Negli ultimi anni, l'andamento dei prezzi delle case in Italia ha mostrato un trend in diminuzione, come indicano le rilevazioni di Nomisma per il 2017-2018. Pur registrando una lieve ripresa delle compravendite, i prezzi immobiliari continuano a calare, anche se con una flessione minore rispetto agli anni precedenti. Questo fenomeno, che presenta una divergenza significativa tra volumi di vendita e valori di mercato, ha suscitato interesse tra gli analisti e gli investitori, poiché si riflette in una situazione complessa e articolata del settore immobiliare italiano. Di seguito, analizziamo i fattori principali che, secondo Nomisma, contribuiscono a mantenere i prezzi immobiliari su livelli moderati, le dinamiche di domanda e offerta, e le prospettive future per il mercato immobiliare italiano.
La debolezza reddituale della domanda e l’eccesso di offerta
Uno dei motivi principali per cui i prezzi delle case non riescono a risalire in maniera decisa è legato alla debolezza reddituale di una parte consistente della domanda. La crisi economica degli ultimi dieci anni ha avuto un impatto profondo sul potere d’acquisto delle famiglie italiane, con una contrazione media del reddito annuo reale di circa il 15% rispetto ai livelli pre-crisi del 2006. Questo declino della capacità di spesa ha ridotto l’accesso al mercato immobiliare per molte famiglie, limitando la capacità di acquistare abitazioni anche di fascia medio-bassa.
Allo stesso tempo, il mercato italiano si trova di fronte a un persistente eccesso di offerta. Questo surplus di immobili invenduti ha radici storiche e culturali: gli italiani, a differenza di altre nazioni europee, hanno una tradizione fortemente radicata nell’acquisto di immobili come investimento e sicurezza patrimoniale, accumulando così una vasta porzione di patrimonio immobiliare nel tempo. Tuttavia, questa abbondanza di offerta non corrisponde a una domanda abbastanza forte da sostenerne i prezzi, mantenendo il valore delle case su livelli inferiori alle aspettative.
Lo stock abitativo in sofferenza e le tempistiche di smaltimento
Un altro elemento rilevante che Nomisma evidenzia è il cosiddetto stock abitativo "in sofferenza", ovvero immobili detenuti dalle banche come garanzia per crediti deteriorati. Questi beni immobili, spesso frutto di pignoramenti e fallimenti, si accumulano nei portafogli degli istituti di credito, che procedono alla loro immissione sul mercato tramite vendite forzate o aste giudiziarie. Tuttavia, la vendita di questi immobili è spesso un processo lungo e complicato, che contribuisce a esercitare una pressione al ribasso sui prezzi complessivi, allontanando ulteriormente una piena ripresa dei valori.
Secondo le stime di Nomisma, questo fenomeno ha contribuito a una perdita del 7% del valore della ricchezza immobiliare delle famiglie italiane negli ultimi cinque anni. Il rilascio graduale di questi immobili sul mercato, combinato con l’elevato numero di abitazioni già in vendita, agisce come un freno sull’aumento dei prezzi, creando un effetto calmierante che tiene sotto controllo i valori immobiliari.
Erosione della ricchezza immobiliare e carico fiscale
Oltre alla perdita diretta di valore delle abitazioni, anche l’erosione del potere d’acquisto e l’onere fiscale hanno avuto un ruolo importante nel plasmare l’attuale scenario immobiliare. Nomisma sottolinea come, rispetto al passato, le famiglie abbiano visto ridursi non solo il valore nominale del proprio patrimonio immobiliare, ma anche la capacità di reinvestire in nuovi immobili o di mantenere quelli già posseduti.
L’aumento delle tasse sugli immobili, compresa l’IMU e altre imposte locali, ha reso meno vantaggioso possedere più proprietà, spingendo molti proprietari a vendere per evitare ulteriori aggravi fiscali. Questa pressione fiscale ha indotto molte famiglie a ridimensionare il proprio patrimonio, talvolta vendendo immobili secondari o di minor utilizzo. La vendita massiva di queste proprietà ha generato una maggiore disponibilità sul mercato, contribuendo ulteriormente alla dinamica di eccesso di offerta e rafforzando la moderazione dei prezzi.
Riduzione della redditività e scarsa attrattiva per gli investitori
Negli ultimi anni, il mercato immobiliare ha anche perso attrattiva per i grandi investitori istituzionali e per gli investitori privati più facoltosi. Nomisma rileva che la diminuzione dei rendimenti degli immobili, unita all’incertezza sul loro valore futuro, ha indotto molti risparmiatori a orientarsi verso investimenti alternativi, come titoli di Stato, azioni o altre asset class, considerate più liquide e sicure. La precarietà delle prospettive di rendimento e l’elevato carico fiscale hanno portato gli investitori a preferire forme di impiego con maggiore liquidità e prospettive di guadagno a breve termine, penalizzando ulteriormente il mercato delle case.
Questo fenomeno ha avuto l’effetto di ridurre la liquidità complessiva del mercato immobiliare, poiché le compravendite sono state per lo più limitate a coloro che hanno esigenze abitative immediate, mentre il segmento degli investitori ha ridotto notevolmente la propria partecipazione. In questo contesto, diventa più difficile raggiungere una variazione positiva dei prezzi delle abitazioni, che rimane limitata a pochi segmenti e aree geografiche specifiche.
La ripresa parziale del mercato: I segnali positivi
Nonostante le difficoltà generali del settore, Nomisma ha osservato che alcune zone in Italia, specialmente le grandi città come Milano, Firenze, Bologna e Roma, hanno mostrato segnali di ripresa nel 2017-2018. In queste aree, il settore residenziale ha registrato un incremento moderato dei prezzi, dovuto principalmente alla forte domanda di immobili in zone centrali e ben servite. Milano, in particolare, si è distinta come una delle città con il mercato immobiliare più dinamico del paese, beneficiando della sua crescente attrattiva internazionale e di un flusso costante di investimenti sia nazionali che esteri.
Questa tendenza positiva è attesa espandersi ad altre aree urbane nel corso del triennio successivo, con previsioni di miglioramento dei valori anche a Torino, Napoli, Venezia e Palermo. Secondo gli esperti di Nomisma, questa ripresa è tuttavia ancora fragile e limitata a specifici contesti urbani che beneficiano di condizioni economiche, infrastrutturali e di qualità della vita superiori rispetto ad altre zone del Paese.
Prospettive future e sfide del mercato immobiliare italiano
Le analisi di Nomisma per il biennio 2017-2018 dipingono un quadro del mercato immobiliare italiano ancora in fase di aggiustamento, con sfide legate alla bassa redditività e al carico fiscale che limitano una ripresa uniforme dei prezzi. Tuttavia, alcuni segnali positivi si osservano nelle grandi città, dove la domanda abitativa è più forte e l’offerta di qualità superiore trova maggiori opportunità di valorizzazione.
In sintesi, per ottenere un recupero stabile dei valori, sarà necessario un miglioramento complessivo delle condizioni economiche e reddituali delle famiglie italiane, nonché una maggiore stabilità politica e fiscale che incentivi nuovamente gli investimenti immobiliari.