Il mutuo per la casa è una forma di contratto stipulato tra due parti che instaurano una reciprocità. È sostanzialmente un finanziamento che viene concesso dalle Banche, dagli Istituti di Credito e dalle Società Finanziarie che serve, nella maggior parte dei casi, per acquistare un immobile abitativo o ristrutturarlo.
Del mutuo casa ne esistono differenti tipologie, ma ogni contratto si basa su quattro elementi imprescindibili:
- il tasso di interesse
- la durata
- il piano di ammortamento
- l’ipoteca e le garanzie aggiuntive
Precedentemente abbiamo parlato di cosa sia un mutuo, delle diverse tipologie di mutuo immobiliare esistenti e del piano di ammortamento. Se non hai letto l’articolo puoi farlo qui: Mutuo casa: cos'è, tasso fisso iniziale ad uno variabile o viceversa.
Il mutuo per la casa con tasso capped rate
Più conosciuto come mutuo casa con tetto, il tasso capped rate è un tasso variabile con una limitazione di importo. Viene fissato un tetto oltre il quale la variazione dell’interesse non può andare, significa che se le percentuali di interesse dei tassi sul mercato dovessero salire e superare quel tetto, le rate del mutuatario non crescerebbero.
In questo caso lo spread applicato dagli istituti finanziari è più alto rispetto a quello che solitamente viene concesso con il tasso variabile normale.
Il mutuo con il tasso bilanciato
il mutuo casa a tasso bilanciato è chiamato così perché si caratterizza per essere suddiviso in due percentuali tra tasso fisso e tasso variabile. Il valore delle percentuali è definito in fase contrattuale al momento della sottoscrizione del mutuo.
Può sembrare simile al muto casa con tasso misto, ma la loro differenza è sostanziale: in quello a tasso misto il cambio del tasso a da fisso a variabile, o viceversa, si svolge su una linea temporale; mentre nel mutuo a tasso bilanciato, la rata stessa è divisa in una percentuale a tasso fisso e una percentuale a tasso variabile.
Ci sono inoltre dei tassi promozionali che le banche di solito propongono per il mutuo casa indipendentemente dalla scelta di tasso di interesse che si attua. Vengono chiamati tassi di ingresso che offrono per un primo periodo, dai tre ai sei mesi, un tasso di interesse ridotto per poi tornare a tasso di regime una volta scaduto il periodo contrattato.
Mutuo per la casa: come si sceglie il tasso di interesse?
Ci rendiamo conto che non è facile muoversi in questo ambiente, soprattutto per una persona che si appresta a finalizzare il mutuo prima casa.
La scelta tra questi diverse tipologie di tasso è legata strettamente a livello personale e a livello economico di chi richiede il mutuo casa. Ci sono dei caratteri generali che possono guidarti nella scelta del tasso che fa per te.
- Il tasso fisso si consiglia a chi, di base, vuole una sicurezza e conoscere il totale delle rate per tutta la durata del mutuo senza che queste subiscano una variazione nell’importo. Quindi spesso il tasso fisso è scelto da persone che possiedono un entrata fissa e un reddito stabile per supportare tale finanziamento.
- Il tasso variabile è scelto dalle persone che prevedono i cali sull’inflazione dei tassi, quindi sono disposti a pagare rate diverse, che seguono l’andamento del mercato, a volte basse, a volte stabili, a volte onerose. È quindi una persona che è disposta a rischiare e spesso viene richiesto da chi possiede un reddito medio-alto.
- Il tasso misto spesso viene sottoscritto quando si accende un mutuo in un periodo non stabile o in certo sui tassi, quindi non si vuole prendere una decisione subito vincolante.
- Chi sceglie invece il tasso capped rate, ossia il taso variabile con il tesso, preferisce la variabilità della rata ma senza incorrere nei rischi di canoni onerosi.
- Il tasso bilanciato è consigliato a chi non è un novello nel campo ma a chi conosce bene le dinamiche del funzionamento dei tassi di interesse e preferisce personalizzare le rate del mutuo equilibrando le percentuali fisse e variabili.
Mutuo casa: da cosa dipende il calcolo degli interessi
Nei finanziamenti del mutuo casa, che rappresenta un finanziamento a medio-lungo termine, i tassi sono assoggettati ai tassi di riferimento che regolano il mercato monetario e finanziario europeo, ai quali fanno necessariamente riferimento anche i tassi che definiscono il mutuo italiano.
Gli indicatori dei tassi europei a cui fanno riferimento il tasso fisso e il tasso variabile, sono denominati Eurirs e Euribor.
Euris - Euro Interest Rate Swap
Eurirs è un tasso bancario che viene utilizzato per calcolare il tasso di interesse applicato ad un mutuo casa a tasso fisso. Il tasso viene comunicato ogni giorno alla Federazione Bancaria Europea e coincide con la media delle quotazioni alle quali le principali banche dei paesi dell’ Unione Europa stipulano lo Swap, ossia una pratica finanziaria particolare che tutela gli istituiti bancari da forti fluttuazioni di mercato.
Euribor - Euro Interbank Offered Rate
I mutui casa a tasso variabile vengono definiti in base all’ Euribor: « […] è un tasso di riferimento che rappresenta il tasso medio delle transazioni finanziarie in Euro compiute tra le banche più importanti europee».
Come per l’Euris, anche questi vengono fissati giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea, che si basa sulla media ponderata dei tassi, che le banche europee perendono come riferimento per le operazioni di scambio denaro in breve periodo.
In generale la quantità di interessi calcolata dovrà essere proporzionale a:
- Capitale prestato
- Durata del finanziamento
- Tasso applicato
mentre il TAN che le banche applicano ai finanziamenti del mutuo comprende:
- Euris – Euribor (o altro tasso di riferimento)
- lo Spread
Essendo interessi che vengono stabiliti e comunicati giornalmente, e quindi aggiornati in base alle variazioni del mercato, è opportuno tenere in considerazione i valori dei tassi di interesse del periodo in cui viene acceso il mutuo casa.
Ai tassi di interesse le banche applicano lo Spread, ossia una percentuale fissa che varia a seconda dell’ Istituito, che stabilisce il margine di guadagno che le banche hanno sul mutuo. Quindi è consigliato confrontare sempre più finanziamenti da istituti diversi per cercare quello più conveniente. Minore è lo spread applicato, maggiore è la convenienza del mutuo casa.
Mutuo casa: la puntualità dei pagamenti è importantissima
Ci sono dei tassi, detti tassi di mora, che vengono applicati a chi paga le rate del mutuo casa in ritardo rispetto alla scadenza pattuita. Questi tassi sono volti alla tutela degli istituiti di credito e sono indicati nel contratto del mutuo per la casa.
A differenza dei tassi di interesse questi non dipendono dalle oscillazioni economiche del mercato europeo ma sono applicati in una percentuale aggiuntiva al tasso di interesse stesso.
Questa variabile aggiuntiva oscilla tra il 2% e il 4%.
In genere questi interessi di mora vengono accorpati alla rata stessa o alla rata successiva del mutuo, e partono dal primo giorno di ritardo rispetto alla data di scadenza stabilita. Vengono quindi calcolati per ogni giorno del ritardo.