Ristrutturare costa, e non sempre si ha a disposizione la liquidità necessaria. Molti preferiscono fare ricorso ai prestiti, tanti altri ai mutui.
Ma quando conviene scegliere se fare un prestito o un mutuo per ristrutturazione per evitare di pagare più del dovuto?
Facile.it ha stilato 10 consigli utili per risparmiare ed evitare di pagare più del dovuto.
- Per il prestito personale sono stati considerati i profili: importo richiesto euro 16mila da restituire in 2 e 10 anni.
- Per il mutuo a tasso variabile e fisso sono stati considerati i profili: importo richiesto euro 88.500, valore immobile euro 200mila, da restituire in 15 e 30 anni.
Come scegliere tra mutuo o prestito ristrutturazione? Le 10 regole d’oro
Quanto chiedere
Bisogna valutare bene quanto si vuole richiedere a banche e società del credito. In genere conviene un prestito personale se il finanziamento è contenuto (è possibile richiedere fino a circa 70 mila euro). Diversamente, i mutui per ristrutturare la prima casa, invece, sono la soluzione più indicata per chi mira a maggiori importi.
Quale tasso valutare?
Per valutare e confrontare le due tipologie di finanziamento è indispensabile il “tasso”. Non consideriamo solo il TAN (Tasso Annuo Nominale) ma, piuttosto, teniamo in considerazione il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che include tutti i costi connessi al finanziamento, come le spese di istruttoria o perizia. Più precisamente, per i prestiti personali per ristrutturazione, a seconda dell’importo e della durata, le migliori offerte hanno un TAEG che oscilla tra il 5,44% e il 7,98%. Per un mutuo ristrutturazione prima casa, invece, bisogna scegliere tra tasso variabile (migliori TAEG tra lo 0,78% e lo 0,83%) o fisso (migliori TAEG tra l’1,50% e il 2,08%).
I costi accessori da considerare assolutamente
Per decidere se sia meglio mutuo o prestito ristrutturazione bisogna anche valutare i costi accessori che potrebbero pesare parecchio sull'andamento della spesa complessiva.
- Per il prestito personale sono da considerare, solitamente: le spese di istruttoria, di incasso e gestione rata, quelle di notifica e di chiusura pratica, l’imposta di bollo, e, se previsti, eventuali costi iniziali o assicurativi.
- Per i mutui ristrutturazione, in aggiunta ai costi sopra citati, bisogna considerare il perito e l’atto che il notaio dovrà redigere per finalizzare il mutuo. Bisogna mettere in conto anche i costi relativi all’assicurazione scoppio e incendio, obbligatoria per l’ottenimento di un mutuo ristrutturazione. Attenzione perché se l’abitazione è già coperta da una polizza di questo tipo, è necessario verificare che abbia le caratteristiche richieste per il nuovo finanziamento o, in caso contrario, occorre stipularne una nuova.
Le garanzie richieste sono diverse per mutuo o prestito ristrutturazione prima casa
Per entrambi i finanziamenti è necessario, in primis, che il richiedente abbia un reddito fisso di importo sufficiente a sostenere le rate da rimborsare. Se per il prestito personale questo rappresenta, nella maggior parte dei casi, l’unico requisito richiesto, per il mutuo ristrutturazione, invece, è necessaria anche una garanzia reale, rappresentata dall’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile che si intende ristrutturare. Resta valido, per i mutui così come per i prestiti, che qualora l’istituto erogante lo ritenesse necessario, potrà richiedere ulteriori garanzie.
Le tempistiche di erogazione variano considerevolmente tra un mutuo o un prestito ristrutturazione
Un punto di forza dei prestiti personali sono propri i tempi rapidi di erogazione, che variano generalmente tra le 24 ore e i 15 giorni. Diversamente, il mutuo ristrutturazione segue il normale iter di un mutuo tradizionale per l’acquisto casa che è notoriamente più lungo; solo per passare dall’istruttoria della pratica all’erogazione occorrono, in media, circa 60 giorni.
Potrebbe essere utile un mutuo Sal?
Altra differenza tra mutuo e prestito ristrutturazione è rappresentata dalla modalità di erogazione; con il prestito la somma viene sempre concessa in un’unica soluzione, mentre per il mutuo le opzioni sono due. In alcuni casi, soprattutto se l’importo richiesto è contenuto rispetto al valore complessivo dell’immobile, la banca potrebbe concede la somma in un’unica soluzione, al pari di un prestito personale; se invece l’importo richiesto è elevato, o addirittura superiore al valore che ha l’abitazione prima dei lavori di ristrutturazione, l’istituto di credito potrebbe proporre un cosiddetto mutuo Sal (Stato Avanzamento Lavori). Si tratta di una particolare formula di finanziamento che prevedere l’erogazione dell’importo in diverse tranches, ognuna rilasciata dalla banca solo dopo che un perito abbia accertato il nuovo valore acquisito dall’immobile all’avanzare dei lavori.
Come scegliere la durata
Il prestito personale ha una durata massima di 10 anni. Diversamente, il mutuo per ristrutturare casa può arrivare anche a 30/35 anni. La scelta della durata del finanziamento deve quindi essere fatta in base all’importo complessivo che si vuole chiede, all’ammontare della rata mensile che si può sostenere e, non ultimo, all’età del richiedente. Inoltre, il mutuo resta, di fatto, l’unica strada percorribile se si vuole ripagare il debito in più di 10 anni. Se invece la durata è particolarmente breve, potrebbe convenire optare per un prestito personale, i cui costi accessori risultano minori.
Cosa portare in detrazione
Sul fronte delle agevolazioni fiscali è il mutuo ristrutturazione prima casa ad uscire vincitore; se richiesto per l’abitazione principale, questo dà diritto a una detrazione annua Irpef del 19% degli interessi pagati sul mutuo (importo massimo su cui calcolare la detrazione: 2.582,25 euro). Il prestito personale, invece, non dà diritto ad alcuna detrazione. Per il proprietario rimane valida (indipendentemente dal fatto che si opti per un prestito personale, un mutuo, o persino attingendo dai propri risparmi) la possibilità di godere delle detrazioni fiscali legate all’intervento di ristrutturazione. In questo caso, se i lavori rientrano tra quelli previsti dalla legge, il proprietario può richiedere una detrazione Irpef pari al 50% del valore dell’intervento, fino ad un massimo di 96mila euro, che verrà applicata nei 10 anni successivi alla ristrutturazione.
Cosa fare se la casa ha già un mutuo ipotecario?
Esistono due alternative.
- Se il proprietario vuole richiedere un nuovo mutuo, e non dispone di altre garanzie reali, la banca potrebbe proporre un mutuo sostituzione con liquidità per ristrutturazione, soluzione che consente di sostituire il primo finanziamento con uno nuovo che include anche una quota di liquidità aggiuntiva da utilizzare per i lavori. In questo caso, però, attenzione alle somme richieste: l’istituto di credito non concederà un nuovo finanziamento se l’ammontare complessivo supera l’80% del valore dell’immobile.
- La seconda soluzione è il prestito personale che non necessita di garanzie reali per essere concesso anche se, prima di dare l’OK, la società del credito verificherà che il richiedente abbia una capacità reddituale tale da permettergli di sostenere le rate dei finanziamenti in corso.
Penali ed estinzione anticipata tra mutuo o prestito ristrutturazione
Per entrambi i finanziamenti il debitore può decidere di estinguere il debito, totalmente o in parte, prima della sua scadenza naturale. A partire da febbraio 2007, per il mutuo ristrutturazione prima casa, la banca non può applicare alcuna penale per l’estinzione anticipata; nel caso di prestito personale, invece, attenzione perché a seconda del contratto sottoscritto, potrebbe essere previsto il pagamento di un indennizzo, compreso tra lo 0,5% e l’1% del valore del prestito, a favore della società che lo ha concesso.