I dati Istat sul primo trimestre del 2018 sulle intenzioni di acquisto di un’abitazione da parte delle famiglie consumatrici italiane hanno chiaramente evidenziato un riallineamento su livelli strutturali della componente di domanda certa (ovvero, la componente costituita da coloro che stanno cercando casa), dopo la flessione riscontrata lo scorso anno, ed un balzo in avanti anche della componente probabile (ovvero, la componente costituita da coloro che nei prossimi mesi hanno intenzione di cercare casa).
Tutto ciò nonostante, lo scenario di breve e di medio periodo del mercato immobiliare italiano sembra essere ancora caratterizzata da prezzi in moderata flessione, in virtù di un deterioramento qualitativo della domanda e di un persistente eccesso di offerta. Per Nomisma, però, si tratta di una fase di aggiustamento dei valori oramai prossima all’epilogo: già nel corso del 2017, in alcune zone cittadine (come Milano) si sono registrati i primi segni positivi e la tendenza è destinata progressivamente ad ampliarsi nel corso del prossimo triennio.
Inoltre, nonostante i valori medi relativi al 2018 riflettano ancora delle variazioni negative, la situazione delle città principali risulta alquanto eterogenea: nel settore residenziale, Milano, Firenze, Bologna e Roma dovrebbero registrare, proseguono ancora gli esperti di Nomisma, aumenti di varia entità, mentre le altre realtà presenteranno ancora segni negativi. Nel 2019 la situazione tenderà a migliorare, considerando che alle città menzionate si aggiungeranno anche Torino, Napoli, Venezia e Palermo, mentre per le restanti occorrerà attendere il 2020 per giungere a una sostanziale stabilità dei valori.
Per quanto concerne il ruolo giocato dai tassi, quelli Euribor sono rimasti sostanzialmente stabili e negativi su tutte le scadenze. Un quadro che secondo gli esperti dovrebbe dunque confermarsi anche per i mesi a venire, sulla scia di una politica monetaria ancora accomodante, nonostante una graduale rimozione dello stimolo in prospettiva. Passando ai fissi, i tassi Eurirs hanno proseguito la discesa iniziata a metà febbraio, su tutte le principali scadenze. I livelli rimangono ancora storicamente ridotti, seppur su livelli oramai superiori rispetto ai minimi di metà 2016.
In questo contesto, è giustificabile e comprensibile la preferenza verso l’indebitamento flessibile o a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali medio-lunghi. Gli orizzonti temporali brevi o brevissimi possono invece beneficiare in misura più significativa di un prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi.
Un ulteriore elemento di rilievo per il mercato immobiliare italiano è rappresentato dall’evoluzione dei redditi delle famiglie, che, nonostante mostrino segni di recupero, rimangono limitati rispetto alla domanda di acquisto. Questo fattore contribuisce a determinare una domanda particolarmente selettiva, con una maggiore attenzione da parte degli acquirenti verso gli immobili che offrono un buon rapporto qualità-prezzo e caratteristiche che rispondano a criteri di efficienza energetica e di modernità. Tale dinamica, associata alla preferenza per gli immobili di fascia medio-alta nelle città in espansione economica, come Milano e Bologna, tende a delineare una domanda immobiliare polarizzata, in cui si riscontra un crescente disinteresse per gli immobili meno competitivi e situati in aree meno strategiche.
Un altro aspetto rilevante è l’influenza delle politiche fiscali e dei bonus per l’acquisto e la ristrutturazione, che hanno incentivato le famiglie a investire in immobili da riqualificare, migliorando così l’attrattività di immobili datati ma ben posizionati nelle città maggiori. L’estensione delle agevolazioni, come il bonus per le ristrutturazioni e il bonus verde, rappresenta un’opportunità significativa per coloro che intendono acquistare immobili con l’obiettivo di rinnovarli e rivalutarli nel medio termine. Questo quadro incentiva l’acquisto di abitazioni a fini di investimento, alimentando un rinnovato interesse verso la riqualificazione del patrimonio immobiliare urbano, con effetti positivi sul mercato immobiliare e sui settori collegati, come quello edilizio e delle energie rinnovabili.