquisto di un terreno agricolo all’asta abbiamo messo a confronto due terreni agricoli di Roma, uno sottoposto ad asta giudiziaria ed uno messo in vendita nel modo tradizionale.

Un terreno agricolo in vendita a Roma (Zona Trigoria) di 10.000 mq ha un prezzo di 75.000€; 

un terreno agricolo all’asta a Roma (Zona Trigoria) di 14.500 mq ha una base d’asta di 54.000€;

Considerato che il terreno agricolo all’asta ha 5.400 mq in più rispetto al terreno sottoposto a vendita tradizionale e il prezzo di partenza è inferiore di 19.000€, va da sé che il terreno agricolo all’asta è notevolmente più conveniente rispetto all’altro.

Anche per i terreni edificabili all’asta, la convenienza è notevole; per dimostrarlo abbiamo messo a confronto un terreno edificabile all’asta a Milano e un terreno edificabile con vendita tradizionale situato a Milano.

Il terreno edificabile Milano all’asta di 5.000 mq ha una base d’asta di 297.120€ mentre un terreno edificabile in vendita a Milano di 1.950 mq è in vendita a 1.900.000 €. Il primo ha un costo di circa 60€/mq, mentre il secondo ha un costo di circa 980€/mq.

Ovviamente l’importo della base d’asta non è da considerare il prezzo finale con cui ci si aggiudica l’asta del terreno, oltre al fatto che bisognerà considerare i costi accessori (leggi: spese acquisto casa all’asta). Nonostante ciò, se si sapranno fare le mosse giuste, il risparmio sull’acquisto di un terreno all’asta è assicurato.

Come partecipare ad un asta di un terreno?

Proprio come per le aste degli immobili, anche nel caso dei terreni all’asta bisognerà compilare l’offerta d’acquisto e proporre un prezzo più alto rispetto alla base minima e inviarlo alla Cancelleria del Tribunale a cui appartiene l’asta. I termini e le modalità per consegnare l’offerta d’acquisto sono riportati nell'ordinanza di vendita, anche se nella maggior parte dei casi le aste si svolgono in modalità telematica e per partecipare non è necessario recarsi in cancelleria (per sapere di più su come partecipare alle aste telematiche puoi leggere il nostro articolo in merito).

Per convalidare la propria offerta d’acquisto è necessario versare la cauzione che solitamente consiste in un assegno o versamento del 10% del prezzo offerto che verranno restituiti nel caso in cui non ci si aggiudichi l’asta; alla cauzione bisognerà applicare la marca da bollo di 16€.

A differenza delle case, le aste dei terreni hanno meno partecipanti quindi si ha maggior possibilità di aggiudicarsi l’asta; vince chi offre il prezzo più alto e nel caso in cui ci fossero più partecipanti, il giudice indice una gara a rilancio che terminerà solo quando non ci saranno più rilanci.

Chi si aggiudica l’asta del terreno avrà 120 giorni di tempo per saldare il prezzo dell’asta; nel caso in cui l’aggiudicatario non salda il prezzo del terreno all’asta, non solo perderà la cauzione precedentemente versata (che sarà trattenuta a titolo di multa) ma potrebbe andare incontro anche ad un’ulteriore obbligo di pagamento; infatti il giudice organizzerà una nuova asta e nel caso in cui la somma del ricavato della vendita successiva fosse inferiore a quella precedente, il vecchio aggiudicatario sarà obbligato a pagare la differenza.

Una volta aggiudicatosi l’asta bisognerà attendere l’emissione del decreto di trasferimento del Giudice per definire il passaggio di proprietà e richiedere appunto l’atto di proprietà del terreno aggiudicato all’asta; da quel momento il terreno all’asta sarà di proprietà dell’aggiudicatario e potrà utilizzarlo a suo piacimento a patto che rispetti la sua destinazione d’uso.

Terreni all’asta: dove trovarli

Se non sai dove reperire i terreni all’asta, devi sapere che esistono tantissimi portali che riportano gli annunci delle aste; tra i principali troviamo sicuramente immobiliare, idealista, portaleastegiudiziarie.com o direttamente sui siti dei Tribunali o degli Istituti Vendite Giudiziarie (IVG) della zona di cui si è interessati.

Ad ogni annuncio di terreno all’asta sarà allegata tutta la documentazione tra cui l’avviso di vendita e la perizia al fine di comprendere le caratteristiche del terreno; all’interno della perizia, per legge, dovranno essere riportati anche eventuali abusi, spese pendenti o difformità che ricadranno sull’aggiudicatario; in questo modo sarà possibile verificare che il terreno acquistato all’asta non sia sottoposto ad altri vincoli legali o problematiche di alcun tipo. In precedenza abbiamo già analizzato nel dettaglio tutto ciò che riguarda  il terreno edificabile all’asta ed il terreno agricolo all’asta.

Quali sono le tasse da pagare per l'acquisto di un terreno all'asta

All’interno della perizia, come anticipato, troveremo tutte le informazioni utili sul terreno, tra cui anche eventuali spese aggiuntive da sostenere come possibili sanatorie per abusi edilizi (leggi “Abusi edilizi: cosa succede agli immobili all’asta”). Oltre al costo del terreno all'asta, poi, ci saranno altre possibili spese, tra cui:

• imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• iva (nel caso il terreno sia di proprietà di un’impresa);
• eventuale compenso del professionista delegato alla vendita;
• pese per eventuali abusi edilizi da sanare

Nel caso dei terreni agricoli o edificabili all’asta le imposte dovranno essere pagate sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore del terreno; nel dettaglio:

• i terreni agricoli dovranno versare l’imposta di registro pari al 15% del prezzo di aggiudicazione;
• i terreni edificabili dovranno versare l’imposta di registro pari al 9% del prezzo di aggiudicazione.