L’introduzione delle norme contenute nel Decreto Banche ha acceso un vivace dibattito sulle possibili conseguenze per il mercato immobiliare italiano. Il provvedimento, volto a velocizzare le esecuzioni immobiliari, introduce una serie di cambiamenti significativi, tra cui tempi più rapidi per la vendita degli immobili e un ridimensionamento graduale dei prezzi base durante le aste.
Come funziona la nuova esecuzione immobiliare
Il decreto stabilisce che la procedura esecutiva debba concludersi entro un massimo di sei mesi, con un limite di tre tentativi di vendita. A ogni tentativo, il prezzo base può subire un ribasso del 25% rispetto al precedente. Se anche il terzo tentativo risulta infruttuoso, il giudice può fissare un prezzo base inferiore del 50% rispetto al precedente valore.
Se si arriva al quarto tentativo, l’immobile può essere messo in vendita a un prezzo pari a 1/8 del valore originario stimato nella perizia. Questa drastica riduzione di prezzo è stata oggetto di critiche, con alcuni che temono un impatto negativo sul valore degli immobili, soprattutto nelle aree già colpite da una domanda debole.
La questione del deprezzamento immobiliare
Il timore principale riguarda il possibile deprezzamento generalizzato degli immobili sul mercato. Tuttavia, è importante sottolineare che il fenomeno della svalutazione dei beni all’interno delle aste immobiliari non è una novità introdotta dal decreto: già con le procedure ordinarie, gli immobili spesso venivano venduti a prezzi significativamente inferiori rispetto alla stima iniziale.
Il vero cambiamento portato dal Decreto Banche non risiede tanto nella dinamica dei prezzi, quanto nei tempi delle procedure. Con l’obiettivo di ridurre le lungaggini giudiziarie, il decreto punta a garantire una maggiore efficienza e a evitare che gli immobili restino invenduti per anni, accumulando costi e perdendo progressivamente valore.
Retroattività parziale del decreto
Un aspetto interessante del decreto è la sua parziale retroattività. In base all’articolo 4, comma 7, per il conteggio dei tentativi di vendita verranno considerati anche quelli già effettuati prima dell’entrata in vigore della normativa. Questo significa che immobili già sottoposti a procedura esecutiva potrebbero trovarsi rapidamente alle fasi conclusive, con un numero di tentativi residui limitato.
Pur non essendo tecnicamente retroattivo, il decreto introduce così una sorta di effetto di accelerazione sulle procedure già in corso, con l’obiettivo di ridurre il numero di immobili bloccati in lunghe esecuzioni.
Assegnazione diretta degli immobili alla banca
Un’altra novità rilevante riguarda la possibilità di assegnazione diretta degli immobili alle banche, applicabile esclusivamente agli immobili dati in garanzia per mutui contratti da imprenditori. Questa misura scatta nei casi in cui il debitore non abbia pagato almeno tre rate mensili non consecutive, per un periodo superiore a sei mesi dalla scadenza.
Se invece le rate hanno una scadenza superiore al mese, l’inadempimento si verifica dopo sei mesi dalla scadenza di una singola rata non pagata. In tali circostanze, l’immobile può essere trasferito direttamente alla banca creditrice, senza passare per ulteriori tentativi di vendita.
Impatti attesi e considerazioni
L’obiettivo principale del Decreto Banche è quello di ridurre l’accumulo di crediti deteriorati (NPL, Non-Performing Loans) nei bilanci delle banche italiane, garantendo una maggiore liquidità al sistema finanziario. Tuttavia, questa strategia solleva alcune questioni:
- Effetto sui prezzi immobiliari: sebbene il ribasso dei prezzi nelle aste sia già una pratica comune, la rapidità e la severità delle riduzioni potrebbero avere un impatto più visibile sul mercato, soprattutto nelle aree meno attrattive.
- Tutela dei debitori: l’accelerazione delle procedure potrebbe mettere in difficoltà i piccoli proprietari, che rischiano di perdere la casa a condizioni particolarmente sfavorevoli.
- Riflessi sulle banche: la possibilità di acquisire direttamente gli immobili potrebbe rappresentare una soluzione temporanea per i crediti deteriorati, ma potrebbe anche lasciare gli istituti di credito con un portafoglio immobiliare difficilmente liquidabile.