Estinzione anticipata del mutuo: calcolo, penali e convenienza.

Quando si firma il contratto di un mutuo ci si impegna a rimborsare nei tempi e nelle modalità stabilite dal contratto la somma erogata dall’istituto finanziario; Il debitore, in ogni caso, ha il diritto di recedere prima del termine dal contratto estinguendo anticipatamente, in parte o per intero, il mutuo di casa. L’estinzione anticipata è entrata in vigore con la legge n. 40 del 2 aprile 2007 sulla tutela dei consumatori attraverso l’articolo 7 che stabilisce: 

“1. E' nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l'estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l'acquisto o per la ristrutturazione di unita' immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attivita' economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante.

5. L'Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale, ai sensi dell'articolo 137 del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, definiscono, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, le regole generali di riconduzione ad equita' dei contratti di mutuo in essere mediante, in particolare, la determinazione della misura massima dell'importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo."

Con la legge Bersani, infatti, gli istituti di credito e le banche non possono richiedere importi extra o penali nel caso di estinzione del mutuo  anticipata sia per l’acquisto della casa che per la ristrutturazione.

Al contrario invece dei mutui fondiari o altri finanziamenti che potrebbero prevedere una penale sull’estinzione anticipata. Ma questa normativa è stata successivamente modificata nel 2008 che ha esteso la nullità anche con un mutuo non stipulato ex novo ma accollato a seguito del frazionamento di un mutuo edilizio.

Per quanto riguarda tutti i contratti firmati dopo la Legge Bersani non è legale quindi richiedere un compenso aggiuntivo per un'estinzione anticipata del mutuo; per quanto riguarda invece tutti i mutui siglati antecedentemente alla legge è prevista una riduzione delle penali variabile in base al tipo di mutuo ed alla fase di ammortamento nel quale questi si trova

Cosa valutare per l’estinzione anticipata del mutuo?

Sicuramente bisogna comprendere fin dall’inizio che la banca non ha alcun interesse a far estinguere anticipatamente il mutuo. Il reale guadagno dell’istituto di credito proviene dagli interessi pattuiti percepiti in piccole parti nelle rate del risarcimento.

In questo caso appunto, se il mutuo viene estinto anticipatamente, questo non produce più interessi per la banca, come previsti dal piano di ammortamento.

Le penali 

Come anticipato prima la banca non prevede delle penali nel caso dell’estinzione anticipata del mutuo se parliamo di mutui ipotecari, ma se si tratta di mutui fondiari o altri tipi di finanziamenti potrebbe essere prevista una penale da contratto in caso di estinzione anticipata del mutuo. Nel caso fosse prevista una penale sarà necessario innanzitutto calcolarla come spesa all’interno dell’estinzione anticipata del mutuo e metterla a confronto con gli interessi residui previsti dal piano di ammortamento.

Quota di interessi

Un altro fattore da valutare prima di estinguere il mutuo anticipatamente è il residuo della quota di interessi. Se si è nella prima metà delle rate del mutuo sicuramente sarà conveniente estinguere anticipatamente il mutuo. Non sarà la stessa cosa se vi troverete nel periodo finale del mutuo. Il motivo è che spesso i mutui hanno un piano di ammortamento detto “alla francese”. 

Cos’ è il piano di ammortamento alla francese?
La rata del mutuo è composta da una parte del capitale e una quota di interessi. La quota di interessi è maggiore nella prima parte del mutuo e va a diminuire verso la scadenza. 
Per questo motivo se si sarà superata la metà del mutuo la quota di interessi sarà molto bassa se non del tutto versata e quindi non sarebbe fruttuoso a livello economico anticipare l’estinzione del mutuo. 

Quando non dovresti estinguere in anticipo il mutuo?

• I tuoi tassi ipotecari sono bassi: più alti sono i tassi ipotecari, più puoi risparmiare quando rimborsi il mutuo. Al contrario, ciò significa che nell'attuale contesto di bassi tassi d'interesse, non vale la pena ammortizzare la propria ipoteca. Ad esempio, se paghi l'1% di interessi su un'ipoteca di 200.000€, risparmi 2000€ all'anno, ma devi vincolare una grande quantità dei tuoi risparmi a casa tua.

• Ti piace investire in azioni: invece di rimborsare il mutuo, puoi investire il denaro in azioni, fondi o azioni. Questi di solito promettono più rendimenti di quelli che pagherai sul tuo interesse ipotecario. Quindi la linea di fondo è che realizzi un profitto.

• Risparmi un sacco di tasse con il mutuo: se possiedi molti beni, potrebbe essere più utile prolungare il mutuo. Ciò significa che puoi continuare a detrarre questo debito dai tuoi beni nella dichiarazione dei redditi. Puoi anche detrarre i costi degli interessi dal reddito imponibile. Tuttavia, dati gli attuali bassi tassi di interesse, ciò si traduce solo in minori risparmi fiscali. 

• Stai per andare in pensione: dopo il pensionamento, il tuo reddito diminuirà quindi può essere utile avere dei soldi da parte. Quando hai investito tutti i tuoi risparmi nella tua casa, potresti non avere soldi per spese impreviste.

Quando conviene estinguere il mutuo anticipatamente?

• Non stai investendo i tuoi soldi: se hai i tuoi beni in un conto dove non c'è ritorno, puoi usarlo per ammortizzare il mutuo. Perché è così che risparmi sugli interessi.

• Non vuoi debiti: quando rimborsi il mutuo, la casa è tua. Non solo è una bella sensazione, ma riduce anche il rischio di sovraindebitamento. Perché il valore del tuo immobile può cambiare. Nel migliore dei casi, aumenta. Tuttavia, se il valore dell'immobile diminuisce, la percentuale dell'ipoteca sul valore totale aumenta. Il tuo livello di indebitamento aumenta. Maggiore è la tua quota nella casa, meno grave sarà la perdita di valore. Inoltre, con l'ammortamento completo, puoi consegnare la tua proprietà ai tuoi figli senza debiti o semplicemente venderla.

• Te lo puoi permettere: hai bisogno di abbastanza capitale libero per estinguere il tuo mutuo. Se te lo puoi permettere, rimborsare il mutuo migliorerà il tuo rating di accessibilità del prestatore. Tuttavia, dovresti sempre mantenere una riserva per poter pagare le spese impreviste.