Spese acquisto casa all'asta: risparmiare sì, ma quanto?

Acquistare un immobile all’asta rappresenta un’opportunità interessante per chi desidera investire nel mercato immobiliare o trovare una casa a un prezzo competitivo. Tuttavia, oltre al costo dell’aggiudicazione, è fondamentale considerare le spese di trasferimento immobile asta, che possono incidere significativamente sul budget complessivo. In questo articolo esploreremo in modo chiaro e dettagliato quali sono queste spese, come calcolarle e quali aspetti tenere presenti per evitare sorprese.

Spese di trasferimento di un immobile all’asta

Le spese di trasferimento si riferiscono a tutti i costi aggiuntivi dell’acquisto di una casa all’asta necessari per perfezionare il passaggio di proprietà di un immobile acquistato tramite un’asta giudiziaria. Sebbene il prezzo base possa sembrare conveniente, è importante sapere che l’aggiudicazione non è l’unico esborso economico. Queste spese accessorie, infatti, comprendono imposte, onorari e altri oneri, che variano in base alla natura dell’immobile e alla procedura d’asta.

Per comprendere meglio l’entità delle spese di trasferimento, analizziamo le voci principali che compongono questo capitolo di costo.

1. Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Quando si acquista un immobile all’asta, le imposte rappresentano una componente significativa. La tipologia e l’importo dipendono dalla destinazione d’uso dell’immobile e dalla situazione fiscale dell’acquirente:

• Prima casa: si applica l’aliquota agevolata del 2% sul valore di aggiudicazione per l’imposta di registro, più 50 euro ciascuna per le imposte ipotecarie e catastali.
• Seconda casa: l’imposta di registro sale al 9%, mentre le imposte ipotecarie e catastali rimangono fisse a 50 euro ciascuna.
• Immobili commerciali: per negozi o uffici, si applica il regime ordinario con aliquote diverse, spesso più elevate.

Un vantaggio delle aste giudiziarie è che le imposte vengono calcolate sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale, rendendo il processo potenzialmente più conveniente.

2. Onorari del delegato alla vendita

Gli onorari del delegato alla vendita sono una voce di spesa obbligatoria che l’aggiudicatario deve sostenere per il trasferimento della proprietà. Si tratta del compenso riconosciuto al professionista incaricato dal tribunale – spesso un notaio, un avvocato o un commercialista – per la redazione del decreto di trasferimento e la gestione degli adempimenti burocratici. Questo costo rappresenta generalmente il 50% del compenso totale dovuto al delegato, mentre l’altra metà è a carico del creditore, salvo diversa disposizione del giudice.

Calcolo degli onorari in base al prezzo di aggiudicazione

L’importo degli onorari varia in funzione del prezzo raggiunto dall’immobile all’asta ed è regolato da parametri stabiliti, come indicato in normative come il Decreto Ministeriale. Ecco una panoramica delle fasce di prezzo e dei relativi costi a carico dell’aggiudicatario, comprensivi di spese generali (10%), contributo previdenziale (4%) e IVA (22%):

• Prezzo di acquisto pari o inferiore a 100.000 euro: il costo base della prestazione è di circa 500 euro. Aggiungendo il 10% per le spese generali (550 euro), il 4% per il contributo previdenziale (572 euro) e il 22% di IVA, il compenso complessivo si attesta intorno a 697,84 euro.
• Prezzo di acquisto tra 100.000 e 500.000 euro: il costo base sale a 750 euro. Con le maggiorazioni (825 euro dopo il 10%, 858 euro con il 4%), e applicando l’IVA al 22%, l’importo totale raggiunge circa 1.046,76 euro.
• Prezzo di acquisto superiore a 500.000 euro: la prestazione base è di 1.000 euro, che diventa 1.100 euro con le spese generali, 1.144 euro con il contributo previdenziale e, con l’IVA, arriva a 1.395,68 euro.

Possibili variazioni

Questi valori non sono rigidi: il giudice dell’esecuzione può modificarli discrezionalmente, soprattutto se il trasferimento richiede adempimenti particolarmente complessi, come la gestione di ipoteche o documentazione incompleta. Qualsiasi variazione o diversa suddivisione tra acquirente e creditore viene sempre specificata nell’avviso di vendita, un documento che è fondamentale leggere con attenzione per evitare sorprese.

3. Spese Accessorie

Oltre alle imposte e agli onorari, ci sono costi minori ma altrettanto rilevanti:

• Contributo al fondo di garanzia: alcune procedure richiedono un versamento per coprire eventuali spese di gestione dell’asta.
• Cancellazione di ipoteche o pignoramenti: il tribunale si occupa di estinguerli, ma i costi amministrativi possono ricadere sull’acquirente.
• Eventuali conguagli: spese condominiali arretrate o altri debiti legati all’immobile potrebbero richiedere un saldo, anche se spesso azzerati dalla vendita forzata.

Come calcolare le spese di trasferimento di un immobile all’asta

Per stimare le spese di trasferimento, è necessario conoscere il prezzo di aggiudicazione e verificare le condizioni personali (ad esempio, prima casa). La perizia dell’immobile, disponibile nel fascicolo dell’asta, riporta eventuali oneri pendenti. Ad esempio, per un immobile aggiudicato a 100.000 euro come prima casa, le imposte sarebbero 2.000 euro + 100 euro, mentre gli onorari del delegato ammonterebbero a circa 697,84 euro, per un totale di circa 2.797,84 euro, escluse spese accessorie.

Differenze tra spese accessorie di un immobile all’asta e una compravendita tradizionale

Rispetto a un acquisto tradizionale, le spese di trasferimento per un immobile all’asta non prevedono preliminari di vendita né costi notarili per il rogito, poiché il trasferimento avviene tramite il tribunale. Questo può ridurre tempi e oneri, ma richiede attenzione nella fase preliminare.

Quali spese è possibile detrarre?

Alcune spese relative al mutuo per l’acquisto di una casa sono detraibili, vediamo le condizioni per poter ottenere la detrazione del 19% dall’Agenzia delle Entrate:

• l’azione esecutiva per il rilascio dell’immobile all’asta deve essere attivata entro 3 mesi dalla data di emissione del decreto di trasferimento;
• l’immobile deve risultare  “prima casa”;
• l’abitazione va adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.