Negli ultimi anni, sempre più proprietari di immobili stanno valutando l'ipotesi di dividere casa in due appartamenti per sfruttare al meglio gli spazi disponibili e ottenere un rendimento economico maggiore. Il frazionamento di un immobile consente infatti di creare due unità abitative indipendenti, aumentando la flessibilità d'uso e, in alcuni casi, il valore complessivo della proprietà. Questa pratica, apparentemente lineare nella sua concezione, richiede un’attenta pianificazione architettonica e il rispetto di precise normative urbanistiche ed edilizie: per procedere con la divisione casa, è necessario rispettare una serie di normative tecniche, urbanistiche e catastali, oltre a considerare attentamente i costi e i possibili limiti frazionamento immobile.
Normativa e autorizzazioni per il frazionamento immobile
Affinché il frazionamento di un appartamento possa essere realizzato con successo, è indispensabile verificare la conformità urbanistica dell’immobile e la sua capacità di sostenere una suddivisione in più unità abitative. Prima di avviare qualsiasi intervento per dividere casa in due appartamenti, è essenziale verificare che il frazionamento sia conforme alla normativa vigente. In Italia, la procedura è regolata sia dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) sia dai regolamenti edilizi comunali.
Permessi necessari
Per procedere con la divisione appartamento, grazie al decreto Sblocca Italia del 2014, non è più necessario ottenere un permesso specifico dal Comune, a patto che non venga modificata la volumetria complessiva dell’edificio e venga mantenuta l’originaria destinazione d’uso. Tuttavia, prima dell’avvio dei lavori, è indispensabile che un tecnico abilitato, come un architetto, un geometra o un ingegnere, presenti la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) presso il Comune, attestando la conformità dell'intervento alle normative edilizie, antisismiche ed energetiche. Se l’intervento coinvolge parti strutturali dell’edificio, sarà invece necessaria la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) con il deposito degli elaborati progettuali presso il Genio Civile. Al termine dei lavori, sarà obbligatorio aggiornare la planimetria catastale e comunicare la nuova rendita catastale all’Agenzia delle Entrate, oltre a presentare la comunicazione di fine lavori e il certificato di collaudo redatto dal tecnico.
Se l’appartamento è situato in un condominio, è opportuno consultare il regolamento condominiale e, se richiesto, ottenere l'approvazione dell'assemblea condominiale.
Requisiti urbanistici e catastali
Oltre agli aspetti edilizi, la normativa prevede che ciascuna delle nuove unità abitative ottenute dalla divisione casa rispetti specifici requisiti urbanistici e catastali, tra cui:
- Superficie minima abitabile: ogni appartamento deve avere una superficie minima stabilita dai regolamenti edilizi comunali. (solitamente corrisponde a 28 mq se per una persona + 10 mq per ogni abitante in più).
- Altezza interna dei locali: in genere, l’altezza minima è di 2,70 metri (riducibile a 2,40 mt per i corridoi)
- Illuminazione e aerazione: ogni unità abitativa deve disporre di finestre adeguate per garantire la salubrità degli ambienti.
- Accatastamento separato: una volta completato il frazionamento, è necessario aggiornare la planimetria catastale e attribuire una nuova rendita catastale a ciascuna unità.
Come dividere un appartamento: interventi necessari
La trasformazione di un immobile unico in due appartamenti separati implica una serie di lavori che possono variare in base alla configurazione iniziale della casa e alle esigenze del proprietario. Ecco le principali modifiche da prevedere:
- Creazione di un nuovo ingresso indipendente: ciascun appartamento deve avere un proprio accesso, il che potrebbe richiedere la realizzazione di una nuova porta di ingresso o un vano scala aggiuntivo.
- Separazione degli impianti: è necessario suddividere gli impianti idrici, elettrici e di riscaldamento, installando contatori indipendenti per ciascuna unità.
- Realizzazione di pareti divisorie: per separare fisicamente le due abitazioni, possono essere costruite pareti in muratura o cartongesso, a seconda delle necessità tecniche ed estetiche. È importante che tali pareti abbiano uno spessore minimo di 15 cm, requisito fondamentale per garantire un adeguato isolamento termico e acustico in conformità alle normative edilizie vigenti.
- Adeguamento dei servizi igienici: se il bagno è in comune, occorre prevedere la realizzazione di un secondo bagno per garantire l’autonomia di entrambe le unità.
Un elemento chiave nella progettazione del frazionamento è la distribuzione degli spazi, che deve garantire il massimo comfort abitativo per entrambe le unità risultanti. È fondamentale valutare il posizionamento degli ingressi indipendenti, la divisione delle superfici finestrate e la creazione di nuovi servizi igienici, spesso il nodo più complesso dell’intervento.
Sul piano impiantistico, si può scegliere tra la realizzazione di impianti autonomi per ciascun appartamento o il mantenimento di un sistema centralizzato con contabilizzazione separata dei consumi. Per una maggiore indipendenza, il consiglio è di optare per caldaie autonome e impianti elettrici distinti, affinché ogni unità goda di una gestione autonoma delle utenze.
Il frazionamento non dovrebbe mai compromettere la vivibilità degli spazi. È essenziale preservare la qualità della luce naturale, sfruttando al meglio la distribuzione delle aperture e adottando soluzioni progettuali che minimizzino il senso di confinamento. Un accorgimento utile consiste nell’impiego di pareti divisorie in vetro opalino, capaci di mantenere una certa permeabilità luminosa senza rinunciare alla separazione degli ambienti.
Inoltre, la scelta dei materiali può fare la differenza: pavimentazioni continue e tinte chiare amplificano la percezione dello spazio, mentre un uso sapiente di specchi e superfici riflettenti contribuisce a rendere gli ambienti più ariosi. (Leggi come arredare una casa piccola per altri consigli)
Dividere casa in due appartamenti: costi da considerare
I costi di frazionamento immobile possono variare in base alla dimensione dell'immobile, alla complessità dei lavori e ai vincoli normativi. Di seguito, una stima indicativa delle principali voci di spesa:
- Progetto e pratiche burocratiche: tra 2.000 e 5.000 euro per la redazione del progetto, la SCIA e l’accatastamento.
- Lavori edili: il costo per la realizzazione di tramezzi, nuovi ingressi e altre opere murarie può variare tra 5.000 e 15.000 euro.
- Separazione impianti: l'adeguamento degli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento può costare dai 4.000 ai 10.000 euro.
- Costi catastali e oneri comunali: le spese per l’aggiornamento catastale e gli eventuali oneri di urbanizzazione possono ammontare a 1.000-3.000 euro.
In totale, il costo per dividere casa in due appartamenti può oscillare tra i 15.000 e i 35.000 euro, a seconda della complessità dell’intervento.
Limiti e vincoli per il frazionamento immobile
Prima di procedere con la divisione dell’appartamento, è fondamentale verificare l’esistenza di eventuali limiti frazionamento immobile imposti dal regolamento edilizio comunale o dal condominio. Tra i principali vincoli possiamo trovare:
- Vincoli paesaggistici e storici: in alcune zone, specialmente nei centri storici, il frazionamento potrebbe essere vietato o soggetto a restrizioni particolari.
- Regolamenti condominiali: in un edificio condominiale, il regolamento può vietare il frazionamento o richiedere l’approvazione dell’assemblea. È necessario, inoltre, considerare l'aggiornamento dei millesimi condominiali, che dovranno essere ricalcolati sulla base delle nuove unità abitative ottenute dal frazionamento.
Limitazioni strutturali: la distribuzione degli impianti o la conformazione dell’edificio potrebbe rendere il frazionamento tecnicamente difficile o eccessivamente oneroso.