Quando si compra o si vende casa, alcuni potrebbero essere tentati di dichiarare un valore inferiore a quello effettivamente corrisposto. L'idea alla base è pagare meno tasse da parte dell'acquirente e permettere al venditore di incassare una parte "in nero". Tuttavia, questa pratica, oltre a essere illegale, comporta rischi elevati di accertamento fiscale. L’Agenzia delle Entrate, infatti, ha a disposizione strumenti efficaci per rilevare tali irregolarità, tra cui le stime dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), il mutuo richiesto e il confronto con immobili simili in zona.
In caso di sospetto, l'Agenzia delle Entrate può avviare un accertamento fiscale per rettificare il valore dichiarato. Non è rilevante per il Fisco che il prezzo dell'immobile corrisponda a quello di mercato; l’aspetto fondamentale è che il prezzo dichiarato coincida con l'importo realmente pagato. Se non si rispetta questo principio, può scattare la rettifica, basata sul cosiddetto "valore venale in comune commercio".
Leggi: "Valutazione degli immobili attraverso l'Agenzia delle Entrate"
Il "valore venale" rappresenta il valore di mercato dell'immobile e viene considerato un punto di riferimento affidabile dal Fisco. Tuttavia, non basta utilizzare le stime dell’OMI: l’accertamento fiscale deve essere supportato da ulteriori elementi. Tra questi, vi è l'obbligo per gli agenti di recarsi in loco per verificare le condizioni reali dell'immobile. Solo così un accertamento può risultare legittimo, mentre un accertamento "a tavolino" può essere considerato improprio.
Cosa rappresenta il valore venale?
Per "valore venale" si intende il valore di scambio di un bene sul mercato, che riflette il prezzo di vendita potenziale e non quello dichiarato dalle parti. Non è un parametro stabilito arbitrariamente: la Cassazione ha chiarito che l'Agenzia delle Entrate può riferirsi non solo ai valori dell’OMI, ma anche a perizie, transazioni e trasferimenti recenti di immobili simili, per verificare che il prezzo dichiarato sia coerente con il mercato. Inoltre, il valore venale può essere calcolato sulla base del reddito netto dell'immobile, capitalizzato al tasso di rendimento medio per gli investimenti immobiliari nella stessa zona e periodo.
In cosa consiste l'accertamento fiscale del valore dell' immobile?
L'accertamento fiscale è il procedimento con cui l'Agenzia delle Entrate verifica la correttezza del valore dichiarato per un immobile in atto di compravendita. Se il prezzo riportato è ritenuto sospettosamente basso rispetto al valore di mercato, l’Agenzia può avviare una verifica per rettificarlo. Questo processo si basa su una serie di strumenti che consentono al Fisco di comparare il valore dichiarato con quello stimato dalle banche dati come l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e di valutare la congruenza tra prezzo e altre variabili, come l'entità del mutuo richiesto.
Un accertamento può essere avviato solo in presenza di indizi consistenti. Per esempio, se il valore dichiarato risulta inferiore a una soglia ragionevole rispetto ai valori di mercato, l’Agenzia può condurre verifiche sul campo, recandosi sul luogo per accertare le reali condizioni dell’immobile. Il valore venale, che rappresenta il prezzo di mercato, deve infatti rispecchiare il valore effettivo dello scambio, non solo quello dichiarato formalmente dalle parti.
Le sanzioni fiscali in caso di valore dichiarato inferiore
Qualora l'accertamento fiscale evidenzi che il valore dichiarato è inferiore al prezzo realmente pagato, l’Agenzia delle Entrate può procedere con una rettifica del valore dell’immobile e applicare sanzioni fiscali. Le sanzioni per un valore dichiarato inferiore al reale possono arrivare al 30% della differenza tra il valore dichiarato e quello accertato dal Fisco, oltre all’obbligo di corrispondere le imposte dovute sul valore rettificato. Inoltre, possono essere richieste le spese legali e amministrative sostenute dall'Agenzia.
In casi gravi, le sanzioni possono aumentare considerevolmente se viene rilevata una volontà di frode fiscale o occultamento, rendendo il procedimento più severo e includendo persino il rischio di sanzioni penali. Evitare di dichiarare il prezzo corretto espone dunque a rischi economici e legali rilevanti, con possibili conseguenze a lungo termine, incluso il pagamento di interessi di mora su eventuali somme dovute.