Secondo il European Outlook 2018 di Scenari Immobiliari, la fase negativa del mercato immobiliare europeo sembra essere finalmente alle spalle, con segnali positivi che emergono da numerosi Paesi. Tuttavia, come sottolineato da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, la ripresa è ancora delicata in alcuni contesti, e l'Italia, pur avendo superato la crisi, deve affrontare una ripresa che appare più graduale rispetto ad altre nazioni.
Crescita degli investimenti immobiliari in Europa
Nel 2017, il mercato immobiliare europeo ha registrato un trend di recupero. Secondo le previsioni indicate nello studio, i fatturati – ovvero il valore complessivo delle transazioni immobiliari – dei cinque principali Paesi europei (Francia, Germania, Italia, Spagna e Regno Unito) sono aumentati del 6%, e si prevede un’accelerazione del mercato, con un incremento del 9% atteso nel 2018. Un segnale positivo che riflette un ritorno della fiducia degli investitori nel settore immobiliare.
In particolare, la Germania si è distinta per la sua capacità di mantenere un andamento positivo, senza subire le forti flessioni che hanno caratterizzato altri mercati. Nonostante la crescita, il rapporto evidenzia che i Paesi europei, nel complesso, stanno ancora cercando di recuperare le perdite accumulate durante la crisi, con una ripresa che appare solida, ma differenziata a livello territoriale.
Il caso italiano: una ripresa a ritmo più lento
Per quanto riguarda l'Italia, sebbene la crisi sia stata superata, la ripresa del mercato immobiliare appare più lenta rispetto ad altri Paesi. Le previsioni per il fatturato immobiliare del 2017 si attestano su un incremento del 4%, con una prospettiva di crescita maggiore (6%) nel 2018. Un segnale di miglioramento, ma ancora lontano dai tassi di crescita più elevati osservati altrove in Europa.
In termini di prezzi, l'Italia mostra una crescita piuttosto contenuta rispetto alla media europea. Il prezzo medio delle abitazioni italiane ha visto un modesto aumento dello 0,3% nel 2017, mentre nei principali Paesi europei i prezzi sono cresciuti in media del 3,2%. In particolare, la Spagna ha registrato un forte recupero dei prezzi (+5,3%) e la Germania ha visto un incremento del 4,8%. In Italia, la crescita dei prezzi resta più lenta, sebbene le previsioni per il 2018 siano più promettenti, con un incremento stimato dell’1,1%.
Divergenze regionali in Italia
Tuttavia, non tutta Italia cresce allo stesso ritmo. Se la media nazionale resta piuttosto contenuta, ci sono città che mostrano segnali molto positivi. Milano e Venezia, ad esempio, continuano a essere centri nevralgici del mercato immobiliare, con una domanda sostenuta tanto nel settore residenziale quanto in quello commerciale e turistico. Milano, in particolare, si conferma come una delle città europee più attraenti per gli investitori, grazie alla sua posizione economica strategica e al continuo sviluppo del distretto finanziario e del settore tecnologico.
D’altra parte, altre aree del Paese mostrano performance meno brillanti. Il mercato immobiliare in molte città di medie dimensioni e in alcune zone del Sud Italia fatica a decollare, rimanendo indietro rispetto ai centri urbani più dinamici come Milano, Roma o Torino. La disparità tra le aree geografiche continua a essere un tema rilevante, con le regioni del Nord che trainano la crescita mentre il Sud, pur avendo potenzialità, non ha ancora registrato un recupero significativo.
Gli spazi di crescita e le sfide per l'Italia
Secondo Mario Breglia, esistono ampi spazi di crescita per il mercato immobiliare italiano, soprattutto in settori emergenti come la locazione residenziale, il terziario innovativo (ad esempio, gli spazi di co-working) e nel settore dei servizi. Tuttavia, per sfruttare appieno queste opportunità, è necessario che vengano realizzati investimenti in infrastrutture e nella messa in sicurezza delle abitazioni esistenti. Inoltre, il mercato italiano deve affrontare sfide significative, come la presenza di circa un milione di case in costruzione, ma bloccate a causa di fallimenti e concordati di imprese edili.
Un altro fattore problematico riguarda la tassazione, che rimane elevata e rappresenta un freno per gli investitori, sia istituzionali che privati. La pressione fiscale continua a essere uno degli ostacoli principali per chi desidera investire nel settore immobiliare italiano, disincentivando un flusso più consistente di capitali che potrebbe contribuire alla modernizzazione del mercato e alla creazione di nuovi progetti abitativi e commerciali.
La ripresa europea dopo la crisi
Nel complesso, il report sottolinea che la Germania è stata l'unico Paese a uscire praticamente illeso dalla crisi immobiliare, senza subire flessioni importanti nei fatturati. Gli altri Paesi, sebbene abbiano mostrato segni di recupero, hanno dovuto fare i conti con una contrazione del fatturato che, a livello medio, si attesta su un -7,3%, con punte che superano il -10% in alcuni Paesi. Anche i prezzi delle abitazioni sono diminuiti, con una media di calo del 9% nei cinque principali Paesi europei, e picchi significativi in Spagna (-35,6%) e in Italia (-15,6%).
Nonostante queste difficoltà iniziali, la ripresa è ormai consolidata, e i segnali di crescita, anche se modesti, sono visibili in quasi tutti i Paesi europei. Il recupero dei prezzi, anche se non omogeneo, riflette una graduale stabilizzazione del mercato, e l’incremento delle transazioni immobiliari, seppur variabile, conferma un ritorno della fiducia nel settore.